El ladrillo siempre ha tenido un papel central en la economía española. Durante décadas, fue sinónimo de prosperidad, ahorro familiar y ascenso social. La burbuja inmobiliaria de principios de siglo, alimentada por un crédito barato y la especulación del suelo, terminó en un colapso devastador en 2008. Aquel desplome marcó a toda una generación: millones de familias vieron cómo el valor de sus casas se desplomaba, el desempleo se disparaba y la banca tuvo que ser rescatada con la creación de la Sareb, que absorbió activos tóxicos por miles de millones.
Durante la década de 2010, la recuperación fue lenta y desigual. Las grandes ciudades empezaron a atraer capital extranjero, mientras en muchas zonas de la España interior quedaban urbanizaciones ‘fantasma’ y un mercado paralizado. La pandemia de 2020 supuso otro punto de inflexión: el confinamiento y el teletrabajo impulsaron la búsqueda de viviendas más amplias, con terrazas y jardines, segundas residencias en entornos rurales o en la costa, y nuevas preferencias que transformaron la geografía del mercado.
En 2025, España vive un nuevo ciclo inmobiliario. Por un lado, bate récords de inversión y se consolida como destino preferente del capital global. Por otro, la falta de acceso a la vivienda se ha convertido en el mayor problema social del país, generando un contraste que amenaza con fracturar la cohesión social.
El diagnóstico de CBRE: previsiones y realidad en 2025
El año inmobiliario comenzó con optimismo. El informe Real Estate Market Outlook España 2025 de CBRE anticipaba a principios de año un ejercicio de fuerte dinamismo, con un crecimiento de la inversión de entre el 10 % y el 15 %, hasta superar los 16.000 millones de euros. La consultora señalaba entonces que España, frente a un contexto europeo más moderado, seguiría captando capital internacional gracias a la combinación de crecimiento económico, estabilidad y rentabilidades superiores a las de otros mercados como Alemania o Países Bajos.
“España continuará liderando la atracción de capital en Europa por la solidez de su mercado residencial, el empuje del turismo y el atractivo de sus grandes ciudades para inversores internacionales”, afirmaba entonces Miriam Goicoechea, directora de investigación de CBRE España, subrayando también que la digitalización y la sostenibilidad serían “criterios determinantes” en las decisiones de inversión a partir de este año.
La inversión inmobiliaria en España superará los 16.000 millones de euros en 2025, impulsada por capital extranjero
Nueve meses después, las previsiones se confirman. En su actualización de julio, CBRE ha constatado que la inversión inmobiliaria alcanzó los 7.300 millones de euros en el primer semestre, un 22 % más que en el mismo periodo de 2024, acercando al mercado español a la mitad del objetivo anual. Solo en el primer trimestre se registraron 3.300 millones, lo que supuso un aumento interanual del 39 %, frente al 6 % de media europea.
“El fuerte impulso observado a comienzos de 2025 continúa en el segundo trimestre, alcanzando niveles cercanos a 2022, el segundo mejor ejercicio tras el excepcional año 2018. Anticipamos una segunda mitad de año con mayor actividad, impulsada por grandes operaciones corporativas a la vista y continuando con la tendencia observada en los últimos meses. En cualquier caso, el principal riesgo continúa siendo la elevada incertidumbre en la política económica global y las tensiones geopolíticas”, reconoce Goicoechea.
El desglose sectorial refleja un mercado diversificado. El residencial lidera la inversión, con protagonismo del build-to-rent (construir para alquilar) ante las dificultades de acceso a la compra, junto a formatos como residencias de estudiantes y senior living. Los hoteles representan entre el 20 % y el 25 % del capital captado, reforzados por un turismo en máximos históricos que impulsa tanto destinos vacacionales como urbanos.
El retail, que parecía condenado por la digitalización, se reinventa como experiencia híbrida y aporta en torno al 21 % del total, mientras que las oficinas prime en Madrid y Barcelona mantienen una ocupación elevada y concentran aproximadamente el 15 % de la inversión.
CBRE destaca además la pujanza de los activos alternativos, desde coliving hasta centros sanitarios, residencias de estudiantes y vivienda asistida, que ya no son nichos residuales sino una cuarta pata consolidada del mercado. En paralelo, la logística, estrella durante el auge del comercio electrónico, pierde impulso en los corredores tradicionales de Madrid y Barcelona por la falta de suelo, aunque sigue creciendo en polos emergentes como Valencia o Zaragoza.
El informe ‘Tendencias CBRE en Valoraciones Mid Year’ mostró que prácticamente todos los activos se revalorizaron en la primera mitad del año: los locales comerciales high street subieron un 4,6 %, el residencial en rentabilidad en Madrid un 4,38 % en el semestre, los suelos residenciales entre un 2 % y un 4 % según la zona, los hoteles un 2,75 % y las oficinas prime de Madrid y Barcelona un 1,77 %. Incluso los centros comerciales, tras años de ajuste, volvieron a terreno positivo con una subida del 1,2 %.
La consultora concluye que España mantiene un apetito inversor sólido y que la revalorización es transversal, desde oficinas hasta hoteles, desde retail hasta residencial. A ello se suma el crecimiento sostenido de los activos alternativos y la consolidación de los criterios ESG como condición indispensable para atraer capital. “La sostenibilidad y la digitalización ya no son un plus, son el núcleo de la decisión de inversión inmobiliaria”, insistió Goicoechea al presentar las cifras del primer semestre.
"El mercado inmobiliario español vive un ciclo expansivo, pero con tensiones de accesibilidad cada vez más graves”, Roberto Knop, profesor de IEB
CBRE también subraya la importancia de la transformación tecnológica del mercado. El auge de la inteligencia artificial (IA) y la nube ha disparado la demanda de infraestructuras digitales. Según Kevin Restivo, jefe de investigación de centros de datos en CBRE Europa, “el continente experimentará en 2025 un despliegue récord de capacidad en centros de datos, con 937 megavatios previstos, un 43 % más que el año anterior”. España figura entre los destinos más dinámicos para este tipo de inversiones, especialmente Madrid, convertida en nodo clave de conectividad en el sur de Europa.
En palabras de la propia consultora, “España en 2025 se ha convertido en un destino donde todos los activos inmobiliarios muestran revalorización en un contexto de oferta limitada y demanda sostenida”, una descripción que refleja tanto la fortaleza del mercado como la persistencia de su gran talón de Aquiles: la escasez estructural de vivienda.
