María Matos (Fotocasa): “El BCE ha elegido recesión frente a estanflación”
Antonio de la Fuente (Colliers): “Las medidas populistas destinadas a beneficiar a los inquilinos actuales, en el caso del alquiler, van en detrimento de los inquilinos futuros que quieran buscar una vivienda”
Sonia Bentué (Unlatch): “Habrá un auge de los procesos industrializados y proyectos Build To Rent (BTR) en el segmento de vivienda”
El mercado inmobiliario ha experimentado durante el último año un aumento de los precios, enmarcado en un contexto en el que la elevada inflación y las subidas de los tipos de interés por parte de los bancos centrales, junto a la crisis energética y el encarecimiento de las materias primas, han marcado los compases del devenir de este sector en 2022. Ante este panorama, cabe preguntarse si 2023 será el año en el que esta tendencia se relaje y se abran las puertas a una mayor accesibilidad a una vivienda por parte de los españoles.
Capital analiza la incertidumbre del sector de la vivienda de cara a 2023 junto con Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers, compañía global en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones en real estate; María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, y Sonia Bentué, country manager de Unlatch España, empresa dedicada a la digitalización del sector inmobiliario.
Las subidas de los tipos de interés y el techo del Euribor
Partiendo de las últimas declaraciones del Banco de España, las futuras subidas de los tipos de interés se llevarán a cabo a un “ritmo sostenido” en la zona euro, marcándose un horizonte del 3,5% para 2023. Atendiendo a lo fundamental, una subida del Euribor como la reciente (del 0% al 2,5% en 2022), provoca un incremento sustancial de la cuota hipotecaria a la que se enfrentan aquellos que quieran adquirir una vivienda.
Ante esto, la economía diría, desde un punto de vista teórico, que lo que tendría que ocurrir sería que se produjera un ajuste del precio de la vivienda o de las unidades vendidas, “pero la realidad es que esto no está ocurriendo”, sentencia Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.
¿Por qué? Porque las inflaciones que se están soportando actualmente son muy altas y la venta de viviendas está descendiendo en términos reales (en comparativa con respecto a los precios del año pasado), pero no en términos nominales (en comparativa con respecto a la inflación).
Es decir, “están subiendo menos que la inflación, pero están subiendo”, añade De la Fuente, y señala que el número de compraventa de viviendas, a pesar de que su crecimiento se haya ralentizado, no ha llegado a verse afectado por un descenso de las ventas.
El ‘quid’ de la cuestión es, por tanto, que los precios de la vivienda y el coste de la financiación hipotecaria están subiendo por debajo de la inflación y, hasta que la inflación interanual no sea menor que los tipos de interés, tocará esperar a ese ajuste a la baja, tanto de los precios de la vivienda, como de la demanda.
Esta subida de los tipos de interés, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, ha afectado, principalmente, al precio de la vivienda de segunda mano. En primer lugar, paralizando las adquisiciones de casi el 25% de los compradores, pero también ha alentado a los demandantes a lanzarse al mercado para conseguir unas condiciones hipotecarias atractivas y evitar un endurecimiento del crédito todavía mayor.
“En el último semestre del año, buena parte de la demanda ha resurgido fuertemente, ocasionando tensiones en los precios. Es por ello por lo que 2022 cierra con un incremento tan significativo del 7,5%, el más alto del año. Todavía existe una demanda latente y solvente que quiere comprar vivienda en los primeros meses del 2023. Por lo tanto, al menos temporalmente, las subidas de tipos han elevado el precio de la vivienda”, añade Matos.
En cuanto a las previsiones del techo del Euribor, todo apunta a que seguirá escalando y llegará a alcanzar el 4% a mediados de 2023, según detalla la country manager de Unlatch España, Sonia Bentué. Algo que también comparte Matos, quien considera que esto supondrá que España entre en una recesión técnica y que, por tanto, se produzca un detenimiento del crecimiento de la economía española, ya que “el BCE ha elegido recesión frente a estanflación”.
