El dinamismo que caracterizó al mercado de la vivienda en Madrid durante los dos últimos años empieza a mostrar signos de agotamiento. De acuerdo con el último informe del Consejo General del Notariado, publicado el 30 de octubre de 2025, las compraventas de vivienda en la Comunidad de Madrid cayeron un 14,5 % interanual en agosto, hasta situarse en 2.983 operaciones. La cifra consolida la tendencia a la baja iniciada a comienzos de año y refleja los efectos de un entorno económico menos favorable para la compra de vivienda.
El retroceso en el número de transacciones se explica, según los notarios, por la subida sostenida de los tipos de interés, la reducción de la capacidad de endeudamiento de los hogares y la mayor cautela del comprador medio ante la incertidumbre económica. “Nos encontramos en un punto de inflexión. La demanda se mantiene, pero la decisión de compra se aplaza o se recalibra hacia viviendas más pequeñas o periféricas”, señalan fuentes del sector consultadas por la corporación notarial.
Menos hipotecas, más precios
El informe destaca también que los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda descendieron un 3 % interanual, con 2.839 nuevas hipotecas firmadas en agosto. La moderación en la concesión de crédito responde al endurecimiento de las condiciones financieras y a una mayor selectividad por parte de las entidades bancarias.
Pese a ello, los precios siguen sin ceder. El metro cuadrado alcanzó los 2.993 euros, lo que supone un aumento del 9,6 % respecto a agosto de 2024. Este comportamiento, aparentemente contradictorio, refleja la persistente escasez de oferta en la capital y su área metropolitana, especialmente en los barrios y municipios más demandados, donde la presión demográfica y el interés inversor sostienen las valoraciones.
Los expertos explican que, a diferencia de otros ciclos inmobiliarios, el ajuste actual no proviene de un exceso de oferta, sino de una contracción del acceso al crédito y de una oferta rígida que no logra cubrir la demanda residencial, particularmente en el segmento medio y en el alquiler.
A nivel nacional, las compraventas de vivienda se redujeron un 10,8 % interanual en agosto, encadenando varios meses de descensos. El comportamiento fue desigual por comunidades: mientras que regiones como Baleares o Canarias mantuvieron cierta estabilidad gracias al tirón del turismo y la inversión extranjera, otras como Andalucía, Cataluña o Madrid registraron retrocesos más pronunciados.
Los analistas del Consejo General del Notariado subrayan que Madrid sigue siendo uno de los mercados más líquidos y tensionados de España, pero advierten que el actual nivel de precios empieza a resultar difícilmente sostenible sin un repunte claro de la renta disponible o una relajación de la política monetaria del Banco Central Europeo.
“Estamos ante un proceso de ajuste suave, no de crisis. Los precios tardan más en corregirse porque la oferta es estructuralmente escasa y la vivienda sigue percibiéndose como refugio de valor frente a la inflación”, explica un portavoz del Consejo. Sin embargo, la previsión apunta a una estabilización en el tramo final de 2025, con posibles caídas leves en el volumen de operaciones durante el primer trimestre de 2026.
Un reto de largo recorrido
El enfriamiento del mercado llega en un momento en que el acceso a la vivienda se consolida como uno de los grandes desafíos económicos y sociales de la región. Los jóvenes y las familias de rentas medias siguen encontrando enormes dificultades para comprar o alquilar en la capital, donde la presión demográfica, la escasez de suelo y la concentración de empleo elevan la competencia.
Las políticas públicas de vivienda, centradas en el impulso del parque de alquiler asequible y en la colaboración público-privada, avanzan lentamente. Mientras tanto, la realidad del mercado continúa marcando distancias con el poder adquisitivo de buena parte de los madrileños.
Así, el informe notarial de agosto confirma un cambio de tendencia: menos operaciones, menos crédito y precios todavía altos. Un escenario que apunta a un nuevo equilibrio en el mercado, donde la demanda deberá adaptarse a un contexto de tipos más altos y la oferta tendrá que reinventarse para responder a una generación que, cada vez más, ve la vivienda propia como un lujo inalcanzable.
