“La prudencia marcará la inversión inmobiliaria hasta después del verano”
La inversión inmobiliaria es una de las ramas de actividad más importantes de la economía, junto al turismo. Tras registrar un volumen de más de 17.600 millones de euros en 2022, según datos de CBRE, las subidas de tipos provocaron una cierta desaceleración en la recta final del ejercicio, que aún se mantiene. No obstante, en este contexto de mercado, las oportunidades afloran. Especialmente, en el segmento de mayor poder adquisitivo, tal y como relata Javier Illán, presidente de Grupo Millenium.
Subidas de tipos, guerra en Ucranía, inflación disparada… ¿Cómo está afectando este escenario macro a la inversión inmobiliaria?
El entorno no es el mejor, lleva sin serlo desde la pandemia. El segmento hotelero es muy value add (valor añadido) y requiere mucha inversión en capex para la transformación de activos. Percibimos el impacto no solo por la subida de los tipos, sino también en la subida de los costes y la construcción, que ha sido brutal. No obstante, este tipo de mercado suele generar oportunidades y nosotros lo vemos así.
Nos habíamos acostumbrado a tipos al 0%, lo cual tampoco es algo sano para una economía. La estabilización de los tipos en el entorno del 2% sería lo deseable, ahora van a van a continuar subiendo con el objetivo de controlar la inflación. Yo creo que la inflación, bien gestionada, no es tan mala, también genera crecimiento y ayuda a estabilizar algunas ratios.
La inversión inmobiliaria batió récords en 2022, pero sufrió una desaceleración en el cuarto trimestre. ¿Qué previsiones manejáis de cara a este año?
Antes de la pandemia había mucha liquidez, y durante la crisis de la Covid-19 se generó mucho más ahorro. Hay grandes fondos con muchísimo dinero que debe ser invertido, por lo que creo que el global del año no debería ser muy diferente al año pasado. Hemos salido de la pandemia con niveles récord en el sector hotelero. Los datos de ocupación, de tarifa y demás son espectaculares.
La prudencia va a marcar la inversión hasta el verano, y luego creo que se invertirá en niveles similares al año pasado.
Los bancos centrales podrían subir los tipos hasta el 5%, ¿cómo se digiere este aumento del coste de financiación en el sector?
Las grandes corporaciones sufren el impacto, pero tienen capacidad para afrontarlo. El problema lo tiene una familia que ingresa 2.000 euros mensuales y la hipoteca le sube hasta los 1.500 euros… Esta situación, de generalizarse, elevaría previsiblemente los índices de morosidad, pero yo creo que no llegaremos a esos niveles de tipos de interés del 5%. Además, No por subir los tipos extraordinariamente, se mata la inflación.
En esta ‘tormenta de mercado’, ¿qué oportunidades hay?
Cuando en 2010 empezamos a hacer edificios residenciales de lujo, los precios de 10.000 euros por metro cuadrado (€/m2) nos parecían carísimos en comparación con el resto del mundo. Ahora mismo nos encontramos precios de entre 12.000 y 14.000 €/m2, no estamos ya tan baratos respecto al resto del mundo. Pero, a pesar de eso, los propios atractivos que tiene España como país y ciudades como Madrid, Marbella o Barcelona, por ejemplo, siguen atrayendo al cliente internacional.
En la pandemia, la gente se dio cuenta de que casi se puede vivir en cualquier sitio y poder trabajar con herramientas como Teams o Zoom. A España, eso le beneficia. El residencial va a seguir registrando subidas de precios, por lo menos, en el segmento del lujo. En otros segmentos más bajos, por el propio efecto de los tipos de interés, no creo que veamos subidas.
En el área hotelera, que es donde nosotros estamos más centrados últimamente, en la pandemia hubo una serie de circunstancias que afectaron a muchísimos propietarios y a muchas cadenas operadoras. Ante la subida de tipos, muchos se ven obligado a vender por haber acumulado deuda todos estos años, y ahí es donde debería surgir la oportunidad. Se está generando un ajuste en el precio de los activos, dependiendo de que el activo sea o no sea prime.
