La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido principalmente a personas mayores de 65 años con vivienda en propiedad y necesidad de liquidez en la etapa de jubilación. Permite transformar parte del valor del inmueble en ingresos sin perder el derecho a residir en él hasta el fallecimiento. Aunque su planteamiento resulta atractivo en un contexto de pensiones ajustadas y elevado patrimonio inmobiliario, se trata de una herramienta compleja que exige un análisis riguroso.
A diferencia de una hipoteca convencional, en la hipoteca inversa el titular no devuelve capital ni intereses durante su vida. La entidad financiera concede un préstamo con garantía hipotecaria y el cliente recibe el dinero en forma de renta mensual, capital único o una combinación de ambas. La deuda se va acumulando con el tiempo, ya que los intereses se capitalizan, y se liquida cuando fallece el titular o el último de ellos, si se trata de una pareja.
En ese momento, los herederos deben decidir cómo cancelar la deuda. Pueden hacerlo con recursos propios, vender la vivienda o, si el pasivo supera el valor del inmueble, renunciar a la herencia. La responsabilidad queda limitada al bien hipotecado, pero la decisión suele ser compleja y, en muchos casos, la venta del inmueble se convierte en la única opción viable.
El perfil al que se dirige este producto es muy específico. Suele encajar mejor en personas con patrimonio concentrado casi exclusivamente en la vivienda, escasos ahorros líquidos y pensiones insuficientes para mantener su nivel de vida. En cambio, para empresarios, directivos o patrimonios diversificados, existen alternativas más eficientes desde el punto de vista financiero y sucesorio.
Uno de los principales puntos críticos de la hipoteca inversa es su coste. Los tipos de interés son generalmente más altos que los de una hipoteca tradicional y se suman gastos relevantes de tasación, notaría, registro y seguros. En muchos casos, además, se exige la contratación de una renta vitalicia con una aseguradora. Todo ello provoca que la deuda crezca de forma significativa con el paso de los años, especialmente en escenarios de elevada longevidad, reduciendo de manera sustancial el valor final del patrimonio a transmitir.
A esto se añade el riesgo de asimetría informativa. El cliente suele ser una persona mayor, no siempre familiarizada con productos financieros complejos ni con proyecciones a largo plazo. Aunque la normativa exige asesoramiento independiente, su calidad y profundidad no siempre son homogéneas.
Desde el punto de vista fiscal, la hipoteca inversa presenta un elemento favorable: las cantidades percibidas no tributan en el IRPF al tratarse de un préstamo y no de rendimientos del trabajo o del capital. Esta ventaja fiscal explica parte de su atractivo frente a otras fórmulas de obtención de liquidez.
En España, la hipoteca inversa está regulada desde 2007, pero su desarrollo ha sido irregular. Tras un primer impulso previo a la crisis financiera, su presencia en el mercado se redujo y solo recientemente ha reaparecido, impulsada sobre todo por aseguradoras y entidades especializadas más que por la gran banca.
Antes de contratarla, resulta imprescindible compararla con alternativas como la venta de la nuda propiedad, la venta de la vivienda con alquiler vitalicio, acuerdos familiares o una planificación patrimonial anticipada. Todas ellas tienen implicaciones financieras, fiscales y emocionales distintas.
En conclusión, la hipoteca inversa no es ni un fraude ni una solución universal. Es una herramienta de nicho que puede resultar útil en contextos muy concretos, pero que conlleva costes elevados y un impacto significativo sobre la herencia. La decisión debería tomarse siempre con información completa, asesoramiento independiente y una visión clara de quién asume, al final, el coste de la liquidez obtenida.