Esto, inevitablemente, afectará a las cuotas de las hipotecas y, por ende, “cerrará las puertas a muchas familias ante la imposibilidad de hacer frente a los préstamos”, sostiene Bentué. Por ello, no se esperan subidas de tipos de interés por encima del 4,5%, ya que esto aumentaría el riesgo de la suspensión de los pagos hipotecarios por parte de los ciudadanos, según comenta la directora de Estudios de Fotocasa. Y puntualiza que este cambio tendencial de los tipos de interés al 2,5% lastrará el ahorro de las familias y supondrá un mayor freno en el consumo de los hogares españoles.
“El encarecimiento del crédito hipotecario conllevará un gasto adicional que los ciudadanos tendrán que dejar de destinar a otros aspectos. En definitiva, las subidas de tipos dificultarán aún más el acceso a la vivienda en compra. La consecuencia más temprana será la moderación en las operaciones de compraventa y la reducción de la firma de hipotecas al contender la demanda”, expone María Matos.
La situación actual del mercado de la vivienda
Sin embargo, tal y como avanza Antonio de la Fuente, se está viendo que el mercado de la compraventa de viviendas en España es un mercado que se mantiene, que es bastante solvente y que los precios de la vivienda están evolucionando “positivamente”.
Al final, subraya, “es un mercado relativamente estrecho, sobre todo en lo relativo a la vivienda de obra nueva, que hace que el comprador de viviendas sea un usuario final que no está posponiendo sus necesidades de compra por la situación económica” y no solo no lo están posponiendo los compradores, sino que tampoco lo están haciendo los promotores de reponimiento de materias primas, quienes están, en palabras de De la Fuente, ávidos de poder comprar suelo de una forma muy solvente.
Según los últimos datos aportados por el Consejo General del Notariado en noviembre, el número de compraventas de viviendas bajó un 8,2% en tasa interanual, hasta alcanzar las 58.942 operaciones.
Al hilo de lo anterior, Sonia Bentué asevera que este 2023 se presenta con un escenario en el que probablemente se dé una caída en el número de cierre de operaciones debido a la situación actual económica, que, indudablemente, afectará a las rentas más bajas y a los más jóvenes.
Por otra parte, plantea que esta incertidumbre económica hace que los fondos que actualmente son muy protagonistas en el sector inmobiliario “se planteen la venta de sus carteras”, como ya anunció Goldman Sachs, uno de los grupos de banca de inversión más grandes del mundo.
¿Crisis o incertidumbre?
A pesar de esto, apunta la directora de Estudios de Fotocasa, el mercado de la vivienda se encuentra en un momento “muy saneado” tras la recuperación del impacto de la pandemia y con una “resaca” en forma de impulso y dinamismo del mercado. “Han pasado dos años que han marcado récords de compraventas y de operaciones hipotecarias, en los que el interés por comprar se ha disparado. La inversión también ha aumentado, por lo que podríamos decir que, tras la Covid-19, solo estamos viviendo años dorados”, señala.
Por tanto, comenta Antonio de la Fuente, no estamos ante una crisis del sector de la vivienda, ya que el residencial es, sin lugar a duda, “uno de los sectores del mercado que mejor va a aguantar la crisis. A diferencia de otras que hemos vivido en el pasado reciente, esta no la ha provocado el sector inmobiliario, aunque sí tendrá sus efectos”.
Y esto, apunta De la Fuente, se debe a la prudencia que han tenido las entidades financieras, derivada del “tsunami” anterior que casi se lleva por delante al sector inmobiliario, lo que ha provocado que sean muy prudentes en la concesión de hipotecas, en la concesión del riesgo promotor y en la financiación de operaciones para el producto residencial.
De este modo, los expertos vaticinan que no habrá una crisis para el sector, pero que sí entrará en un periodo de incertidumbre. Así lo entiende Sonia Bentué, quien explica que ahora, en un mercado con una inflación que hace que el BCE suba el tipo de interés, con una demanda de compra de vivienda latente y el incremento generalizado de los precios, se provocará una desaceleración en el número de operaciones y un frenazo en el aumento de precios de las viviendas. “Se presenta un escenario de ajustes”, advierte.
Por su parte, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, expone que la demanda latente, a pesar de las condiciones financieras, todavía es fuerte: “Todavía hay muchos ciudadanos interesados en comprar vivienda y no descartan la operación a pesar de la subida de tipos”.
