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En mi barrio, los precios de la vivienda vuelven a repuntar

A principios de año se supo que personalidades relevantes de Wall Street como el economista Nouriel Roubini, el presidente del fondo de alto riesgo en divisas FX Concepts, John Taylor, y John Paulson, el gurú de los activos tóxicos, acababan de comprar una casa en la ciudad de Nueva York. La noticia se interpretó como un signo de que el mercado inmobiliario en Manhattan está empezando a salir del agujero en que cayó tras la quiebra de Lehman Brothers en 2008.

¿Es realmente así? ¿De verdad empieza a resurgir? Y si es así, ¿pasará pronto lo mismo en España? Hombre, pronto, lo que se dice pronto, no. En España el proceso va retrasado porque los precios empezaron a bajar más tarde y de forma más lenta. Se calcula que han caído un 19%, aunque en algunas zonas, sobre todo de la costa, han llegado a casi un 40%. Pero, aunque tenues, limitados y muy localizados, sí que se atisban algunos signos de que, con el tiempo,  puede fraguar la recuperación del sector. No son síntomas de que los precios vayan a subir de forma generalizada pero sí, quizá, de cierto freno en las caídas y algunos repuntes puntuales. Lo que sí se observa ya es un mayor interés y actividad. Y eso, de por sí, ya es algo positivo (¿quizá el primer latido?) en un mercado que lleva clínicamente muerto desde 2008 con cerca de un millón de viviendas sin vender. Y, aunque tarde, lo uno, la mayor actividad, llevará a lo otro: la recuperación.

Si se mira a lo ancho y largo de España, se observa que  el año pasado el precio de oferta de viviendas subió en varias capitales españolas. “Aumentó en Cuenca, Guadalajara, Valencia, Lugo y San Sebastián; y en los meses de enero y febrero, de forma consecutiva, se elevó también en Cádiz, Jaén, Santander, Palencia y Madrid”, según explica Miguel Gandarias, director del gabinete de estudios del portal pisos.com.  “Son repuntes tímidos, pero pueden acabar por convertirse en tendencia”, asegura.

Algunas localidades se han beneficiado de fenómenos como la llegada del AVE. “Hemos notado una mayor afluencia de visitantes y eso genera negocio que puede acabar tirando de la demanda de locales u otros activos, pero de momento [la subida de precios] no se percibe, porque aquí  se construyó mucho durante el boom y hay viviendas vacías en abundancia”, dice un comercial de una de las agencias de Cuenca. En otras capitales de provincia, como Valladolid o Albacete, también favorecidas por la alta velocidad ferroviaria, lo que se observa es que los precios se mantienen, según explica César Oteiza, director de operaciones de idealista.com, “cuando la tendencia general es de descensos continuados”.

La mejora de algunas economías europeas también es un factor positivo
. “Nosotros hemos detectado en ciudades como Marbella o Palma de Mallorca que la demanda de segunda residencia turística va en aumento. En los dos casos, el empujón viene de Alemania,  porque los británicos todavía no han superado la crisis”, comenta Oteiza. “También vemos que la zona alta de Barcelona experimenta subidas. Barrios como Les Corts o Gracia están en alza. En Madrid, en las zonas más exclusivas, sin embargo, no vemos la misma situación, de momento”. En opinión del directivo de idealista.com, el segmento medio alto y de lujo de cualquier mercado pasa las crisis de otra manera. “Como no tienen problemas de financiación, sólo valoran producto y ubicación”.

Lo que sí parece que puede estar ayudando a la reactivación es la mejor predisposición y colaboración de los bancos con las promotoras inmobiliarias.  “Hasta ahora, estaban enfrentados, pero los bancos ya no quieren más activos porque no los pueden asumir. Por ello empujan a las promotoras a vender, bajando precios y admitiendo las pérdidas que sean necesarias, pero esto contribuye también a animar el mercado”, dice Manuel Rico, director de Marketing de la agencia Roan.

Buscar enclaves en el sector residencial que estén registrando un tirón en la demanda es complicado. En Madrid, por ejemplo, los nuevos desarrollos se paralizaron por la crisis. Proyectos de barrios como El Cañaveral, Los Cerros, Feijones, Berrocales o Valdecarros, localizados en el sur y el este de la comunidad,  y que suman más de 114.600 viviendas (casi el doble de los pisos que se vendieron en la región el año pasado), todavía no están urbanizados. La excepción es Valdebebas, un nuevo barrio al norte de Madrid, frente a Barajas, junto a los campos de entrenamiento del Real Madrid, que se prepara para alojar a más de 12.500 familias a partir de 2013.  ¿Qué tiene Valdebebas que no tengan los otros?  “A nadie se le puede escapar que es el último gran suelo de la corona norte de Madrid, con privilegiados accesos, un diseño urbano moderno y un gran  respeto por el medio ambiente. Eso ha posibilitado que Valdebebas capture el interés de toda la demanda de vivienda embalsada durante los últimos 4 años”, dice  David Martínez Montero, gerente de su Junta de Compensación. La crisis también les ha permitido pensar mucho el proyecto: cuenta con una junta de compensación profesionalizada, tiene financiación previa, pone en marcha un nuevo concepto de barrio, donde abunda el uso mixto (viviendas con locales comerciales), las urbanizaciones son abiertas… “Es un nuevo modelo que está calando entre los compradores. El pasado año 4.000 personas invirtieron en una nueva vivienda aquí”, añade Martínez Montero. Y, además, ¡ya se vuelve a comprar sobre plano!

El negocio comercia
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En el sector terciario, que engloba oficinas, hoteles y naves industriales, se ha registrado un aumento de la inversión, pero sin subida de precios. “Si un propietario tiene un edificio de oficinas bien situado, arrendado a inquilinos solventes y con contratos a largo plazo, no va a encontrar problema para venderlo a buen precio, porque hay una demanda muy importante para esos productos como inversión”, dice Santiago Aguirre, copresidente de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. En el alquiler se está dando un curioso fenómeno: negocios y empresas que dejaron el centro para ir al extrarradio por cuestión de costes están regresando al centro porque, con la crisis,  han quedado muchas oficinas desocupadas a precios asequibles.

“Ahora tenemos un mercado ideal para los cherry pickers, para aquellos inversores que pueden elegir porque tienen financiación”, dice Lee Mays, director de WestInmo, filial de financiación inmobiliaria de banco alemán WestLB.

Puede que el mercado esté todavía bastante dormido, pero se está desperezando. “Hay que estar muy atento y preparado “porque en cuanto  el crédito vuelva a fluir, el mercado se activará”, dice Stephen Newman, cofundador de Aguirre Newman. Eso sí, que nadie espere las alegrías del pasado ni en construcción ni en subida de precios.

“Hay que aprender de los errores y profesionalizar el mercado para no repetir los fallos de los últimos años”, aconseja Emilio Colomina, director general de la inmobiliaria de Mutua Madrileña, propietaria de algunos de los principales edificios de oficinas del Paseo de la Castellana de Madrid. “Yo creo que el mercado no puede sino mejorar”, añade.

La consultora internacional Jones Lang Lasalle cree que el “resurgimiento será el lema para el sector en todo el mundo y lo invertido en 2010 en las principales capitales seguirá creciendo este año”, en un porcentaje que cifra entre un 20 y un 25.