España atraviesa una crisis habitacional profunda entre 2022 y 2025, caracterizada por un aumento sostenido del precio de compraventa y alquiler, y un déficit crónico de viviendas nuevas. El Banco de España estima una falta de entre 450.000 y 600.000 viviendas, mientras que el parque de vivienda social apenas representa el 1,5 % del total, muy por debajo de la media europea del 9%. Este desajuste agudiza la necesidad de alternativas constructivas eficientes, asequibles y rápidas de ejecutar.
Asimismo, la rigidez urbanística y la escasez de suelo finalista -menos de 90.000 viviendas finalizadas anualmente frente a más de 230.000 hogares creados-, actúan como cuellos de botella. En 2024 se visaron solo 128.000 viviendas de obra nueva, muy lejos de las cerca de 300.000 necesarias para cubrir la demanda. Ante este panorama, la construcción modular y prefabricada surge como alternativa viable. Aunque actualmente representa apenas el 2% de las viviendas en España, se proyecta que podría alcanzar el 10% en 2030. En otros países europeos el peso es mucho mayor: hasta un 50% en Holanda o casi el 90% de las viviendas unifamiliares en Suecia.
¿Por qué el modular?
La construcción modular no es simplemente una forma distinta de levantar un edificio: supone un cambio profundo en el proceso, desde la concepción del proyecto hasta la entrega final. Frente a la obra tradicional, presenta ventajas claras y medibles que explican su crecimiento en España y su consolidación en países con mercados más maduros.
• Rapidez en la ejecución: uno de los principales atractivos del modelo modular es la drástica reducción de plazos. Al fabricar gran parte de la estructura en entornos industriales controlados y realizar en paralelo las tareas de cimentación en la obra, se acortan los tiempos de manera significativa. Según datos técnicos, el plazo de construcción puede reducirse entre un 30% y un 50% respecto a la edificación convencional. En sistemas altamente industrializados, este ahorro puede alcanzar hasta el 80%, permitiendo entregar viviendas en meses en lugar de años.
• Control de calidad y mayor seguridad laboral: en la construcción tradicional, la exposición a las condiciones climáticas, la dispersión de equipos y la variabilidad del entorno pueden generar retrasos y defectos. La edificación modular, al concentrar la mayor parte del trabajo en una fábrica, garantiza un control de calidad constante: cada módulo se somete a verificaciones técnicas antes de salir de la línea de producción. Esto no solo reduce errores y retrabajos, sino que también disminuye la siniestralidad laboral, al minimizar el tiempo y el número de trabajadores expuestos en el propio terreno.
• Ahorro de costes: la estandarización y repetición de procesos permite optimizar recursos y reducir desperdicios. De acuerdo con estudios comparativos, el coste final de una vivienda modular puede ser entre un 30% y un 40% inferior al de una vivienda construida con métodos tradicionales. El ahorro proviene tanto de la menor duración de la obra (y, por tanto, de menores gastos indirectos), como de la optimización en la compra y uso de materiales.
• Eficiencia energética y sostenibilidad: las viviendas modulares suelen incorporar de serie materiales aislantes de alta calidad y sistemas constructivos que reducen las pérdidas térmicas. El proceso industrial genera menos residuos que una obra convencional y facilita el reciclaje de materiales. Además, es habitual integrar soluciones de bajo consumo y tecnologías ecoeficientes, como paneles solares, sistemas de ventilación mecánica controlada o aprovechamiento de aguas pluviales.
• Cumplimiento normativo y durabilidad: el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España subraya que las construcciones modulares cumplen el Código Técnico de Edificación igual que cualquier obra tradicional. De hecho, la precisión de la fabricación industrial puede mejorar la durabilidad, ya que cada elemento se produce con tolerancias más estrictas y un control dimensional más preciso.
"El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España subraya que las construcciones modulares cumplen el Código Técnico de Edificación igual que cualquier obra tradicional"
Impulso institucional: PERTE y programas públicos
El Gobierno español ha impulsado de manera decidida la industrialización del sector residencial, situando a las casas prefabricadas en el centro de sus políticas de vivienda. Uno de los instrumentos más relevantes es el PERTE (Proyecto Estratégico para la Recuperación y Transformación Económica) de vivienda industrializada, que prevé una inversión de 1.300 millones de euros en los próximos diez años. El objetivo es ambicioso: alcanzar la construcción de 15.000 viviendas industrializadas al año, con la intención de aumentar hasta 20.000 unidades hacia el final del periodo. Este enfoque busca no solo cubrir la demanda de vivienda, sino también modernizar la industria constructiva mediante técnicas que combinan rapidez, eficiencia y sostenibilidad.
El PERTE no se limita a la inversión económica: también incluye medidas para fomentar la formación especializada, la innovación tecnológica y la digitalización de procesos, elementos que son fundamentales para el desarrollo de viviendas prefabricadas de calidad. La industrialización permite estandarizar procesos, reducir errores en obra y disminuir los plazos de entrega, ventajas clave frente a la construcción tradicional. Además, se espera que este enfoque genere un efecto multiplicador sobre la cadena de suministro, incentivando la producción de componentes modulares y la creación de empleo cualificado en el sector industrial y de la construcción.
Paralelamente, el Gobierno ha promovido la creación de una nueva empresa pública de vivienda, derivada de SEPEs, destinada a desarrollar miles de viviendas de alquiler asequible en suelo público. Esta iniciativa también prioriza la construcción industrializada, considerando que la prefabricación puede ofrecer soluciones habitacionales más rápidas y económicas, manteniendo altos estándares de calidad. Sin embargo, los expertos señalan que este modelo enfrenta varios desafíos, como la falta de experiencia específica en prefabricación, la limitación de financiación para proyectos innovadores y la escasez de mano de obra especializada.
