Estrategias

Las “chozas” de Amancio Ortega

Recordar ahora los inicios de Pontegadea, en enero de 2002, es casi un insulto. Ortega la creó para diversificar su fortuna e iniciar una andadura en el sector inmobiliario con la adquisición a NH Hoteles de cuatro establecimientos -Madrid, Pamplona, Bilbao y Lleida- por 91,6 millones de euros.

Tres años después, a finales de 2004, Pontegadea acumulaba 6,6 millones de pérdidas, arrastraba una deuda con entidades financieras de 186 millones -cifra cinco veces superior al capital de la compañía- y en su portfolio se podían encontrar edificios como el cine Avenida de A Coruña, hoteles en Lisboa o el edificio madrileño Castellana, 92.

Buenas inversiones, sin duda, justificadas por la prudencia inicial del dueño de la cadena de moda más importante del mundo. Pero, como ha ocurrido con Zara, el millonario gallego ha conseguido poco más de diez años después situar a Pontegadea Inmobiliaria como la más importante del país, con emblemáticos edificios en las mejores calles de las mejores ciudades del mundo. Nueva York, Miami, San Francisco, Londres, París, Madrid, Barcelona, Seúl…

La evolución ha sido drástica, y el giro, de 180 grados. Para empezar, el capital de la compañía era de 6 millones de euros hasta que en 2004 realizó una aportación de 30 millones de euros más. Inditex llevaba dos años en bolsa y Ortega guardaba sus dividendos ajenos todavía al mundo inmobiliario. Basta recordar para comparar las dimensiones de la empresa que hace unas semanas Ortega realizó una inyección de 100 millones de euros en Pontegadea España, reorganizando así sus filiales inmobiliarias españolas y asemejando su funcionamiento al del resto de filiales del mundo.

Deuda y cash. Otra de las importantes diferencias es que al principio Pontegadea pagaba los inmuebles que compraba con créditos bancarios. De hecho, en 2004 acumulaba activos con un coste de adquisición de 243 millones de euros mientras la deuda era de 186 millones. En ese momento la compañía estaba en pérdidas, tenía un fondo de maniobra negativo de 90 millones, y apenas facturaba 12 millones de euros en alquileres.

El maná de los extraordinarios dividendos que Ortega recibe cada año de Inditex por su 60% de la compañía, que inyecta directamente en Pontegadea para utilizarlos en la compra de inmuebles, ha dado la vuelta a la tortilla. El año pasado recibió más de 1.250 millones de euros. La consecuencia es que ahora la compañía paga en efectivo y limita la deuda. A cierre de 2016, Pontegadea tenía activos por un precio de mercado de 6.700 millones y la deuda era de 325 millones. Los ingresos fueron de 120 millones.

La lluvia de millones de Inditex deja una empresa saneada y le permite a Ortega comprar los mejores activos en las mejores zonas de las grandes capitales del mundo. En sus inicios Ortega compró los cines Avenida de A Coruña en los comienzos de la empresa. Luego los vendió a Caixa Galicia en 2007, pero en 2011 compró la Torre Picasso en Madrid por 400 millones, en 2015 el AlmackHouse de Londres por 320 millones y una manzana en Lincoln Road de Miami por 323 millones, y en 2016 la Torre Cepsa, una de las Cuatro Torres de Madrid, por 490 millones y el MPlaza en Corea del Sur por 328 millones.

Estrategia. De los cines Avenida de A Coruña a la Torre Cepsa o el AlmackHouse de Londres. De los 243 millones que sumaban sus inversiones de 2002 a 2005, a los 395 millones que costó el año pasado solo una de sus inversiones, el Pacific Place de San Francisco. Son solo dos ejemplos que reflejan la evolución de la compañía hacia una de las grandes inmobiliarias de Europa y también la estrategia inversora de Ortega, puesta en práctica por su mano derecha, José Arnau Sierra, e Iñigo Bengoechea.

Esa estrategia pasa primero por comprar grandes inmuebles en las mejores calles de las grandes capitales del mundo, además de los locales para instalar alguna de las marcas de ropa del grupo. Ortega ha puesto una pica en Nueva York, Miami, Londres, París, San Francisco, Corea del Sur… además de Madrid y Barcelona.

Lejos queda ya su estrategia inicial de entrar en el capital de empresas hoteleras o de alcanzar acuerdos con otras inmobiliarias para desarrollar algún negocio. Pontegadea fue accionista de NH Hoteles y de Occidental Hoteles, y se asoció con la promotora catalana Restaura para comprar y rehabilitar edificios para venderlos o alquilarlos posteriormente. Ninguna de las tres aventuras salió bien.

Además, Ortega ha acelerado en 2015 y 2016 la compra de inmuebles aprovechando la crisis económica, que ha generado muchas oportunidades para los inversores que tuvieran capacidad financiera, como el presidente de Inditex. Así, según un estudio de la consultora Real Capital Analytics (RCA) de 2014, Pontegadea tenía 152 inmuebles con un valor de 4.724 millones de euros.

Dos años después, en 2016, y según las cuentas de la compañía -no detalla número de inmuebles- los activos de la empresa tienen un valor de mercado de 6.719 millones de euros, casi 2.000 millones de euros más. Esto la convierte en una de las grandes de Europa, por delante, por ejemplo, de Metrovacesa, el gigante español que va a salir en breve a Bolsa y que tiene un valor neto de los activos de 2.600 millones. Además, las propiedades de Ortega son en su mayoría edificios comerciales que tienen contratos de alquiler a largo plazo, no suelo en el que hay que invertir dinero para construir viviendas.

En 16 años, y aprovechando los dividendos de Inditex, Ortega ha levantado otro imperio además del textil. El millonario gallego ha demostrado el mismo apetito en este sector que en el de la moda. Y le ha vuelto a salir bien. Ahora ha dado el primer paso de su nuevo reto: una filial de Pontegadea -Pontegadea 18- para invertir en sociedades mercantiles, españolas o extranjeras. Ortega ha abierto el camino para comprar acciones en diferentes compañías y diversificar sus inversiones.