De hecho, el managing director de Corporate Finance de Colliers revela que los clientes que compran una vivienda sin hipoteca están aumentando ya que, ante la volatilidad de los mercados de renta variable y ante la inflación, “que se está comiendo parte del valor de los ahorros de las familias”, muchos de los compradores de vivienda están decidiendo usar sus ahorros para no pedir una hipoteca.
Sobre el futuro reciente, estas cifras, auguran los expertos, se moverán en una horquilla entre el 3% y el -1% en cuanto a variaciones en los precios, mientras que el número de operaciones descenderá en torno a un 11%. “Creemos que las compraventas se irán ralentizando poco a poco, a un ritmo muy comedido. Y que a final de año seguirán marcando buenas cifras. Se espera que el nivel de compraventas se modere a cierre de 2023 con una caída del 12%, lo que igualmente supondrá un ejercicio muy dinámico”, desvela María Matos.
¿Se experimentará una corrección de los precios de la vivienda en 2023?
Antonio de la Fuente lo tiene muy claro: “No, no se va a experimentar una corrección de los precios de la vivienda en 2023”, sino que subirán menos que la inflación.
Al contrario de lo que prevé el BCE, quien allá por septiembre vaticinó una bajada de los precios en el sector inmobiliario “gracias” a la subida de tipos de interés, desde Fotocasa entienden que no se producirán fuertes caídas de los precios: “En este 2023 es probable que se detecten pequeñas fluctuaciones del coste de la vivienda al alza o a la baja y es esperable algún ajuste a partir de la mitad del año, pero alejado de grandes descensos”.
Sin embargo, asegura la directora de Estudios de la compañía, donde sí que continuarán los incrementos de los precios es en el mercado de obra nueva. Esta tipología de vivienda a estrenar está viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia. Así lo demuestran sus precios, que han experimentado una subida anual del 7,1% en 2022.
Con respecto a este tipo de viviendas, María Matos hace hincapié en que pueden encontrarse con la grave problemática de una subida de precios si la demanda continúa aumentando. “No solo por la inflación desbocada, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino por los escasos niveles productivos de la obra nueva”, señala.
“Las dificultades de los promotores y constructores para comprar suelo finalista, la falta de mano de obra cualificada en el sector y el aumento del precio de los materiales derivados del encarecimiento de la energía y de la guerra en Ucrania están causando que el stock esté bajo mínimos”, precisa Matos.
En cuanto a un repunte del sector, Antonio de la Fuente considera que, más bien, hablaremos de un “punto de inflexión” a finales de 2023, conforme se alcance el máximo del tipo de intervención del BCE y se empiece progresivamente a bajar los tipos de interés, porque será ahí cuando, según entiende, se produzca una reactivación de los mercados de capitales que buscarán invertir en el mercado inmobiliario y, a su vez, eso llevará consigo la rebaja del Euribor. Y, esto último, conllevará que, sobre todo, las viviendas de segunda mano se activen en cuanto al número de transacciones.
España, ¿un país atractivo para la inversión inmobiliaria?
Tal y como se detalla en la ‘Radiografía del mercado de la vivienda 2021-2022', elaborado por Fotocasa, durante los últimos años ha habido un cambio de etapa donde se ha reforzado la idea de la inversión en el inmobiliario como un valor ‘refugio’ a través de uno de los activos más seguros que existen, es decir, la vivienda. De hecho, del estudio se desprende que un 63% de los particulares se muestra a favor de esta idea.
Desde Colliers apuntan que los datos del 2022 en materia de inversión inmobiliaria cerrarán en torno a los 18.000 millones de euros y estiman que, en 2023, esta inversión se vea reducida de forma significativa, con niveles similares a los de 2021: “Hablamos de un descenso del 30% o del 40% en el volumen de inversión general para 2023”, adelanta Antonio de la Fuente.
Así, y, teniendo en cuenta que la inversión inmobiliaria ha crecido un 10% en España durante el ejercicio pasado, María Matos valora positivamente el 2022 en este sentido y defiende que todo indica que “España sigue siendo una buena apuesta para refugiarse frente a la incertidumbre”.
“Todavía hay muchos ciudadanos interesados en comprar vivienda y no descartan la operación a pesar de la subida de tipos”
María Matos (Fotocasa)
Sobre esto, Sonia Bentué expone que, para el resto de Europa, España se ha convertido en un país atractivo para adquirir una vivienda. Además, sostiene que, debido a la situación económica que ha atravesado España, una vez “pasada” la crisis, “el adquirir una vivienda forma parte de la cultura de propiedad de los españoles y se ha visto favorecido por el teletrabajo”.
