Bienvenidos a la mayor inmobiliaria del país. Aquí podrán encontrar a buen precio todo lo que deseen: un piso a estrenar en el madrileño barrio de Salamanca, una promoción de viviendas en Valencia, una plaza de garaje en Toledo e incluso pueden hacerse con un centro comercial en las afueras de Barcelona. También disponemos de parcelas bien situadas en primera línea de playa en la costa de Almería...
El banco malo es la fórmula con la que el Gobierno quiere sanear de una vez por todas el dañado y cuestionado sistema financiero español para que los bancos vuelvan a prestar dinero y dejen a un lado esa faceta inmobiliaria que tantas penas les ha proporcionado en los últimos años. Para ello absorberá todos esos activos tóxicos de la banca con problemas, es decir, asumirá el negocio inmobiliario de los bancos con el objetivo de colocar en el mercado en los próximos 15 años esas viviendas y ese suelo que hoy lastran los balances de las entidades mientras parecen dormir el sueño de los justos.
Este modelo de compra-venta, al que Economía ha venido en llamar sociedad de gestión de activos y que quiere que esté operativo en diciembre, no es nuevo. No es un invento español. Son varios los ejemplos internacionales que podemos encontrar en los últimos años, no sólo en esta crisis. Sin embargo, su complejidad hace que no haya un manual de instrucciones de eficacia universal titulado Cómo funciona con éxito un banco malo. Tampoco hay un baremo que examine y puntúe sus resultados. Por este motivo, los expertos insisten en que ni España, ni ningún otro país, puede copiar la fórmula utilizada por otros Estados, ya que de saber leer e interpretar las particularidades de cada economía depende que el banco malo sea un éxito o un rotundo fracaso.
No queda otra que hacer un banco malo a la española, aunque esto no quita para que analicemos con los ojos muy abiertos lo que han hecho nuestros vecinos. La premisa de partida, según los analistas, es clara: si el Estado logra obtener beneficios con el banco malo (o, al menos, pierde poco) a la vez que sanea el sector, cumplirá objetivos; mientras que si éste implica un alto coste para el contribuyente dejando la reestructuración financiera inacabada habrá fracasado. En este sentido, hay unanimidad en que son dos las variables fundamentales en las que el Gobierno tiene que hacer todo lo posible por acertar. La primera, los tipos de activos tóxicos que finalmente absorberá y, sobre todo, a qué precio. La segunda, cómo gestionará después esta sociedad, es decir quién se encargará de vender esas propiedades.
Irlanda, el peor visto.
Con estas claves encima de la mesa, ¿puede España asumir como propias las grandes líneas de algún banco malo? ¿Debe huir de otras fórmulas? En definitiva, ¿qué dice la experiencia de los bancos malos internacionales?
"Huyamos del modelo irlandés". Esta declaración la realizó hace pocas fechas en petit comité uno de los principales banqueros del país temeroso de caer en los errores de Dublín. La mayoría de los analistas la respaldan: ven el banco malo irlandés como la oveja negra...
¿Por qué este miedo? El profesor Rolf Campos del IESE advierte de que si alguien comparte similitudes con Irlanda es España por el stock de activos inmobiliarios que no se pueden colocar en el mercado a los precios actuales. En ambos países ha reventado la burbuja... Ahora bien, el socio de la consultora Roland Berger, Ricardo Wehrhahn, matiza que en el modelo irlandés (al igual que en el alemán) muchos de los activos estaban fuera del país y eso en España no pasa. Mientras, el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé marca distancias claras entre Dublín y Madrid. Recuerda que allí el banco malo se llevó a la práctica hace tres años, cuando los precios estaban en máximos, mientras que aquí ya se han realizado grandes descuentos en las provisiones exigidas en las dos primeras reformas financieras de Guindos.
Irlanda creó en diciembre de 2009 la llamada NAMA (Agencia Nacional de Manejo de Activos) que absorbió los activos tóxicos inmobiliarios que conformaban su ya antes nacionalizado sistema financiero. Se hizo con 12.000 créditos concedidos por un valor de 74.000 millones de euros a un precio de 32.000 millones, lo que suponía un descuento superior al 55%. Pero el rescate de la banca elevó el déficit público a unos niveles que obligaron al país a pedir a la Unión Europea el rescate global.
A este triste desenlace de la economía se agarran los detractores de este modelo que critican que Irlanda erró con la variable precio, pero en la Embajada irlandesa en Madrid se defienden. "Ya vemos progresos. Este año el NAMA dará unos beneficios de 247 millones", apuntan para poner en valor una iniciativa piloto que ofrece un colchón de protección contra caídas de precios en 5 años de hasta un 20% al comprador de una vivienda.
El precio, la clave.
La variable precio se presenta, por tanto, como determinante. ¿Cómo se tiene que fijar éste? ¿Cómo se alcanza el equilibrio para no dañar el sector ni las arcas públicas? "Se trata de hallar una valoración adecuada de las pérdidas que han registrado esos activos, pero también del potencial de recuperación del valor en el periodo que se pretenda gestionar", señala Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas de la Universidad británica de Bangor Business School. Por su parte, el socio del área de banca de AFI, Enrique Martín, advierte de que "cualquier precio es alto si es para mantener 15 años" y Manuel Romera, profesor del IE Business School, defiende que, pese a lo que pasó en Irlanda, "hay que bajar los precios hasta reactivar el mercado". En definitiva, tanto si se peca por exceso como si se hace por defecto hay riesgos que valorar.
