En los últimos años, el sector del crowdfunding inmobiliario ha experimentado un crecimiento sostenido y notable en toda Europa. Lo que comenzó como una iniciativa marginal orientada a pequeños inversores ha evolucionado hasta consolidarse como una vía de financiación sólida y regulada tanto para promotores inmobiliarios como para ciudadanos particulares. Esta tendencia se intensifica especialmente en un contexto marcado por tipos de interés históricamente bajos, un entorno bancario restrictivo y una creciente necesidad de diversificación financiera.
La Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA), en el que es su primer informe anual de mercado sobre el sector de crowdfunding de la UE, señala que en 2023 se recaudaron más de 1.000 millones de euros en financiación colectiva en toda la UE, y la construcción fue el segundo sector en importancia, solo superada por los servicios profesionales, científicos y técnicos.
En Europa, Francia lidera el crowdfunding inmobiliario, aunque países como España están aumentando rápidamente su cuota. El marco regulatorio europeo, con el Reglamento 2020/1503 (ECSPR), ha dotado al sector de mayor solidez, transparencia y seguridad jurídica.
¿Por qué gana terreno entre promotores?
Una de las principales razones es la necesidad de acceso ágil y flexible al capital. Las entidades bancarias, especialmente tras las reformas europeas en materia de capital promotor, han endurecido las condiciones para financiar proyectos inmobiliarios. Esta situación supone una barrera para muchos desarrolladores, que ven en el crowdfunding una vía más directa para captar recursos, sobre todo en las fases iniciales de los proyectos o en operaciones menos convencionales.
Además, presentar un proyecto en una plataforma de inversión colectiva genera visibilidad pública, refuerza su credibilidad y permite testear la demanda desde fases tempranas, lo cual es especialmente útil en mercados competitivos o emergentes.
"El horizonte temporal de estas inversiones, que suele oscilar entre 12 y 18 meses, ofrece una previsibilidad difícil de encontrar en otros productos financieros"
¿Por qué resulta atractivo para los inversores particulares?
En primer lugar, porque permite el acceso al mercado inmobiliario con cantidades reducidas de inversión, a partir de 100, 250 o 500 eurps, según las plataformas. Esta democratización del acceso supone un cambio profundo respecto al modelo tradicional, en el que se requerían grandes capitales o endeudamiento para participar en este sector. Además, las rentabilidades que ofrecen estos proyectos, que suelen situarse entre el 10% y el 12% en operaciones de préstamo, o incluso superiores en modalidades de participación en capital, resultan altamente competitivas en un entorno de tipos de interés reales muy bajos o negativos para el ahorro conservador.
El horizonte temporal de estas inversiones, que suele oscilar entre 12 y 18 meses, ofrece una previsibilidad difícil de encontrar en otros productos financieros. Y la posibilidad de participar en distintos proyectos permite una diversificación accesible, algo fundamental en la gestión de carteras modernas.
A ello se suma un ecosistema cada vez más profesionalizado, en el que se exige documentación legal sólida, garantías hipotecarias, auditorías y comunicación transparente con los inversores. Esta profesionalización, impulsada tanto por las plataformas como por la regulación, contribuye a generar confianza y credibilidad entre los usuarios minoristas.
Un escenario compatible con la banca
El crowdfunding no sustituye a la banca, sino que la complementa, permitiendo configuraciones mixtas de financiación que reducen el riesgo de concentración y optimizan la estructura financiera. Según CBRE, en 2025 la inversión inmobiliaria en España crecerá un 15%, impulsada tanto por capital tradicional como por nuevas formas de financiación.
Esta convergencia permite cubrir distintas fases del ciclo inmobiliario, repartir riesgos y facilitar el acceso al crédito allí donde la banca, por criterios regulatorios o comerciales, no llega con facilidad. El crowdfunding, en este sentido, refuerza el ecosistema financiero, ofreciendo una opción más ágil, transparente y cercana.
Porque en un momento en el que Europa vive una reconfiguración profunda de su ecosistema financiero e inmobiliario, el crowdfunding se ha convertido en una palanca útil tanto para los promotores como para los inversores y para el ecosistema de financiación. Y porque no consiste solo en financiar ladrillo, sino en construir un modelo más participativo, inclusivo y adaptado a los nuevos tiempos.