Es por ello por lo que se puede afirmar que la pandemia propulsó un cambio en la tendencia de los compradores: “Hemos atravesado dos años en los que el objetivo principal de la ciudadanía ha sido mejorar su calidad de vida a través de la compra de vivienda. La búsqueda de viviendas más amplias, con luz natural, zonas comunes y en contacto con la naturaleza se han vuelto lo más demandado. Por ello, estos dos años hemos visto cómo el pequeño ahorrador se ha lanzado a comprar al mercado, en vez del inversor como tal”, confirma la directora de Estudios de Fotocasa.
De hecho, Antonio de la Fuente señala que, tras los confinamientos más severos, se observó un repunte en la demanda de viviendas en los destinos costeros y que cada vez son más los inversores que tienden a jubilarse en España.
Así, destaca que, si se tiene en cuenta que gran parte de los mercados inmobiliarios de Europa han sufrido una burbuja inmobiliaria, como es el caso de Inglaterra, Dinamarca, Países Bajos o Suecia, tiene sentido que “muchos decidan vender sus primeras residencias y comprar, por ende, una casa en la costa española al mismo precio y con mejores condiciones a nivel comparativo”.
El deber de las administraciones
El problema del acceso a la vivienda es algo que lleva siendo una realidad durante los últimos años en España, sobre todo entre los más jóvenes, quienes ven esta como una de sus principales preocupaciones.
Los menores de 35 años tienen cada vez más dificultades para relacionarse con la vivienda: “Son los más activos del mercado y quienes menos oportunidades tienen”, observa María Matos, quien añade que su mayor aspiración pasa por convertirse en propietarios, pero la inestabilidad y la precariedad a la que está sujeta su situación laboral les impide ahorrar para pagar una entrada de una vivienda, por lo que se ven obligados a vivir de alquiler.
“Las ayudas a la compra son fundamentales para impulsar que este colectivo pueda rebajar la edad de emancipación y es muy positivo lo que están haciendo en comunidades como Madrid, Andalucía, Baleares y Región de Murcia. Las ayudas directas al alquiler son positivas, ya que suponen un respiro para los jóvenes, pero no trabajan en revertir la problemática real del mercado”, advierte.
Hace tan solo un año, el Consejo de Ministros aprobaba el Real Decreto por el que se regulaba el “bono alquiler joven” con el que se buscaba garantizar el acceso a la vivienda para los más jóvenes y allá por marzo, la limitación extraordinaria a las actualizaciones anuales de la renta del alquiler. Durante este año, tal y como recrimina Antonio de la Fuente, se ha reducido la oferta de alquiler disponible en un 17%, y eso, “con solo un año de limitación el Gobierno a las rentas del alquiler”.
De este modo, el managing director de Corporate Finance de Colliers reconoce que “las medidas populistas destinadas a beneficiar a los inquilinos actuales, en el caso del alquiler, lo que provocan es un beneficio para los actuales, en detrimento de los inquilinos futuros que quieran buscar una vivienda y esto, es una visión cortoplacista”. Ante esto, propone una solución: la de incentivar a los propietarios de viviendas a que las pongan en alquiler y generar, así, más viviendas en alquiler, como están haciendo, “de forma acertada”, algunas comunidades y administraciones públicas gracias a la colaboración público-privada.
Pero no solo es necesario favorecer el acceso a la vivienda para los jóvenes, sino que, en la actualidad, cada vez parece más complicado acceder a este mercado. Entonces, ¿qué se demanda, a nivel gubernamental, para fomentar este sector? “Una ley de la vivienda centrada en aumentar la oferta de viviendas”, considera María Matos, con la que se incremente el parque público de vivienda social y asequible para poder dar estabilidad a los precios y la colaboración público-privada. “Esta es la oportunidad para fomentar el crecimiento de la oferta y la puesta a disposición de suelo finalista y, por supuesto, que no se intervenga el mercado del alquiler para no crear desigualdades entre mercados”.