Crecimiento real: demanda y mercado al alza
La demanda de viviendas industrializadas y prefabricadas en España está experimentando un crecimiento sostenido. Según donpiso, se prevé que la demanda aumente entre un 15% y un 20% en los próximos dos años, impulsada por factores como menor impacto ambiental, precio competitivo y eficiencia energética. Además, el interés por la sostenibilidad en el sector residencial ha mostrado un incremento del 30%, reflejando una creciente conciencia ecológica entre los compradores.
El impulso hacia la industrialización también se observa en estudios de organizaciones especializadas. La Plataforma Passivhaus informa que, tras la pandemia, el interés en vivienda prefabricada pasó de un 30% a un 60%, evidenciando una fuerte tendencia hacia soluciones más eficientes y respetuosas con el medio ambiente. A pesar de este crecimiento, la penetración real de la vivienda prefabricada en España sigue siendo relativamente baja.
Desde el punto de vista económico, las perspectivas del mercado de edificios prefabricados son positivas. Se proyecta un crecimiento desde 3.490 millones de dólares en 2024 hasta 4.690 millones en 2029, con una tasa anual compuesta del 6,13%.. Este aumento refleja tanto la demanda creciente como el interés de inversores y promotores por aprovechar la industrialización para reducir costes y plazos de construcción.
La percepción social
La aceptación social de las casas prefabricadas también está en alza. Un estudio de Fotocasa revela que el 80% de los españoles tiene una opinión favorable sobre este tipo de viviendas, valorando principalmente su diseño, sostenibilidad, precio competitivo y rapidez de ejecución. Solo un 20% manifiesta reticencias, generalmente por desconocimiento o preocupación por la normativa y seguridad.
Incluso en el ámbito del consumo popular, las viviendas prefabricadas han comenzado a ganar visibilidad en plataformas comerciales. Por ejemplo, en Amazon se pueden encontrar modelos de 74 m² con baño y cocina por aproximadamente 13.560 euros, aunque estos requieren cimentación, trámites y otras adaptaciones, limitando su uso inmediato como vivienda convencional.
En conjunto, estos datos muestran que, aunque la cuota de mercado actual sigue siendo baja, la combinación de conciencia ambiental, interés por la eficiencia y percepción positiva de los usuarios apunta a un futuro de crecimiento sostenido para las casas prefabricadas en España. La industrialización residencial se perfila como un modelo cada vez más relevante, capaz de ofrecer soluciones rápidas, económicas y sostenibles frente a la construcción tradicional.
"La Plataforma Passivhaus informa que, tras la pandemia, el interés en vivienda prefabricada pasó de un 30% a un 60%"
Modelos constructivos emergentes y sus características
En España, la vivienda prefabricada y los sistemas de construcción industrializada están experimentando un notable desarrollo gracias a la incorporación de modelos constructivos más eficientes y sostenibles. Entre los más destacados se encuentra el steel framing, que utiliza estructuras de acero ligero como esqueleto de la vivienda. Este sistema se caracteriza por su rapidez de montaje, gran durabilidad y eficiencia térmica, ofreciendo un rendimiento superior frente a técnicas tradicionales de albañilería.
Otro enfoque relevante es la arquitectura modular, basada en módulos autoportantes que pueden ensamblarse de manera flexible. Esta técnica permite construir viviendas completas mediante la combinación de bloques prefabricados, facilitando la reutilización de elementos, la reducción de residuos y un enfoque más ecológico y eficiente.
La construcción modular industrializada ha demostrado un gran potencial en la reducción de tiempos de obra, llegando a disminuir los plazos de construcción hasta en un 80% en sistemas altamente industrializados. Asimismo, los sistemas prefabricados aplicados de manera integral ofrecen un ahorro de entre el 30% y el 40% en costes, al optimizar tanto el uso de materiales como la mano de obra, y reducir hasta la mitad los tiempos de ejecución en comparación con la construcción tradicional.
Un ejemplo concreto de éxito se encuentra en Zaragoza, donde la construcción offsite se utilizó para levantar el hotel Minimal Suites, ensamblando 14 módulos en apenas cinco días. Este caso refleja cómo la industrialización permite rapidez, control de calidad y precisión en el montaje, algo difícil de lograr con métodos convencionales.
Barreras y desafíos que enfrenta el sector
A pesar de estas ventajas, la vivienda prefabricada aún enfrenta desafíos significativos en España. Su representación en el mercado es todavía muy limitada, con apenas un 2% del total del sector residencial, muy por debajo de países europeos como Alemania u Holanda.
Los prejuicios culturales también dificultan la expansión del sector. Tradicionalmente, lo prefabricado ha sido percibido como algo temporal o de menor calidad, lo que genera reticencia entre compradores e incluso algunos promotores. Además, la financiación de proyectos modulares sigue siendo un obstáculo. Las normativas actuales complican que los bancos otorguen créditos para viviendas construidas desde fábrica, limitando así la inversión y el desarrollo de proyectos a gran escala.
Otro desafío relevante es la falta de mano de obra especializada. El sector de la construcción en España presenta un envejecimiento de profesionales y requiere un relevo generacional que aporte formación en técnicas industrializadas, además de una mayor profesionalización de los oficios implicados.