Si el precio es excesivamente bajo, para así garantizar la rentabilidad del banco malo a futuro, se puede llegar a provocar una espiral de descenso de los precios generalizada. Ésta sería alentadora para posibles compradores, que sumarían una rebaja extra a la caída ya acumulada del 30 por ciento de media en el precio de la vivienda desde los máximos de 2007 (en Irlanda la caída global fue del 47% y hasta del 57% en la capital). Sin embargo, el descenso notable de los precios conllevaría un doble peligro.
Por un lado, podría derivar en un "efecto pobreza" con importantes consecuencias a pie de calle, según avisa Bartolomé tirando de ejemplo: no es fácil asumir que una casa por la que se ha pagado 100 ahora sólo vale 30. Por otro, "hundiría definitivamente a las inmobiliarias" porque se pondrían en el mercado miles de viviendas a precios con los que el sector no podría competir, tal y como alerta el director general de Martinsa-Fadesa, Antonio Gil Rabadán. "Se va a imponer un despotismo ilustrado. No va a ser una negociación, por decreto el sector va a tener que vender a un precio", anticipa Martín (AFI).
En el lado contrario, si el precio es excesivamente alto se corre el riesgo de espantar a los inversores en los que el Gobierno quiere dejar hasta el 50 por ciento del capital del banco malo (la otra mitad quedaría en manos del Estado a través del Frob). Ahora bien, atendiendo a lo que ha pasado en otros países y sin olvidar el momento de incertidumbre que atraviesa la economía española... ¿habrá fondos de inversión interesados en entrar en el capital del banco malo? Wehrhahn (Roland Berger) no tiene duda: "Siempre hay inversores y liquidez, incluso hoy".
Además si el precio es más alto de lo que debería se dispararía el coste que el banco malo supone para los contribuyentes. A este respecto, los economistas hablan con una única voz al asegurar que se trata en cualquier caso de minimizar el gasto porque gratis no va a salir nunca aunque el ministro de Economía, Luis de Guindos, defienda que será "rentable". La experiencia, incide Luca Zuccoli, socio del área de servicios financieros de Roland Berger en Fránkfurt, asegura que no hay ningún modelo que no cueste dinero al ciudadano. "Ya estamos pagando más IVA y otros impuestos", destaca Wehrhahn para recordar la petición de rescate bancario.
Desde el otro lado del charco, la profesora de Economía de la Universidad de Miami, María Lorca-Susino, es tajante tras evaluar los tres grandes bancos malos que ha habido en Estados Unidos (FSLIC, RTC y TARP): "En todos el contribuyente pierde dinero". Sólo el último, apunta, lleva ya unas pérdidas de 32.000 millones de dólares (24.000 millones de euros) de los 850.000 millones de dólares (650.000 millones de euros) movilizados desde 2008.
El sueco, el mejor modelo
Viajamos de Dublín a Estocolmo para comprobar que los países nórdicos, una vez más, aparecen como modelo a imitar. El banco malo sueco, en vigor desde 1992 a raíz de una burbuja inmobiliaria, se toma como ejemplo. ¿Por qué funcionó? Por tres factores que recuerda el catedrático del Instituto de Política Económica de la Universidad de Colonia, Juergen Donges: los activos se traspasaron con rapidez y a un precio que reflejaba la situación de mercado, lo que acarreó pocas pérdidas, fue transparente y lo gestionaron expertos especializados en morosidad.
Entran en juego aquí otras dos variables. La primera, cómo hay que tratar los activos, a lo que Wehrhahn responde que "no vale el café para todos; la calidad tiene que variar en función del activo y de la entidad que lo transfiera". La segunda, ¿cómo se gestiona el banco malo? ¿quién vende los pisos? Los analistas creen que la mejor fórmula es combinar la capacidad gestora de las entidades financieras y el uso de expertos o empresas especializadas. En Irlanda, corre a cargo de 200 personas de perfil técnico. Zuccoli (Roland Berger) insiste en que hay que ir adaptándolo a las circunstancias y el socio responsable del Sector Financiero de KPMG en España, Francisco Uría, destaca la necesidad de tener "vehículos especializados e inversores adecuados".
Pero incluso en el modelo sueco no es oro todo lo que reluce... Martín (AFI) llama la atención sobre el hecho de que su desarrollo en los noventa coincidiera con un momento económico internacional que nada tiene que ver con el actual. El acierto hay que valorarlo en su justa medida. El profesor Campos (IESE) recuerda que Suecia acompañó al banco malo de medidas de estímulo monetario y de una devaluación hoy imposible. La revista británica The Economist rectifica además la impresión de que acarreó pocas pérdidas y denuncia que supuso un coste del 4% del PIB.
Otros países también tienen su banco malo pero distan más del caso español. En Alemania porque, apunta Donges, sus activos tóxicos son financieros y resulta más complicado fijar un precio de mercado y venderlos sin pérdidas significativas que, incide Martín, asume el Gobierno. También los modelos inglés y holandés son otra cosa. "Son un seguro a partir de un nivel de pérdidas que, por encima de todo, evitan el camino de la valoración", recuerda Uría.
Los entresijos del banco malo made in Spain, próximamente... Está a punto de abrir sus puertas. Si quieren comprar, ¡pasen y vean!]]>
