En los últimos 16 años, los hogares jóvenes, con una persona de referencia menor de 30 años, han incrementado su presencia en el mercado de alquiler, aumentando más de 20 puntos porcentuales. En 2007 representaban el 32,2% y en 2023 ya alcanzan el 56,6%, según el informe 'El Mercado del Alquiler de Vivienda Residencial en España' del Banco de España. De forma similar, los hogares compuestos por personas de entre 30 y 44 años que viven en alquiler también han experimentado un crecimiento, pasando del 18,1% en 2007 al 34,3% en 2023.
Por otro lado, entre los jóvenes que han logrado independizarse, el porcentaje de propietarios es del 29%, lo que supone 30 puntos menos que en 2007. A su vez, el porcentaje de personas entre 18 y 34 años que vivían con sus padres aumentó en 13 puntos porcentuales desde 2008, alcanzando el 66% en 2022. "Los nuevos hogares cuyas personas de referencia, responsables de la vivienda arrendada, tienen una menor edad son el colectivo que ha experimentado un mayor incremento del peso relativo de la vivienda en alquiler", indican desde el Banco de España.
Esta es una de las principales conclusiones del estudio elaborado por la institución, donde se recalca que el encarecimiento del precio del alquiler en España que, en promedio, se sitúa por encima del aumento de la renta de los hogares arrendatarios, deriva de un crecimiento "insuficiente" de la oferta de vivienda de alquiler residencial para absorber el sostenido aumento de la demanda.
Este encarecimiento, a su vez, estaría condicionado por la situación laboral de los mismos y se vería limitado por el escaso dinamismo de la productividad de la economía. Asimismo, este encarecimiento ha impactado de manera especial en áreas urbanas y turísticas y hogares con menores ingresos, como jóvenes y extranjeros.
En el caso de los hogares compuestos por personas de origen extranjero, la ratio de hogares en alquiler en 2023 alcanzó el 61,3% para los hogares extranjeros con nacionalidad de la Unión Europea (UE), 3,5 puntos porcentuales más que en 2007, y el 71,6% para los de otras nacionalidades del resto del mundo, un 4,1% más. De igual manera, la residencia en viviendas de alquiler en 2023 tiene una mayor relevancia entre los trabajadores asalariados temporales (35,8%) o entre aquellos que se encuentran en situación de desempleo (32,9%).
En sentido opuesto, los hogares inactivos, donde se concentran los colectivos de mayor edad, son los que presentan una menor relevancia de la vivienda en alquiler y son el único colectivo que ha aumentado la ratio de vivienda en propiedad durante este período, hasta el 87,1% en 2022, frente al 85,6% en 2008.
Y el precio de los nuevos contratos subió hasta un 10% entre 2015 y 2022
Según el informe, los precios medios de los nuevos contratos de alquiler han subido entre el 7,5% y el 10% en tasa interanual en el promedio del período 2015-2022, un dinamismo en los precios que se produce en el momento de las renovaciones de los contratos de alquiler o durante la entrada de una nueva vivienda en el mercado.
En relación al precio, el informe del Banco de España indica también que, según el Índice de Precios de Vivienda, los precios nominales se habrían mantenido prácticamente constantes en el período 2011-2014 (-0,3%) y su crecimiento acumulado del 6,4% en el período 2015-2022 se encontraría por debajo del 16% registrado por el IPC.
Por otro lado, en el informe también se achaca el encarecimiento de la vivienda al impulso demográfico en determinadas áreas y una oferta relativamente rígida en el corto plazo para absorber la demanda.
Así, entre 2014 y 2022 (último dato disponible), el crecimiento acumulado de la población (3,1%) se ha producido en un 60% en las periferias de las áreas urbanas y en un 32,5% en sus centros, frente a un 7,5% en el resto del territorio. Este proceso tiene especial relevancia entre hogares jóvenes y de origen extranjero, siendo ambos colectivos donde se concentra una mayor demanda relativa de vivienda en alquiler. Los nuevos residentes con menores niveles de renta y ahorro acumulado, ante los elevados precios de la vivienda en las grandes ciudades, tienden a residir en viviendas de alquiler y, en el período más reciente, contribuirían al incremento del alquiler compartido y de habitaciones.
El endurecimiento de las hipotecas empuja al alquiler
Junto a ello, la mayor prudencia de las entidades bancarias para otorgar créditos, tras las crisis inmobiliaria iniciada en 2008, habría limitado el acceso a vivienda en jóvenes, pero también a otros colectivos, lo que habría contribuido al desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al alquiler en los colectivos con menores ingresos y ahorro acumulado.
De igual manera, las condiciones crediticias más restrictivas habrían impulsado a la baja el plazo medio de los nuevos préstamos hipotecarios, que se encuentra en el entorno de los 25 años desde 2014, frente al plazo medio de 30 años en 2007. No obstante, los datos provisionales sobre el número total de hogares a mediados de 2024 apuntan a una importante desaceleración en el ritmo de creación neta de hogares.
Así, en el primer semestre de 2024 la creación neta de hogares se situaría en unos 55.000 hogares. Esta cifra supone una creación neta en términos interanuales cercana a los 155.000 hogares, frente a previsiones del Instituto Nacional de Estadística (INE) de junio de 2024 para el conjunto del año de 360.000 hogares.
Además, la disponibilidad del suelo, con poco suelo finalista para edificar, habría producido un crecimiento acumulado de los precios medios del alquiler en las ciudades de mayor dimensión entre 2015 y 2022. A esto se suma, la reducida capacidad de rehabilitación de las vivienda usadas, la aparición y auge de usos alternativos de la vivienda como son el alquiler turístico, el arrendamiento de habitaciones y el alquiler de temporada.
Adicionalmente, el mercado de la vivienda protegida ha caído en España, con un ajuste que ha dado como resultado una progresiva reducción de la finalización de viviendas protegidas desde las 55.000 unidades anuales en el período 1990-2009 a las 8.000 viviendas anuales en el promedio del período 2015-2023. De esta manera, el esfuerzo mediano en 2022 para el conjunto de hogares que residen en una vivienda de alquiler en España se sitúo siete puntos porcentuales por encima de la media Europea, hasta el 22,7%.
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