Diego Bestard, CEO de Urbanitae, analiza en esta entrevista la situación actual del mercado inmobiliario español, el auge del crowdfunding como vía de financiación alternativa y el papel de su plataforma en la dinamización del sector. Además, explica las claves de su éxito y los planes de expansión de su compañía en Europa.
¿Cómo describiría la situación actual del sector inmobiliario en España, especialmente en lo que respecta a la vivienda?
El sector inmobiliario atraviesa un momento de profunda tensión entre la oferta y la demanda, especialmente en el mercado residencial. La escasez de vivienda nueva es la causa principal, agravada por la falta de suelo finalista, la complejidad regulatoria y la subida de los costes de construcción que venimos registrando desde 2021 y que, tras un año de relativa calma, se ha reactivado en 2024 y 2025. La suma de estos factores hace que los precios sigan al alza incluso en un contexto de bajadas de tipos de interés: de hecho, es seguro que el abaratamiento de las hipotecas impulsará aún más la demanda de vivienda y, con ello, los precios. En paralelo, el interés por adquirir o alquilar una vivienda sigue siendo altísimo, especialmente en las grandes ciudades. Esto ha generado un desequilibrio estructural que solo se resolverá incentivando masivamente la oferta.
Se habla mucho de que no estamos ante una nueva burbuja como la de 2008. ¿Cuáles son, desde su punto de vista, las principales diferencias entre aquel contexto y el actual?
La principal diferencia está en los fundamentos del mercado. En 2008, la burbuja se alimentó de un exceso de oferta impulsado por una financiación bancaria extremadamente laxa y por compradores con poco músculo financiero. Hoy ocurre justo lo contrario: hay escasez de producto, los promotores son mucho más prudentes y están muy profesionalizados, y la banca exige mayores garantías. Además, existe una demanda estructural insatisfecha que no depende de la especulación, sino de una necesidad real de vivienda.
La financiación tradicional se ha replegado en los últimos años. ¿Qué papel está jugando la financiación alternativa para cubrir ese hueco en el inmobiliario y elevar la oferta de vivienda?
La financiación alternativa se ha convertido en una herramienta clave para mantener la actividad del sector, especialmente en la fase inicial de los proyectos. Plataformas como Urbanitae permiten a los promotores obtener capital ágilmente para la compra de suelo o para completar el capital necesario antes de acudir a la banca. Esto no solo desbloquea operaciones que de otro modo quedarían paralizadas, sino que también acelera la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales, contribuyendo directamente a aumentar la oferta de vivienda.
"El sector inmobiliario atraviesa un momento de profunda tensión entre la oferta y la demanda, especialmente en el mercado residencial."
Urbanitae ha impulsado más de 5.700 viviendas entre España y Portugal. ¿Qué representa esta cifra en el contexto del sector?
Es una muestra del impacto real que puede tener el crowdfunding inmobiliario cuando se estructura de forma profesional. En un entorno de escasez de financiación y falta de producto, Urbanitae se ha convertido en un puente eficaz entre pequeños inversores y promotores que necesitan capital. Estas 5.700 viviendas no son un dato menor: representan la activación de más de 200 proyectos y cerca de 500 millones de euros en inversión canalizada.
¿Cómo ha evolucionado el interés por el crowdfunding inmobiliario en los últimos tres o cuatro años? ¿Ha habido un cambio de perfil en el inversor medio?
Sí, sin duda. En España, el mercado del crowdfunding inmobiliario ha crecido a ritmos del 80% en 2023 y 2024. Hace tres o cuatro años, el inversor era principalmente curioso, alguien que probaba con tickets pequeños. Hoy, tras más de 170.000 inversiones gestionadas, tenemos una base creciente y cada vez más sofisticada. Muchos de nuestros inversores repiten y diversifican sus carteras entre distintos proyectos y productos: equity, deuda o rentas. También estamos viendo cómo cada vez más patrimonios medios-altos ven en nosotros una vía para canalizar parte de su inversión inmobiliaria con diversificación, sin necesidad de adquirir un activo completo.
¿Cuál es la receta de Urbanitae para combinar el apoyo al mercado inmobiliario mientras ofrece rentabilidades?
Todo parte de una máxima: solo seleccionamos los mejores proyectos. Nuestra estrategia se basa en una due diligence rigurosa, una relación cercana con promotores de primer nivel y estructuras de inversión muy alineadas con nuestros inversores. Nuestro objetivo es que cada operación tenga sentido económico por sí sola, sin depender de escenarios ideales de mercado. Gracias a ello, hemos logrado una rentabilidad media del 13% anualizado y, lo más importante, sin una sola pérdida de capital desde el inicio.
