Economía

El mercado inmobiliario y la influencia de la Sareb

Es cierto que no podemos hablar del mercado inmobiliario sin referirnos a la crisis de las entidades financieras y sin aceptar que la interrelación de ambos elementos es una de las causas esenciales de la grave situación económica que estamos viviendo. Sería el momento de que empecemos a vivir esta realidad, no tanto desde el sufrimiento de la pérdida y la caída, sino desde la búsqueda de los medios y la estrategia para que impulse la actividad económica y genere nuevos recursos.

Las leyes y medidas que afectan al sector bancario-financiero así como el apoyo de la Unión Europea han posibilitado que los planteamientos, los fines y los medios para el cumplimiento de estos objetivos puedan ser una realidad. Determinar una estrategia para el desarrollo de la actividad inmobiliaria implica partir de varias premisas fundamentales que lo hicieran posible. Algunas de ellas ya son una realidad: la creación de la Sareb y la actividad inmobiliaria de aquellas entidades financieras que no han traspasado sus activos. Otras son todavía inciertas: el impulso de las actividades de los operadores privados y la capacidad de saneamiento y permanencia de las grandes inmobiliarias. Finalmente, otras se encuentran en pleno proceso de trabajo, como la captación de inversores y compradores que puedan aprovechar las enormes oportunidades de mercado que esta situación les ofrece.

Podemos decir que en sus solicitudes de información, los inversores extranjeros, las agencias intermediarias e incluso los compradores privados, piden directamente pisos y propiedades de los bancos, fruto de su recuperación e incluso directamente de los activos que posee el “banco malo”. Un buen desarrollo estratégico y el cumplimiento de los fines que aquí buscamos necesitarán un correcto inventario y una valoración de la gestión de los activos sobre una precisa clasificación que atienda a los criterios de tipo de negocio, ubicación, gestión del valor en el tiempo, su posibilidad de venta o el aprovechamiento de sinergias entre las necesidades públicas y los activos adecuados.

La definición de la estrategia tiene que ser contrastada con la realidad del funcionamiento de la Sareb, que hasta ahora está respondiendo más a las necesidades de tesorería y saneamiento de las entidades financieras que a la correcta orientación de la que ya está siendo calificado como la mayor inmobiliaria europea. La transmisión masiva de activos está suponiendo la absorción indiscriminada de bienes que complicarán mucho la recuperación prioritaria de liquidez y la obtención de beneficios de la propia Sareb y su ejecución en el tiempo.

Nos encontramos con contradicciones reales como que los precios de venta de pisos ofrecidos para activos de esta entidad, en muchos casos, son superiores a las ofertas que hacen las inmobiliarias creadas por los bancos que no han traspasado sus bienes. Esta anteposición del saneamiento bancario a una adecuada estructuración necesitará un esfuerzo suplementario sobre las actuaciones a realizar según los activos y su inmediatez. Concretados los inventarios y determinadas las oportunidades de valor, convivirán necesariamente en esta estrategia de gestión la actividad más inmediata de obtención de recursos por la venta directa con la creación de patrimonios separados -llamados por la ley “FAB”- concebidos como paquetes ad hoc específicos para inversores o fondos, así como la determinación de bienes para las políticas sociales de vivienda o adscritos a fines públicos.

Existen subsectores de oportunidad que pueden ayudar mucho a la captación de capital: la logística, los centros comerciales, deportivos y de ocio, el sector turístico en general, los planes de saneamiento en el interior de las ciudades y las zonas que próximas a la terminación de una gran infraestructura necesiten de suelo complementario a su actividad. La realidad y la necesidad siempre superan a la mejor estrategia y obligan a un esfuerzo de adaptación permanente, proactivo e imaginativo porque el sector inmobiliario no puede tratarse como una sola actividad, sino como algo variado y con diferentes oportunidades de generar negocio.