Con las vacaciones de Semana Santa a la vuelta de la esquina y el verano ya en el horizonte, las búsquedas de alojamiento han aumentado con creces en un país eminentemente turístico como España. Muchas son las páginas a las que acuden todos aquellos que van en busca de un lugar donde hacer noche durante sus días de descanso, pero hay una que ha conseguido alzarse con el modelo más innovador: Airbnb.
Desde su fundación en 2008, Airbnb ha conseguido revolucionar la forma en que las personas viajan y encuentran alojamiento. La loca idea de dos jóvenes emprendedores que tenían como objetivo alquilar colchones hinchables en su apartamento se ha convertido en uno de los gigantes de la economía mundial.
Por el contra, los residentes locales de grandes ciudades se han visto altamente afectados por el modelo cuyo máximo exponente es Airbnb. La escasez de viviendas para alquiler de larga estancia ha provocado un aumento significativo en los precios, lo que ha dado lugar a un debate abierto en cuanto al mercado de vivienda se refiere.
Airbnb no es más que una plataforma digital que sirve como conexión entre particulares o empresas que quieren alquilar alojamientos a corto y medio plazo a turistas que lo requieran. A diferencia de los hoteles, esta compañía no posee ni gestiona las propiedades que aparecen en su plataforma digital, sino que actúa como intermediario, cobrando una comisión por las reservas que se realizan a través de ella.
Este modelo simple pero efectivo le ha permitido una rápida escalada sin tener que contar con los grandes gastos que causan las infraestructuras y el mantenimiento de los hoteles. Los ingresos de la compañía provienen de las comisiones aplicadas tanto a huéspedes como a los propietarios del alojamiento, además de generar otros beneficios a través de experiencias turísticas y otros servicios complementarios de la plataforma.
Brian Chesky, cofundador y CEO de Airbnb, ha destacado en diversas entrevistas la importancia de la confianza como pilar fundamental del modelo de negocio de la compañía: “La gente solía decir que nunca se quedaría en la casa de un extraño. Ahora, millones de personas alrededor del mundo lo hacen cada noche”.
El éxito de Airbnb no solo ha sido impulsado por su modelo de negocio innovador. Los avances tecnológicos han facilitado su expansión de manera rápida. Una mayor confianza en plataformas digitales, la mejora en la conectividad a internet y el desarrollo de algoritmos avanzados para la personalización de la experiencia de cada usuario, han sido clave también para su consolidación. El uso de inteligencia artificial y big data permite a la plataforma recomendar alojamientos según las preferencias del usuario, optimizar precios y mejorar la seguridad en las transacciones.
Airbnb no posee ni gestiona directamente las propiedades, es un simple intermediario
La industria hotelera, el actor más perjudicado
La llegada de Airbnb ha supuesto un desafío significativo para la industria hotelera. A medida que más viajeros optan por alojamientos en Airbnb en lugar de hoteles tradicionales, las cadenas hoteleras han experimentado una reducción en su tasa de ocupación y una mayor competitividad en los precios.
Un estudio de la Universidad Pontificia de Comillas ha demostrado que, en algunas ciudades, los ingresos hoteleros han disminuido notablemente debido a la competencia de Airbnb, lo que ha obligado a los hoteles a modificar su estrategia de precios y a ofrecer promociones con tal de captar clientes. Para contrarrestar dicha competencia, muchas cadenas han apostado por la personalización de la experiencia de los huéspedes, la implementación de programas de fidelización y la mejora en la oferta de servicios complementarios.
Las grandes cadenas hoteleras han encontrado maneras de adaptarse ante este cambio en la tendencia de consumo de los turistas invirtiendo en marcas de alquiler vacacional o colaborando con plataformas similares a Airbnb.
La tecnología es también un factor clave para que los hoteles puedan combatir la competencia que ha provocado Airbnb, ya que les ha permitido mejorar sus sistemas de reservas, personalizar la experiencia de sus clientes mediante el análisis de datos y ofrecer opciones de check-in y check-out sin pasar por el mostrador, adaptándose así a las nuevas expectativas y costumbres de los viajeros.