"La financiación alternativa se ha convertido en una herramienta clave para mantener la actividad del sector, especialmente en la fase inicial de los proyectos."
Además de residencial, Urbanitae ya ha entrado en otros sectores como el comercial o el hotelero. ¿Qué potencial tienen esas líneas de negocio?
Mucho. Aunque el foco sigue siendo el residencial, donde hay una necesidad clara y urgente, también estamos viendo oportunidades muy interesantes en hoteles boutique, locales prime y activos logísticos. El valor añadido para nuestros inversores está en la diversificación: les permitimos acceder a tipologías de activo que normalmente están reservadas a grandes fondos. Además, son sectores donde, si se elige bien el promotor y el momento, se pueden obtener rentabilidades atractivas.
Urbanitae ha logrado posicionarse como líder del sector en España. ¿Cuál ha sido la clave para destacar en un mercado aún emergente como el del crowdfunding inmobiliario?
Hemos sido muy disciplinados en nuestra estrategia: no hemos querido crecer a cualquier precio. Desde el principio apostamos por crear un modelo sostenible, enfocado en la rentabilidad, la transparencia y la calidad del producto. No levantamos rondas de financiación agresivas ni invertimos en campañas vacías de contenido. Invertimos en tecnología, en procesos robustos y en talento. Y sobre todo, cuidamos la experiencia del inversor. Hoy tenemos más del 60% de cuota de mercado en España y Portugal, y una reputación impecable basada en hechos, no en promesas.
"Hemos logrado una rentabilidad media del 13% anualizado y, lo más importante, sin una sola pérdida de capital desde el inicio."
¿Qué diferencia el mercado inmobiliario español de los de otros lugares de Europa?
España tiene una demanda interna muy fuerte, tanto de compra como de alquiler, impulsada por factores demográficos, sociales y culturales. Además, seguimos siendo un país atractivo para el inversor internacional, tanto institucional como particular. Lo que nos diferencia es esa mezcla de estabilidad, rentabilidad y escasez de producto bien ubicado. En otros países europeos, el acceso a suelo y la agilidad administrativa son mayores, pero también hay menos margen de rentabilidad. En España hay una oportunidad clara, si se sabe gestionar bien.
¿Cuál ha sido el mayor reto que ha afrontado desde que se fundó la empresa?
Sin duda, arrancar. Obtener la autorización de CNMV y Banco de España nos llevó casi dos años. Fue un proceso muy exigente, pero también fue clave para establecer las bases de lo que somos hoy: una plataforma 100% regulada y confiable. A eso se sumó el reto de crear un mercado que prácticamente no existía. Educar al inversor, atraer a los primeros promotores, demostrar que el modelo funcionaba… todo ha sido una carrera de fondo. Pero ahora estamos viendo los frutos.
"Nuestro objetivo es ser la plataforma de referencia en Europa para invertir en real estate."
¿Qué evolución espera para Urbanitae dentro de cinco años?
Nuestro objetivo es ser la plataforma de referencia en Europa para invertir en real estate. Ya estamos operando en Portugal, estamos iniciando actividades en Francia, donde financiamos un proyecto de oficinas muy cerquita de París el año pasado, y muy pronto en Italia. Cada país tiene sus particularidades, pero nuestro modelo es escalable y adaptable. A nivel de cifras, aspiramos a gestionar más de 1.000 millones de euros al año en proyectos, con una rentabilidad media sostenida y una comunidad de inversores cada vez más activa. También estamos diversificando hacia nuevas líneas de negocio, como el mercado secundario o las inversiones directas en activos, que creemos que serán claves para el futuro.
¿Qué le diría a una persona que se está planteando invertir a través de Urbanitae?
Que lo pruebe. Que empiece por una pequeña cantidad, que estudie bien los proyectos y que pregunte todo lo que necesite. Urbanitae está pensada para que cualquier persona, con independencia de su patrimonio o experiencia, pueda acceder a inversiones inmobiliarias de calidad. Y lo más importante: no solo somos buenos en lo que hacemos, también somos buena gente. Aquí se trabaja con profesionalidad, pero también con cercanía y con vocación de servicio. Queremos que cada inversor sienta que está invirtiendo con una empresa seria… y con personas que se lo toman en serio.
