El mercado inmobiliario español sigue mostrando disparidades notables entre sus principales ciudades, y Madrid se consolida como la capital con la mayor brecha en el precio por metro cuadrado. Según el último estudio de la tasadora Tecnitasa, el valor del metro cuadrado en los barrios más exclusivos de la ciudad alcanzó los 19.500 euros, mientras que en los distritos periféricos los precios se mantenían en torno a 1.800–2.000 euros/m². Esta diferencia récord evidencia una desigualdad estructural en el acceso a la vivienda, que convierte a Madrid en líder nacional en disparidad inmobiliaria.
El informe de Tecnitasa señala que la subida media de los precios en 2025 fue de un 13,5%, más del doble del 5,95% registrado el año anterior, un incremento que se ha traducido en una oferta limitada y en la rápida absorción de las viviendas más asequibles. Fernando García Marcos, director técnico de Tecnitasa, explica que “en algunas ciudades los precios más accesibles prácticamente no se ofertan en el mercado, o lo hacen por muy pocos días, y son vendidos de forma casi inmediata o incluso directa”. Este fenómeno ha desplazado la demanda hacia zonas menos céntricas o municipios limítrofes, como Getafe, Fuenlabrada o Alcalá de Henares, donde los precios siguen siendo más asumibles.
El análisis por barrios refleja un contraste extremo dentro de la propia capital. Mientras Recoletos y la Milla de Oro en Salamanca superan los 19.000 euros/m², barrios como Villaverde o Carabanchel presentan valores muy inferiores, cercanos a los 1.800–2.200 euros/m². La diferencia de casi 18.000 euros/m² refleja una “dualidad” urbana: por un lado, zonas de lujo con alta demanda internacional; por otro, distritos con menor revalorización, donde los servicios y la infraestructura todavía no se equiparan al centro. Esta disparidad impacta directamente a compradores, inversores y políticas públicas, obligando a estrategias diferenciadas según la zona.
El crecimiento desigual se refleja también a nivel nacional. La brecha más pronunciada se da en Madrid, seguida de Andalucía (16.590 euros) e Islas Baleares (15.350 euros). En Andalucía, por ejemplo, Puente Romano en Marbella alcanza 17.150 euros/m², mientras que barrios como La Magdalena en Jaén se mantienen en 560 euros/m². Esta dispersión se repite en otras ciudades importantes: San Sebastián, Málaga, Bilbao, Palma de Mallorca y Sevilla superan los 6.000 euros/m² en sus zonas prime, pero ninguna alcanza la amplitud de la brecha madrileña. En términos porcentuales, mientras que la brecha media en otras capitales ronda el 160%, en Madrid supera el 980%, un indicativo de la desigualdad estructural que enfrenta la ciudad.
La concentración de vivienda de lujo, la gentrificación, el auge del alquiler turístico y la demanda internacional son factores que amplían esta diferencia. Zonas como Salamanca o Chamberí se benefician de escasez de oferta y prestigio histórico, atrayendo inversores que buscan activos de alto valor, mientras que la clase media se ve forzada a desplazarse a la periferia. Esta segmentación también afecta al mercado del alquiler: la subida de los precios de compraventa se traduce en alquileres más elevados, agravando la escasez de vivienda asequible.
Frente a este panorama, los expertos coinciden en la necesidad de una intervención zonal y adaptada a cada distrito. Medidas como incentivar la construcción de vivienda social, regular el alquiler turístico, rehabilitar el parque de viviendas vacías y aplicar fiscalidad progresiva podrían equilibrar la oferta y la demanda. La activación de las más de 150.000 unidades vacías en Madrid se plantea como una solución urgente para aliviar la presión sobre los barrios periféricos.
Si la actual dinámica continúa, Madrid podría consolidarse como una de las ciudades más desiguales de Europa en cuanto a vivienda. Solo un pacto entre administración y sector privado permitirá equilibrar el derecho a una vivienda asequible con el atractivo de la capital como polo de inversión internacional. Ignorar esta creciente brecha tendría un alto costo social, urbano y económico, afectando a generaciones enteras que buscan acceder a un techo digno en la ciudad.