En España no existe una norma única que regule el turismo a nivel estatal
La riqueza de unos es el lamento de otros
Uno de los efectos más controvertidos de Airbnb y sus competidores, ha sido su impacto en el precio de la vivienda y la disponibilidad de alquileres en ciudades consideradas como ‘tensionadas’ por parte de los gobiernos. Ante esta situación, los gobiernos han decidido tomar cartas en el asunto implementado regulaciones para tratar de mitigar estos efectos y equilibrar el mercado.
Los números no engañan. Según datos del INE, a fecha de agosto de 2024 el número de viviendas registradas de uso turístico habría acumulado un aumento del 9% en los últimos cuatro años, lo que nos muestra que muchos propietarios optan por alquiler a corto plazo a través de estas plataformas, obteniendo mayores ingresos en comparación con los alquileres tradicionales. Como consecuencia, muchos residentes han sido desplazados de sus barrios y ciudades, algo que no ha sentado muy bien entre la población.
En lugares como Barcelona, Madrid, Nueva York o Ámsterdam se ha denunciado que el aumento en el número de pisos destinados para alquiler turístico ha contribuido a una reducción en la oferta de vivienda, lo que ha llevado a aumentar el precio a causa de la ley de la oferta y la demanda.
Un mayor control al alquiler vacacional
Uno de los cambios más significativos en España ha sido la nueva Ley de Vivienda aprobada en 2023. Esta ley otorga a los ayuntamientos la capacidad de declarar zonas tensionadas, lo que les permite limitar la cantidad de viviendas que pueden destinarse a alquiler turístico y exigir licencias específicas para operar en el sector. En ciudades como Barcelona y Palma de Mallorca, estas restricciones ya han empezado a aplicarse con el fin de reducir el impacto de Airbnb y similares en la oferta de alquiler residencial.
Madrid, por su parte, ha endurecido los requisitos para obtener licencias de alquiler vacacional, exigiendo que las viviendas cumplan con normativas específicas, como contar con accesos independientes desde la calle. Además, en Sevilla y Valencia, las autoridades han impuesto restricciones sobre el número de días que una propiedad puede ser alquilada a turistas sin necesidad de una licencia comercial.
A nivel internacional, otras ciudades han seguido estrategias similares. Ámsterdam ha limitado los alquileres turísticos a un máximo de 30 días al año por propietario, mientras que Berlín ha prohibido por completo el alquiler de viviendas completas sin una autorización expresa.
Nueva York, por su parte, ha sorprendido con una regulación inédita. La ciudad del este de Estados Unidos ha impuesto la obligación de que el anfitrión resida en la propiedad durante la estancia de los huéspedes, restringiendo así los alquileres vacacionales masivos.
Los gobiernos tratarán de buscar el equilibrio entre el fomento del turismo y el acceso a una vivienda asequible
El futuro del mercado de la vivienda
Si bien las regulaciones buscan establecer un equilibrio en el mercado inmobiliario frenando la escalada en los precios de la vivienda, la efectividad de estas sigue siendo un tema de debate en los distintos niveles de la sociedad. Mientras algunos sectores argumentan que limitar esta actividad puede traer consecuencias negativas en el ámbito de la economía turística y reducir los ingresos de pequeños propietarios, otros, por el contrario, sostienen que es fundamental garantizar el derecho a una vivienda asequible.
El PSOE planteó en el Congreso que las comunidades y ciudades autónomas introduzcan en sus respectivas normas de ordenación turística la obligación de los propietarios de alojamientos turísticos de obtener licencia para su actividad, así como publicarla en plataformas online como la citada Airbnb.
El Grupo Socialista explica que las viviendas turísticas han aumentado "significativamente" durante los últimos años. Según la estadística experimental de medición del número de viviendas turísticas en España y su capacidad del INE, en febrero de 2024, estas se estimaban en 351.389, con un total de 1,75 millones de plazas y una media de 4,9 plazas por vivienda. Un aumento que ha sido muy significativo en comunidades como Andalucía, Canarias, Galicia o la Comunitat Valenciana.
A día de hoy, las ciudades se están convirtiendo, gracias a esta deriva económica, en meros destinos turísticos sin importar el espacio que requieren sus residentes habituales. Los gobiernos ya trabajan para encontrar un punto intermedio entre fomentar el turismo y asegurar el acceso a la vivienda, una tarea que, a priori, apunta a una solución a medio plazo. Veremos qué nos deparan los próximos meses de este 2025.
