El sector inmobiliario sigue siendo uno de los grandes motores de la economía española y su transformación evoluciona de forma paralela al cambio global que vive la actividad empresarial. Tras la crisis bancaria y la contención de las entidades en la concesión de crédito, el fenómeno creciente del crowdfunding inmobiliario y las diversas fuentes de financiación alternativa protagonizan la revolución presente y futura del ‘ladrillo’.
Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae, comparte con Capital su visión privilegiada del sector inmobiliario. “Todo lo que se está empezando a construir ahora se va a entregar dentro de dos o tres años, y lo que se está empezando a construir ahora no es suficiente”, afirma.
La economía española mantiene su senda de crecimiento, una tendencia que seguirá durante los próximos ejercicios. ¿Cómo afecta esto a la inversión inmobiliaria?
Que la economía vaya bien hace que haya más ‘alegría’, por decirlo de alguna forma, en el mundo de la inversión inmobiliaria. El sector inmobiliario tiene un componente que es el uso real de los activos, no es únicamente un activo financiero o de inversión, como puede ser la bolsa u otro tipo de inversiones. Es un sector que crea vivienda en nuestro país, y que la economía vaya bien hace que la demanda de vivienda siga en aumento y que haya un ‘efecto llamada’ para que los extranjeros vengan a trabajar a nuestro país.
Todo lo anterior provoca que haya más demanda de vivienda y más problemas en la falta de oferta. Esto llevamos viéndolo desde hace años y previsiblemente seguiremos observándolo durante los próximos ejercicios.
Hace dos años, en estas mismas páginas, usted afirmaba que el problema de la escasez de vivienda era “estructural”. ¿Qué ha cambiado en los últimos 24 meses?
Hay una necesidad estructural de crear vivienda nueva, muchas fuentes sitúan la cifra por encima de las 100.000 nuevas al año en España. Por una cuestión demográfica, para que sigamos creciendo, en la próxima década tenemos que generar el citado ‘efecto llamada’ para extranjeros, porque somos un país con saldo vegetativo negativo. La brecha o gap entre oferta y demanda de vivienda se va haciendo cada vez más grande y todavía no hemos conseguido cubrir la demanda estructural del país ni un solo año.
Vamos a hacer una cifra muy fácil, que no es precisa, pero que se entiende razonablemente bien. Si hacen falta 100.000 viviendas y se construyen 90.000, el año siguiente hay un problema, porque no sólo hacen falta 100.000, sino que habría que sumar las 10.000 adicionales que faltaron el año anterior. Esta suma se está produciendo de forma sostenida desde hace ya bastante tiempo, con las repercusiones que estamos viendo: aumentos sostenidos de precios y dificultades del ciudadano medio en el acceso a vivienda.
Encontrar una vivienda en la que vivir —ya no solo de obra nueva para comprar, sino también de alquiler razonable— en el centro de ciertas ciudades como pueden ser Madrid o Barcelona es una misión imposible ahora mismo. Y, en los próximos dos años, el problema va a seguir siendo exactamente el mismo. El sector inmobiliario es muy poco flexible, no sube y baja de golpe de un día para otro ni pone en marcha proyectos nuevos de un día para otro. Todo lo que se está empezando a construir ahora se va a entregar dentro de dos o tres años y lo que se está empezando a construir ahora no es suficiente. Este problema dentro de dos años va a ser peor.
Por lo tanto, ¿la escasez es la que explica la importante revalorización de los activos inmobiliarios y el aumento de la demanda?
Hay dos conceptos básicos en economía, uno es la ley de la oferta y la demanda y el otro es el coste de oportunidad —opportunity cost— de hacer una cosa y dejar de hacer otra. En este caso, la ley de la oferta y la demanda explica por completo la subida de precios, pero no vemos que se vayan a producir más incrementos del 10% o 15% en zonas no tensionadas. Las subidas que estamos viendo son precisamente por la falta de oferta.
Si hay un bien escaso y mucha gente que te lo quiere comprar, lo normal es que suba de precio. Si a eso le sumamos la subida de costes de construcción o los costes de la burocracia para poner en marcha una promoción inmobiliaria, te encuentras la receta perfecta para la situación en la que nos encontramos.
¿Qué previsiones manejan respecto a la evolución del sector?
