Las opciones de inversión de los pequeños ahorradores se han centrado, tradicionalmente, en fondos de inversión o de pensiones, productos de renta fija como los bonos y las Letras u opciones bancarias como los depósitos. Las operaciones potencialmente más rentables del sector inmobiliario, por sus mayores requisitos de liquidez, parecían un terreno ‘vetado’ para los grandes inversores.
En este contexto, el crowdfunding inmobiliario se posiciona como una nueva opción de inversión para el ciudadano medio, y nuestro país aspira a liderar esta nueva vía que conecta a los promotores con los pequeños ahorradores. Analizamos este mercado emergente con Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae.
¿Cómo ha empezado el año? ¿Cómo ve la economía española?
La economía, en general, inicia el año con cierta idea de que los tipos de interés se van a moderar a la baja. El mercado asume que esto va a ser así a lo largo del año. Dicho esto, no vamos a volver a tipos ‘cero’ como estábamos anteriormente, pero sí sabemos que empezarán a bajar. Percibimos cautela, igual que en los últimos tres años, en los que hemos ido de un susto a otro.
¿Cómo cree que se comportará la inversión inmobiliaria?
Esperamos un año relativamente bueno. La inversión inmobiliaria, en general, probablemente recuperará impulso tras el descenso registrado en 2023 -no así en Urbanitae, ya que duplicamos nuestro volumen-. Pero es importante contextualizar la caída de la inversión en el 2023, el año 2022 fue de récord en el sector y lo normal es que el siguiente año sea un poco más tranquilo.
El efecto de los tipos también es importante, los grandes grupos inversores mundiales han pasado de invertir en inmobiliario a centrarse en activos que, por riesgo o por rentabilidad, en este momento de tipos altos tenían más sentido para ellos. El inmobiliario siempre ha sido un activo conservador, con lo cual, estos fondos han traspasado parte de esa inversión conservadora que hacían puramente en inmobiliario a otras opciones.
En el sector inmobiliario, específicamente, seguiremos viendo subidas de precios de la vivienda por falta de oferta. La bajada de tipos debería mejorar un poco la demanda por parte del comprador, que ha estado a la espera de ver los cambios de la política monetaria.
En este contexto, ¿cómo crees que reaccionará el mercado inmobiliario a los recortes de tipos?
Las bajadas de tipos lo que hacen directamente es que descienda el coste de adquisición de las viviendas para el ciudadano normal. En cuanto la compra se produce con hipoteca, aparte de tener el dinero suficiente para dar la entrada, el comprador debe evaluar su capacidad para pagar la hipoteca restante. Los tipos de interés afectan directamente al coste de adquisición.
Hubo mucha demanda latente en 2023 con temor a posibles nuevas subidas, y el cambio de tendencia reactivará la demanda. Mejorará el ritmo de ventas de inmuebles y de las promociones y el precio, como hemos señalado anteriormente, seguirá subiendo ligeramente.
¿Qué ciudades o sectores cree que serán los protagonistas de la inversión inmobiliaria en 2024?
En las grandes ciudades vemos muchísima demanda, pero poca oferta. Lo estamos viendo en Madrid, en Barcelona, en el País Vasco… Son zonas en las que hay poca oferta y bastante demanda, y esto se prolongará en 2024 Probablemente, va a ir a más. También en la costa, las inversiones que estamos haciendo están funcionando realmente bien.
Urbanitae es un inversor atípico, porque no tenemos la estructura de un grupo inversor clásico, somos inversores pequeños y medianos que invertimos entre todos. Vamos a tener un montón de oportunidades en el sector, principalmente, en residencial. En España hace falta vivienda, seguimos construyendo por debajo de las necesidades estructurales del país. Invertir en promociones de obra nueva residencial, por tanto, tendrá mucho sentido.
¿Cree que el sector bancario ya ha digerido los efectos de la crisis inmobiliaria de 2008? ¿Qué cree que aprendimos de esa situación?
Yo tengo la certeza de que aprendimos. Los excesos de la crisis de 2008 no solo han sido digeridos, sino que el sector bancario y promotor se ha transformado por completo. La regulación implantada a raíz de aquella crisis financiera hace inviable que pueda volver a ocurrir algo como lo que ocurrió en su momento.