En este contexto, ¿pretendéis ampliar vuestro portfolio con activos de otros segmentos?
Nosotros trabajamos para crear oferta diferencial en mercados maduros, como el residencial y el hotelero en España, cubrimos una demanda existente que no encuentra los activos que busca. Somos el principal país del mundo en turismo, con 75 millones de visitantes -84 millones antes de la pandemia-, que no tuviéramos las grandes marcas del mundo de cinco estrellas era una rareza del mercado.
“La inflación, bien gestionada, también genera crecimiento”
Madrid es un perfecto ejemplo, el mundo detecta que los hoteles de lujo mejoran la ciudad, porque traen mejor perfil de cliente. Nosotros tenemos vocación de crecer y seguir comprando, solo activos prime para hoteles de cinco estrellas. En residencial, si hubiera oportunidades, también.
Además de Madrid, ¿hay otras ciudades que pueden tomar el ‘testigo’ como posibles imanes de inversión?
Madrid es la locomotora, todo lo que pasa en Madrid se termina expandiendo hacia otras ciudades. En el Sur, Sevilla y Marbella, por ejemplo, deberían seguir creciendo. En el último extracto de tarifas hoteleras, la ciudad número uno de España es Marbella, ni siquiera Madrid. Sotogrande también tiene posibilidades en residencial y hotelero, y Sevilla es una ciudad que tiene todo el encanto para el comprador internacional.
San Sebastián y Bilbao, que también son grandes ciudades, están ya muy consolidadas. La gran incógnita es saber cómo va a evolucionar Barcelona, y Cataluña en general, ya que la ciudad sigue siendo muy resistente y resiliente respecto al turismo, pero ha perdido mucho recorrido respecto a Madrid. Si hay algún cambio político en la Ciudad Condal, supondrá un buen empuje.
Baleares tiene un encanto espectacular y mucho atractivo hotelero, pero, en residencial le pasa como a Barcelona. En vez de hacer lo que hacen todos los países del mundo, que es atraer la inversión extranjera y dar la bienvenida a la gente que viene a invertir aquí, nosotros lo limitamos y queremos hacer tributar a los compradores extranjeros de vivienda, aunque no vivan aquí, por comprarse una casa.
El resultado es que no compran casas, hay menos promoción, menos construcción, más paro y menos riqueza. No entiendo la motivación de estas normativas proteccionistas. El regionalismo que tenemos aquí en España es contraproducente, los políticos piensan que sus votantes les van a votar más si defienden la propiedad de España y para los españoles, pero el mundo cada día es más global.
La supuesta inseguridad jurídica, ¿cómo os afecta a vosotros en vuestra operativa?
No creo que seamos país especialmente inseguro jurídicamente. En los últimos años nos hemos intentado colocar en la posición de modificar leyes y regular mediante reales decretos que generan ciertas inseguridades. El inversor internacional tiene todo el mundo para invertir, entonces todo lo que generamos de inseguridad va a ser negativo. Es una manera directa de ahuyentar a la inversión extranjera
Con las socimis, por ejemplo, se hizo una regulación muy mala en 2009, pero en 2012 se mejoró. Una de las motivaciones de estos vehículos es la de propiciar la inversión extranjera entre los países. La propuesta de hacer tributar a las socimis por los beneficios no distribuidos va en contra de ese espíritu. Si una normativa funciona, no la cambies, porque hay inversores que pueden dejar de invertir.
Políticamente confundimos los mensajes, y políticamente hay gente que intenta es demonizar a determinados actores de la economía. Implementar nuevas leyes, nuevas tasas o modificar las existentes, popularmente tendrá algún tipo de rédito, pero a nivel económico es un error absoluto