“las medidas populistas destinadas a beneficiar a los inquilinos actuales, en el caso del alquiler, lo que provocan es un beneficio para los actuales, en detrimento de los inquilinos futuros que quieran buscar una vivienda y esto, es una visión cortoplacista”
Antonio de la Fuente (Colliers)
O lo que es lo mismo, lo que se necesita es estabilidad regulatoria, según De la Fuente: “Lo que no puede ser es que un partido que va a estar en el Gobierno durante diez años cambie las normas del juego en el segundo minuto”, quien continúa argumentando que, para fomentar la inversión institucional, España tiene que ser un país predecible en materia regulatoria “y no que estemos al arbitrio de las ocurrencias de los gestores de las administraciones públicas de turno”.
Las tendencias del sector para 2023
El 2023 traerá consigo novedades para el mercado de la vivienda. Entre ellas, tal y como sostiene Sonia Bentué, destacará un mayor protagonismo en las operaciones en suelos en gestión y suelos rústicos para dar servicio a compañías energéticas y, “en cuanto a la vivienda, habrá un auge de los procesos industrializados y proyectos Build To Rent (BTR)”.
Para De la Fuente, este será el año en el que se sigan consolidando productos inmobiliarios hasta ahora poco presentes en el mercado, como es el de los Data Centers, que es un mercado “incipiente y que va a explotar en los próximos años”. Además, desde Colliers apuntan a que también será un buen año para el sector hotelero, donde habrá mucha inversión y, también en el residencial, ya que las compraventas de viviendas de obra nueva van a seguir manteniéndose.
Sin embargo, María Matos apunta a que habrá numerosos aspectos en los que el sector inmobiliario “centrará el tiro”. El primero de ellos será el de facilitar el acceso a la vivienda, porque, debido al contexto social y macroeconómico, “España entrará en recesión técnica”. Así, la fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía, alimentación y carburantes reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro, lo que podría elevar el esfuerzo salarial de las familias y propiciar que destinen más del 35% al pago de la vivienda, lo que sería muy perjudicial.
En segundo lugar, ampliar la oferta de alquiler: “El 95% del parque de vivienda está en manos de pequeños propietarios y la administración debe proteger a los vulnerables y también ofrecer seguridad a los propietarios. Bonificaciones fiscales, seguros de impago y medidas incentivadoras para que pongan sus viviendas en alquiler”, defiende. La colaboración público-privada resultará clave en el desarrollo de los parques de vivienda en alquiler públicos y sociales para poder aumentar los niveles a cifras que se asemejen a las de nuestros vecinos europeos. Uno de los mayores retos del sector, a corto plazo, es transmitir un clima de estabilidad y confianza en el mercado del alquiler.
Además, para que pueda darse una mejoría en determinadas zonas tensionadas, también se debe tender a promover la movilización de la vivienda vacía, tal y como propone la directora de Estudios de Fotocasa.
Por otro lado, otro de los aspectos que marcará el sector en 2023 será el de mantener el apetito inversor y para ello, sería una buena opción “agilizar los trámites legislativos para el fomento de la vivienda”, así como la resiliencia de la banca, ya que las entidades financieras tendrán un papel fundamental para evitar que se repitan desahucios como en años anteriores. “La adhesión al Código de Buenas Prácticas para aliviar el encarecimiento hipotecario es un gran gesto que indica que la banca asistirá a las familias con dificultades”, remarca.
Pero, para que todo esto ocurra y para que el sector pueda ser más sostenible, resiliente y eficiente, cumpliendo con el compromiso de la Agenda 2030 y en consonancia con los proyectos de los fondos Next Generation, es importante que la imagen del sector “se proyecte y madure cada paso para que cada cambio refuerce la credibilidad del mercado inmobiliario de cara al exterior, porque la estabilidad siempre es la mejor garantía de confianza”, culmina María Matos.
Por último, Antonio de la Fuente entiende que también es necesaria una administración pública que sea lo suficientemente ágil para adaptarse y permitir que las demandas del futuro del tipo de vivienda se puedan incorporar a los planeamientos y legislaciones actualmente vigentes: “Estamos regulados por leyes que rigen la forma en la que nos relacionamos con normativas que tienen lustros, siglos y décadas, como la Ley del Mercado Inmobiliario, que es del siglo XIX y que no se adaptan con la velocidad que se adapta el mercado y la demanda de los usuarios en general”.
