La última de las promesas en materia de vivienda de Pedro Sánchez ha sido construir 15.000 viviendas públicas al año. La cifra, desde luego, supone un salto cuantitativo frente a las apenas 2.500 anuales que ha promediado durante sus ocho años de gobierno. Pero, incluso tomándola por cierta —lo cual está por ver—, resulta marcadamente insuficiente para dar respuesta al problema. Si la población española crece a un ritmo de unas 500.000 personas al año, ¿qué solucionan 15.000 viviendas públicas? Prácticamente nada, y estamos muy lejos de alcanzar las 183.000 a lo largo de esta legislatura que falazmente prometió en la campaña electoral de hace dos años.
Si el sector público no da más de sí, incluso los socialdemócratas reconocerán que debería ser el sector privado el que tome el relevo y aumente de manera sustancial la oferta de vivienda. Y algo se ha avanzado en esta materia: la construcción privada ha pasado de unas 93.000 viviendas en 2022 a 366.000 en 2025. Sin embargo, esas magnitudes siguen siendo insuficientes para cubrir la generación de nuevos hogares.
¿Por qué, si los precios suben un 10% adicional solo en 2025, el sector privado no se lanza a construir masivamente? Pues porque los costes de construir vivienda también se están disparando, y en buena medida por culpa de quienes luego prometen vivienda pública sin ser capaces de entregarla: nuestros políticos. Esta es, de hecho, la tesis central de un reciente informe de la Universidad de las Hespérides titulado ‘La paradoja inmobiliaria: por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción’.
Y la explicación se resume en dos cuellos de botella, ambos de origen político. El primero es el bloqueo del suelo edificable, uno de los principales costes de cualquier promoción inmobiliaria. Y no porque el suelo en España sea escaso, sino porque se convierte en artificialmente escaso por decisión política. Los políticos han decretado que el 95,7% de todo el suelo nacional no sea urbanizable. Cuidado: no es que ese suelo no sea técnicamente apto para la urbanización; en su mayor parte, es una cuestión estrictamente política.
A día de hoy, solo se autoriza la construcción en el 2,1% del territorio y, siendo optimistas, a medio plazo se incorporará apenas un 1,3% adicional. El 70% de los planes urbanísticos vigentes son anteriores a 2008 y el 23% anteriores a 1992, lo que significa que las posibilidades de construir están reguladas conforme a necesidades de vivienda que ya no son las actuales. Esta parálisis hace que los plazos medios para desarrollar nueva vivienda se alarguen entre 10 y 15 años. Tres cuartas partes de los casi 10 millones de viviendas contempladas en los planes generales de ordenación urbana están bloqueadas porque los ayuntamientos no terminan de desarrollarlos. Son viviendas de papel, no de ladrillo. El caso más paradigmático: la Operación Campamento en Madrid, donde han transcurrido más de 20 años solo para proyectar 10.000 viviendas, de las que no se ha construido ni una sola.
La escalada regulatoria es el segundo cuello de botella y tiene que ver con los códigos técnicos de edificación. Durante los últimos años, los requisitos impuestos a las nuevas promociones han elevado enormemente los costes de construcción. El ejemplo más reciente es el de una reforma verde que obliga a incluir dos plazas de aparcamiento para bicicletas por piso y un mínimo de energía fotovoltaica, encareciendo cada vivienda hasta 18.000 euros.
El resultado agregado es que, desde 2005, el coste real de construcción por metro cuadrado —descontada la inflación— se ha incrementado en un 50%, con los dos repuntes más acusados coincidiendo con la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación en 2006 y la implementación de los estándares de eficiencia energética en 2020. Ahí reside el drama. Los precios de venta suben y los costes también, de modo que la rentabilidad de producir vivienda asequible es casi inexistente. ¿Por qué no se construyen 600.000 u 800.000 viviendas al año? Porque el precio al que habría que venderlas para que las adquirieran quienes las necesitan no llegaría a cubrir los disparatados costes regulatorios que la casta política le ha impuesto al sector.
La conclusión es desoladora pero clara: nuestros políticos ni construyen ni dejan construir. Menos ‘anuncios fantasma’ de 15.000 viviendas públicas al año y más medidas tangibles dirigidas a liberalizar el sector de la construcción. Sólo así comenzaremos a solucionar el gravísimo problema de la vivienda en España.