Los promotores, hoy por hoy, tienen que aportar bastante capital propio para poder desarrollar los proyectos. Antiguamente, el banco financiaba la compra del suelo, la construcción, la promoción… Todo el proceso. El promotor se jugaba muy poco capital y asumía un riesgo superior al que podía permitirse. Ahora mismo, es raro ver una operación de compra de suelo financiada por la banca, los promotores tienen que hacerla con su propio capital.
El banco aporta financiación cuando la obra ya tiene un nivel de preventas suficiente y la licencia de obra concedida. Con esto, el banco se garantiza que el edificio o el activo se va a terminar, y eso es un paradigma totalmente distinto al que vivimos antes de la crisis de 2008.
¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding nace en Estados Unidos a principios de la década de los 2000. Se traduce como financiación participativa o financiación colectiva. En síntesis, equivale a juntar a muchos inversores pequeños y medianos para tener suficiente capital para invertir entre todos en proyectos que normalmente están fuera de nuestro alcance. La unión hace la fuerza.
El crowdfunding inmobiliario precisamente busca eso. Todo el mundo, llegado el momento, tiene el anhelo de poseer una vivienda u otro tipo de activo inmobiliario, pero no suele ver el sector como un mercado en el que diversificar su capital invirtiendo, por ejemplo, en un gran edificio de una ciudad. Eso antes era absolutamente inviable, era una cosa de ‘ricos’, de fondos de inversión, de grupos hoteleros que se compran un edificio.
Nosotros vimos que este tipo de operaciones no le llegaban al pequeño y mediano inversor, que no podía entrar en grandes oportunidades de inversión. Se quedaban en un círculo cerrado de inversores profesionales. Eso es lo que nos propusimos en 2017, cuando arrancamos Urbanitae, y, hoy por hoy, hemos financiado ya más de 200 millones de euros en más de 130 proyectos y hemos hecho más de 2.500 viviendas gracias a la confianza de muchos pequeños y medianos inversores.
Imaginemos un ahorrador que tiene pensado contratar fondos de inversión o incluso comprar bonos del Estado. ¿Por qué debería estudiar en entrar en un crowdfunding inmobiliario?
Con unos ahorros de 25.000 o 50.000 euros, un particular puede invertir en un negocio rentable como el sector inmobiliario sin dedicarlo todo a un activo y sin tener que gestionarlo. Lo contrata con la misma facilidad con la que invierte en bonos o en fondos de inversión, y puede, literalmente, ir a verlo y tocarlo. Y puede diversificar en 20 o en 40 activos distintos, en Madrid, en Málaga, en Baleares… en función del volumen de inversión.
Por primera vez, se puede invertir de forma diversificada en el sector inmobiliario con cantidades pequeñas de dinero. Además, el inmobiliario clásicamente ha sido un activo que da mucha estabilidad a las carteras, tiene una garantía real física que es difícil que pierda todo su valor. Por ejemplo, un edificio en el centro de una ciudad podrá subir o bajar, pero perder su valor, por completo, es algo que difícilmente va a ocurrir y que no ha ocurrido nunca.
Además de la tranquilidad que da tener un activo real detrás, no estamos invirtiendo en cosas que normalmente no entendemos, como pueden ser los fondos de inversión o las criptomonedas. Algo que me gusta mucho de esta inversión es que la entendemos todos.
Evidentemente, también hay puntos negativos en el crowdfunding. No es una inversión muy líquida, en general. Los productos financieros se pueden vender al día siguiente, igual que, si compras un piso y tienes que malvenderlo, pues lo vendes al día siguiente porque te corre prisa.
En el crowdfunding, eso no lo puedes hacer. Hay que esperar a que se cumpla el objetivo del proyecto y se venda, pero uno no puede salirse cuando quiera. Hay que quedarse hasta el final.
“Queremos expandirnos a Italia este año y no descartamos entrar en Reino Unido y América”
“Somos un socio clave para financiar operaciones inmobiliarias por debajo de los 10 millones de euros”
Urbanitae fue fundada en 2017 por Diego Bestard y Jorge Gutiérrez (actualmente, chief technology officer -CTO- de la compañía), obtuvo licencia para operar por parte de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en 2019 y ya ha realizado más de 130 operaciones de financiación a través de su plataforma de crowdfunding.
