El acceso a la vivienda en España presenta una tensión desigual, dependiendo del territorio, el segmento de la demanda y la tipología del producto. Así lo indica el reciente análisis de Metrovacesa R3search, destacando que el país no opera como un mercado único, sino como un «conjunto de realidades diversas». Factores como la edad del comprador, su capacidad patrimonial y de renta, así como la zona geográfica, determinan esta fragmentación.
La demanda de vivienda sigue siendo alta, superando la capacidad de producción de obra nueva. En el último año se han formado 219.666 hogares, cifra que sobrepasa las 127.830 licencias de obra nueva emitidas, generando un déficit acumulado de más de 500,000 viviendas según el Banco de España. Este déficit se concentra en regiones de dinamismo demográfico y económico, intensificando las diferencias entre quienes tienen recursos y quienes dependen del crédito.
Esta situación acentúa las diferencias entre quienes acceden con recursos previos y quienes dependen íntegramente del crédito
Las grandes áreas urbanas, la costa mediterránea y las islas experimentan la mayor presión, afectando principalmente a los menores de 45 años. En el interior del país, por el contrario, los mercados son más estables con precios más moderados y niveles de accesibilidad favorables. Esta disparidad territorial explica la evolución desigual de los precios y las diferentes magnitudes de los retos de acceso a la vivienda según la provincia.
Pese a las tensiones, el mercado no muestra indicios de riesgos financieros excesivos. La actividad se mantiene en niveles significativos, con 1,42 compraventas por cada 100 habitantes, lejos de los picos del ciclo 2004-2008. La financiación sigue siendo prudente, con aproximadamente el 70% de las compras realizadas con hipoteca. Además, el crecimiento del crédito (+24,9%) ocurre en proporción al número de compraventas.
La evolución de los precios responde principalmente a factores estructurales: creación de hogares, llegada de nuevos residentes y un volumen de oferta insuficiente
El análisis también resalta la expansión territorial hacia provincias como Guadalajara, Toledo, Tarragona, Castellón o Murcia, donde se observan incrementos en precios y transacciones. Esta expansión responde a la escasez de oferta en áreas centrales como Madrid, Barcelona o Valencia, y redefine el mapa residencial español en los próximos años.
