Las compraventas de vivienda realizadas por personas jurídicas han alcanzado en 2024 su máximo histórico desde 2007. Sin embargo, esta tendencia no ha alterado significativamente la estructura del mercado inmobiliario, ya que las personas físicas continúan dominando con más del 89% de las operaciones.
El auge del mercado y las cifras récord
Según el informe del Consejo General del Notariado, el número total de operaciones efectuadas por sociedades durante 2024 fue de 76.745. A pesar del aumento, el peso de estas transacciones representa solo el 11% del total, una cifra que ha sido relativamente constante, salvo entre 2011 y 2013, cuando las ventas por personas jurídicas alcanzaron hasta el 20% del mercado.
En los años posteriores a la crisis financiera de 2007, las transacciones experimentaron un fuerte retroceso hasta 2013. Sin embargo, desde 2014, se observó una recuperación sostenida. En 2022, las operaciones por personas físicas alcanzaron su nivel más alto con 625.885 acciones, representando el 90% del total, mientras que 2024 cerró con 624.459 operaciones. Para 2025, se proyectan aproximadamente 640.000 transacciones por personas físicas y 74.000 por jurídicas.
Disparidades en precios y tamaños de viviendas
Las diferencias entre tipos de compradores se reflejan en los precios pagados y el tamaño de los inmuebles. En 2025, las sociedades pagan, de media, 2.347 euros por metro cuadrado y adquieren propiedades de 136 metros cuadrados. En contraste, los ciudadanos pagan 1.887 euros por metro cuadrado por viviendas de 113 metros cuadrados. Según María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, «mientras que las personas físicas suelen adquirir inmuebles principalmente para uso residencial o patrimonial familiar, las personas jurídicas suelen hacerlo con fines de inversión, actividad económica o gestión de activos».
La presencia de compradores extranjeros también es un factor importante en el mercado español. Durante 2024 y los primeros meses de 2025, los extranjeros representaron el 21% de las transacciones de personas físicas, una proporción similar en 2025. Las personas jurídicas extranjeras, por su parte, realizaron solo el 3% de las compras.
En el mercado de viviendas en España, las zonas costeras y turísticas tienen una participación extranjera notablemente superior, especialmente en las Islas Baleares (38%), Canarias (36%) y la Comunidad Valenciana (34%)
En cuanto a los precios por regiones, los valores más altos para compradores físicos se encuentran en el País Vasco y Islas Baleares, con precios promedio de 2.484 euros por metro cuadrado. Las personas jurídicas enfrentan los costos más elevados en Islas Baleares (3.137 euros) y Madrid (3.049 euros).
Finalmente, en comunidades como Extremadura y Castilla-La Mancha, los precios por metro cuadrado resultan significativamente menores, destacándose también por una presencia extranjera casi inexistente, contrastando con las regiones turísticas donde los compradores extranjeros tienen un peso considerable.