Desde la óptica de la inversión, la previsión que manejamos es que va a seguir haciendo falta financiación para el sector inmobiliario. Todo lo nuevo que se pone en marcha necesita la participación de distintos actores para la financiación de los activos. La banca entra en una fase ya prácticamente final, cuando hay licencia de obras, preventas, etc. Los promotores, hasta ese momento, tienen que encontrar socios que acompañen tanto en deuda como en capital. Nosotros estamos muy cómodos en ambos escenarios.
La deuda a priori tenderá a normalizarse en los próximos dos años y a acercarse más al 10% de coste anual para el promotor que al 15% que se pudo llegar a ver con la subida de tipos de interés hace varios años. Incluso veremos alguna operación con cifras del 9% o algo superior.
En la línea de coinversión que realizamos con los promotores en proyectos de capital (equity), estaremos viendo rentabilidades de entre 15 y 20%, que es lo que buscamos. La incertidumbre y los vaivenes del mercado pueden provocar aumentos de costes o bajadas de precios, pero eso es difícil verlo ahora mismo. Esto lo hemos visto en años como el 2021 o el 2022.
¿Por qué el ‘ladrillo’ es una buena opción de inversión en el contexto actual, de alta inflación e incertidumbre geopolítica?
En términos de rentabilidad, el sector inmobiliario es una gran opción de inversión. A mí, que vengo del mundo financiero, me cuesta mucho encontrar un binomio de rentabilidad y riesgo que sea tan bueno como este. Cuando uno analiza una inversión, lo primero que valora es el riesgo y, después, la rentabilidad prevista. Ese binomio es el que determina si una inversión es buena o mala, y la inversión inmobiliaria en Iberia (España y Portugal), ahora mismo, representa uno de los mejores mercados para invertir.
El nivel de riesgo-rentabilidad es relativamente bajo porque, a nivel jurídico y estructural, las cosas se hacen bien en nuestro país, con la excepción de los tiempos y de la burocracia necesarios para poner en marcha las cosas. Una vez que eso ya está salvado, las cosas se hacen bien y de forma cauta y la rentabilidad es razonablemente buena.
La incertidumbre geopolítica que vivimos (guerras, cambios estructurales de relaciones entre el este y el oeste, etc.) afecta a los mercados, pero el inmobiliario no deja de ser una certeza. Todo el mundo necesita vivir en un sitio y la industria inmobiliaria aporta esa certeza, esa tranquilidad y ese punto de equilibrio y de anclaje de las inversiones. En otro contexto hay mercados financieros en los que ves, todos los días, subidas y bajadas. Esto te puede llevar a tomar decisiones más impulsivas. Pero el inmobiliario lo que trae es precisamente esa descoordinación de los mercados financieros. Y esa tranquilidad de las carteras.
El sector inmobiliario se va adaptando al contexto en el que opera. Por ejemplo, tras el estallido de la guerra de Ucrania, los costes de construcción aumentaron por la falta de suministros, esto hizo que se retrasaran los proyectos. Todo tiene ramificaciones e implicaciones dentro de un contexto razonable, y el sector inmobiliario teóricamente es fácil de predecir, porque va con dos años de ventaja, pero previsiblemente la guerra de Ucrania debería terminar en algún momento y la normalización debería traer vientos de cola.
¿Cómo cree que se comportará el mercado en 2026? ¿Cree que el contexto regulatorio y socioeconómico permitirá seguir ofreciendo buenas rentabilidades para segmentos como el crowdfunding?
Urbanitae creció más de un 50% en 2024 y más de un 30% en 2025. En el presente ejercicio 2026, probablemente veremos crecimientos superiores al 50% otra vez. Y esto es precisamente porque hay apetito por parte de los inversores a la hora de invertir en este tipo de fórmulas y de proyectos. Y, por otro lado, hay necesidad por parte del sector en encontrar socios financieros como nosotros que los acompañen en las primeras etapas. Y lo que sí vemos es que, en los últimos dos años, esto ya no es una novedad, sino una parte casi estructural de nuestro sector promotor en España.
Ya no es algo excepcional que un promotor acuda a nosotros, no es algo raro o novedoso. Es algo que la mayoría de los promotores de nuestro país ya tienen dentro de su carta de opciones como una de las principales opciones para financiarse, ya sea en deuda o en equity (capital).
