¿Hay burbuja? ¿Está aumentando la morosidad? ¿Tienen sentido los precios en la actual coyuntura económica? Las preguntas son diversas, como también lo son los datos que ayudan a resolverlas. La salud del mercado inmobiliario depende de múltiples variables, si bien algunas —como el precio, el nivel de endeudamiento o la tasa de esfuerzo— merecen ser revisadas con lupa.
En su análisis trimestral, el bróker hipotecario Trioteca ha repasado los muchos datos que han marcado estos últimos meses. Ricard Garriga, CEO de la compañía, habla de un aumento en el precio de la vivienda vendida en los últimos seis meses: de 245.000 euros en enero a 307.000 en junio, siempre según los datos de su plataforma.
"Esto realmente nos asusta, la vivienda está subiendo muchísimo", afirma Garriga, quien, sin embargo, se muestra optimista respecto al devenir de los próximos meses, dado que la caída de los tipos de interés podría contrarrestar la subida de los precios. Es lo mismo que opina el profesor de Economía Gonzalo Bernardos, quien cree que "la misma familia se puede permitir más financiación porque la hipoteca es más barata".
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"Se compra a través del endeudamiento y del ahorro, no de los salarios", aclara ante las preguntas de Capital. En ese sentido, pese a que el precio de la vivienda está alcanzando máximos, "la variable esencial es la parte que se destina a pagar la cuota hipotecaria, que está por debajo del 35% de los ingresos".
Los datos de Trioteca indican que los tipos de interés de las hipotecas firmadas a través de su intermediación se sitúan en el 2,22%. En comparación, el INE publicó en abril que el interés medio de las hipotecas alcanzó el 3,04%, frente al 2,18% registrado por el bróker hipotecario.
En este contexto, un punto menos de interés equivale a un ahorro de aproximadamente 100 euros al mes. Y en este escenario, el tipo fijo sigue siendo una opción segura frente a las hipotecas mixtas y variables.
Para Bernardos, hay tres factores que han elevado la demanda de vivienda y, como consecuencia, los precios. En primer lugar, señala la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. De hecho, el economista cree que seguirán bajando porque "la economía europea va bastante mal". En su opinión, podrían llegar al 1,5%.
En segundo lugar, se dan todas las condiciones para que el precio de la vivienda siga subiendo, como la existencia de demanda embalsada. Bernardos estima entre un millón y un millón y medio de hogares que estarían planteándose comprar una vivienda como medida de ahorro frente a los precios del alquiler.
Por último, señala el endeudamiento de las familias. Dados los bajos tipos de interés, resulta más atractivo pedir un porcentaje mayor de financiación hipotecaria que aportar una entrada más elevada, según el economista.
Con todo, tanto Bernardos como Garriga tratan de enviar un mensaje de calma. Según sus datos, la gran mayoría de las hipotecas cubren el 80% del valor de compra. Y, sobre todo, la tasa de esfuerzo se mantiene en el 35%. "Los bancos están siendo hiperestrictos con esto", subraya Garriga. Por el momento, no se está observando una relajación en ese requisito.
Gestión pública de la vivienda
El economista también ha querido incidir en la gestión pública del mercado de la vivienda. Bernardos no ha ahorrado calificativos al afirmar que la situación ha empeorado. "Cuando llegó Pedro Sánchez a la Moncloa, la vivienda era el problema número 15, según el CIS. Ahora es el número 1", recalca.
De hecho, acusa al Gobierno, así como al resto de administraciones, de haber eliminado el alquiler. "El Gobierno ha destrozado el mercado del alquiler y ha hecho que la única opción sea la compra de vivienda. No hay viviendas de alquiler tradicional", insiste.
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