El dinamismo inversor convive con un problema de fondo: la insuficiencia crónica de vivienda en España. Entre 2022 y 2025 se ha acumulado un déficit de entre 450.000 y 600.000 viviendas, según el Banco de España, cuando el país apenas inicia unas 100.000 obras anuales, muy lejos de las 200.000 necesarias para equilibrar el mercado.
La lentitud administrativa, la falta de suelo en zonas estratégicas y los problemas de productividad en la construcción han frenado la oferta, mientras la vivienda pública apenas representa el 2 % del parque total -muy por debajo de la media europea- dejando el mercado casi por completo en manos privadas.
La consecuencia es un mercado tensionado y en máximos históricos: en junio de 2025, el precio medio alcanzó los 3.151 €/m², con picos en Madrid y Barcelona por encima de los 4.000 €/m² y subidas de dos dígitos en Málaga. El alquiler sigue la misma tendencia, con una media nacional de 14,38 €/m² que se dispara por encima de los 20 en grandes ciudades y Baleares. Esta brecha territorial genera un país a dos velocidades: regiones tensionadas donde el acceso se ha convertido en un lujo y otras con vivienda asequible pero escasa demanda inversora.
La falta de accesibilidad afecta de forma especial a los jóvenes: solo el 15,2 % logra emanciparse, y en ciudades como Madrid o Barcelona el esfuerzo para comprar una vivienda puede absorber hasta el 60 % de los ingresos familiares. La paradoja es evidente: mientras España se consolida como destino preferente del capital internacional, gran parte de su población queda fuera del mercado residencial.
La tensión ha cristalizado en un malestar social visible. En abril de 2025, más de 40 ciudades fueron escenario de manifestaciones masivas reclamando una “vivienda digna”, protesta que reflejó un descontento extendido con los precios, la presión de los fondos internacionales y la falta de soluciones públicas. El turismo añade un factor extra: en Baleares, Canarias o Barcelona, el auge del alquiler vacacional expulsa a residentes y trabajadores esenciales, encarece barrios enteros y acelera la gentrificación. Comercios de proximidad desaparecen, la vida cotidiana se encarece y la cohesión comunitaria se resquebraja.
En este contexto, los expertos advierten que la combinación de juventud sin perspectivas de emancipación y ciudades expulsadas por el turismo amenaza con abrir una fractura social de largo recorrido. Como resume la Fundación Alternativas, la vivienda se ha convertido en “el mayor factor de desigualdad en España”.
Fundación Alternativas: "La vivienda se ha convertido en el mayor factor de desigualdad en España"
Respuestas públicas y el papel de la Sareb
La magnitud del problema de la vivienda ha obligado al Gobierno a desplegar un paquete de medidas de urgencia que buscan, al menos, amortiguar la presión del mercado. Sin embargo, la mayoría de los expertos coinciden en que son iniciativas más paliativas que estructurales. Una de las más destacadas ha sido la declaración de 271 municipios como zonas tensionadas, lo que permite limitar la subida de los alquileres y ofrecer incentivos fiscales a los propietarios que reduzcan las rentas.
Esta medida pretende dar un respiro en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde el esfuerzo de acceso a la vivienda supera con creces los estándares internacionales. No obstante, los críticos sostienen que, sin un aumento significativo de la oferta, los topes al alquiler acaban trasladando el problema a otros segmentos del mercado y pueden incluso desincentivar a algunos propietarios a poner sus viviendas en arrendamiento.
En paralelo, el Ejecutivo ha reactivado el papel de la Sareb, el “banco malo” creado en 2012 para absorber los activos tóxicos de la banca tras la crisis de 2008. Durante años, la Sareb simbolizó la resaca de aquel colapso, acumulando en sus balances decenas de miles de viviendas y suelos sin un destino claro. En 2023, el Gobierno decidió intervenir para reconvertir parte de ese legado en un recurso social.
La transferencia de 40.000 inmuebles a SEPES para destinarlos a alquiler asequible fue presentada como un hito, aunque el contraste con las cifras del déficit es abrumador: el país necesita entre 450.000 y 600.000 viviendas adicionales para equilibrar el mercado, de modo que la aportación de la Sareb es apenas un alivio parcial. Además, muchas de esas viviendas requieren rehabilitación profunda o se encuentran en localizaciones poco adecuadas para la demanda actual.
Otro frente abierto es el del alquiler turístico, señalado por ayuntamientos y colectivos ciudadanos como uno de los principales factores de expulsión de población residente. Para enfrentarlo, se ha creado un registro único de alojamientos turísticos que obliga a plataformas como Airbnb a retirar los anuncios que carezcan de licencia. El objetivo es ordenar un mercado que hasta ahora funcionaba con una regulación difusa, pero su eficacia está en entredicho. Muchos consistorios denuncian que carecen de medios para hacer cumplir la normativa y que, en la práctica, la proliferación de pisos turísticos continúa alterando barrios enteros.
Banco de España: "Sin un parque público robusto, cualquier regulación será un parche temporal"
El Gobierno también ha puesto sobre la mesa un plan de modernización del sector con la aprobación de un PERTE de construcción industrializada, dotado con 1.300 millones de euros. Se trata de apostar por sistemas modulares y prefabricados, que prometen abaratar costes y reducir plazos de edificación en un sector caracterizado por su baja productividad. España busca así replicar modelos nórdicos donde la industrialización ha permitido levantar vivienda de calidad en tiempos mucho más breves. Sin embargo, la transición hacia este modelo requiere una transformación profunda de la industria, aún dominada por prácticas tradicionales.
Pese a todos estos esfuerzos, el diagnóstico de los especialistas es contundente: España sigue muy rezagada respecto a Europa en materia de vivienda pública. Mientras Viena gestiona directamente más de 220.000 viviendas municipales y Países Bajos o Austria cuentan con parques sociales que superan el 30 % del total, España apenas alcanza un 2 %. La comparación internacional evidencia la raíz del problema: la práctica inexistencia de un colchón público que permita moderar los precios y garantizar estabilidad a largo plazo. En este contexto, las medidas regulatorias y las transferencias puntuales de inmuebles, aunque positivas, no abordan la raíz de un mercado donde la vivienda se ha convertido en un bien especulativo antes que en un derecho social.
La paradoja es que el Estado, tras haber rescatado a la banca en 2008 y haber asumido miles de viviendas a través de la Sareb, no ha sabido transformar ese legado en un parque público sólido. Más de una década después, los mismos activos que simbolizaron la crisis vuelven a estar en el centro del debate, esta vez como oportunidad perdida para garantizar acceso a generaciones enteras.
La vivienda será, por tanto, uno de los grandes temas que marcarán la agenda inversora y los presupuestos públicos en la próxima década. No solo como cuestión económica, sino como elemento definitorio del modelo social que España quiere construir. El reto es mayúsculo: encontrar un equilibrio entre atractivo para el capital global y derecho a un hogar digno para sus ciudadanos. Lo que está en juego no es únicamente la estabilidad de un sector, sino la cohesión de toda una sociedad.
