La convergencia entre el sector inmobiliario y el ecosistema cripto acaba de dar un paso fundamental en Estados Unidos. La Federal Housing Finance Agency (FHFA), ente regulador clave del sistema hipotecario estadounidense, ha autorizado oficialmente que las criptomonedas formen parte del análisis de patrimonio en las solicitudes de hipotecas. Se trata de una decisión que podría marcar el inicio de una nueva era en la financiación de viviendas, con efectos potenciales en otras economías desarrolladas, incluida la europea.
Hasta ahora, los criptoactivos como Bitcoin o Ethereum eran considerados altamente volátiles y ajenos a los sistemas de análisis financiero tradicionales. Por ello, cualquier persona que quisiera acceder a una hipoteca debía convertir sus criptomonedas en moneda fiduciaria, generando no solo comisiones y costes fiscales, sino también asumiendo los vaivenes del mercado digital. Ahora, esa barrera se empieza a desdibujar.
Con la nueva medida, Fannie Mae y Freddie Mac, las dos entidades respaldadas por el Gobierno federal que sustentan gran parte del sistema hipotecario estadounidense, deberán empezar a valorar los activos digitales como parte legítima del patrimonio neto de los solicitantes. Eso sí, con condiciones: solo se tendrán en cuenta las criptomonedas alojadas en plataformas reguladas por autoridades estadounidenses, dejando fuera wallets no custodiadas o servicios descentralizados.
Una transformación institucional
A diferencia de las iniciativas pioneras lanzadas en años anteriores por startups como Milo o Figure, que ofrecen hipotecas respaldadas por cripto sin intervención federal, este movimiento tiene respaldo institucional. Eso implica que millones de estadounidenses podrían acceder a la vivienda sin necesidad de liquidar sus tenencias digitales, utilizando sus criptomonedas como garantía o factor de solvencia.
Según informó FXStreet recientemente, esta transformación se enmarca en una creciente adopción del Bitcoin como activo estratégico, incluso en un entorno de mercado bajista. Las fluctuaciones de BTC frente al dólar ya no son vistas únicamente como especulación, sino también como una variable macroeconómica con impacto real en decisiones de inversión y consumo.
La FHFA ha solicitado a las entidades hipotecarias que presenten planes de implementación "tan pronto como sea razonablemente posible", lo que sitúa en el horizonte el cierre de 2025 o el inicio de 2026 como fechas clave.
Europa observa... y aprende
Este tipo de decisiones no pasan desapercibidas para los reguladores europeos. La reciente entrada en vigor del reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets) ya estableció un marco legal para las criptomonedas en el espacio económico europeo. Sin embargo, el uso de criptoactivos como respaldo hipotecario sigue siendo un terreno inexplorado a nivel normativo.
En países como España, donde el acceso a la vivienda es una de las grandes preocupaciones sociales y políticas, el modelo estadounidense podría ser una fuente de inspiración. Algunas fintech nacionales ya han lanzado servicios de préstamos respaldados por Bitcoin o stablecoins, aunque por ahora operan sin apoyo institucional ni supervisión del Banco de España.
Si un banco tradicional español aceptara criptoactivos como parte del análisis de riesgo hipotecario, estaríamos ante un cambio comparable al paso del papel a las plataformas digitales de contratación. Aunque todo es entusiasmo. La volatilidad del mercado cripto sigue siendo un factor de riesgo importante. Por eso, la FHFA ha incluido mecanismos de mitigación como haircuts (ajustes conservadores al valor de los activos digitales) y límites al porcentaje de patrimonio basado en cripto.
Además, la seguridad también será un eje fundamental: solo se reconocerán criptoactivos que estén en custodia de exchanges regulados en EEUU, excluyendo las opciones descentralizadas, más susceptibles a fraudes o pérdidas.
¿Hacia una economía híbrida?
Lo que está claro es que las criptomonedas comienzan a integrarse, lenta pero consistentemente, en la economía tradicional. Lo que nació como una rebelión al sistema bancario ahora encuentra espacio en su interior, lo que demuestra que la evolución tecnológica y financiera no necesariamente excluye, sino que puede generar nuevas sinergias.
El movimiento de la FHFA podría convertirse en el primer eslabón de una cadena de cambios que transforme el acceso a la vivienda y la forma en que definimos la riqueza personal en la era digital. Europa ya toma nota. España no debería quedarse atrás.