¿Qué busca Urbanitae cuándo invierte? ¿Qué ‘mueve’ la actividad de la compañía?
Lo que primero analizamos es el promotor. Nosotros financiamos a los promotores y es fundamental que sean profesionales, que puedan demostrarnos que no solo saben hacer lo que plantean en el proyecto, sino que ya lo han hecho en el pasado, que tengan experiencia, solvencia técnica y económica.
A partir de ahí, estudiamos los pormenores de los proyectos con nuestro equipo de analistas y de Real Estate, las claves del plan de negocio (ingresos, gastos, el margen, la rentabilidad…). Después, ponemos todo en duda… Si el plan de negocio dice que van a vender pisos en la calle Castelló de Madrid a 17.000 euros el metro cuadrado, pues lo ponemos en duda y consultamos con agentes inmobiliarios para ver si ese plan de ventas tiene sentido. También verificamos mucho el plan de costes de construcción.
Cuando un promotor plantea construir a un precio específico, nosotros hacemos una due diligence bastante extensa. La operación tiene 1.000 variables, pero los dos principales son los costes y los ingresos. Si esas dos cosas cuadran, el proyecto cuadra. En los proyectos de préstamo, en los que estamos dando financiación a promotores, estudiamos mucho también el nivel de garantías, igual que cuando el banco te da el 80% del valor de la casa si pides una hipoteca. En el momento en el que que dejas de pagar, la entidad ejecuta la hipoteca y se queda con el activo, nosotros hacemos lo mismo cuando financiamos a un promotor.
Financiamos hasta el 60% o 65% del valor del proyecto, no llegamos hasta el 80% al que típicamente llegaría el banco al darte una hipoteca, y requerimos que el promotor ponga capital por delante. También ‘atamos’ muy bien la garantía, con garantía hipotecaria de primer rango, para asegurarnos de que, en caso de que ocurra cualquier cosa, podamos ejecutar la garantía, quedarnos con el activo y venderlo para que los inversores recuperen su capital.
¿Cómo os trata el sector financiero, como socio o como posible competidor?
Siempre como socios. En las más de 130 operaciones que hemos hecho, en aproximadamente 100 estamos con la banca de la mano, bien porque estamos financiando la obra con la banca o porque el propio banco nos ha traído la operación para que entremos en el capital y ellos puedan pasar a financiar la deuda. Con el sector financiero tenemos una excelente relación y vamos a seguir teniéndola, siempre hemos sido compañeros de viaje muy complementarios.
Y el sector inmobiliario ‘tradicional’, ¿cómo os ha recibido?
Con los brazos abiertos. Nosotros somos una fuente de financiación alternativa muy importante para el sector inmobiliario tradicional. Como consecuencia de lo que pasó con la burbuja inmobiliaria en 2008, los promotores tienen que comprar el suelo entero. Si quieren construir, tienen que poner el dinero ahí y dejarlo ‘parado’, porque el banco no va a financiar la compra de ese suelo. Además, como hemos señalado anteriormente, el promotor necesita una licencia para construir ese proyecto, lograr el 50% de las ventas más o menos, en formato preventa, y, una vez que tenga eso, el banco le financia.
¿Qué ocurre cuando el promotor no tiene capacidad económica para hacer 10 promociones distintas pero si la tiene a nivel operacional? Los grandes han cerrado acuerdos con fondos de inversión, el promotor pone una parte y el fondo de inversión, la otra, y van desarrollándolos. Ahí también intervenimos nosotros, para el sector inmobiliario somos un socio muy relevante, sobre todo porque para las operaciones por debajo de 10 millones de euros es difícil encontrar fondos de inversión que quieran entrar.
La gran mayoría de las promociones inmobiliarias en nuestro país son relativamente pequeñas, y Urbanitae es un socio muy interesante y útil para estos proyectos. Pero no solo trabajamos con promotores pequeños y promociones pequeñas, también hemos cerrado acuerdos con empresas como Neinor, que es la promotora más importante de España.
Acabáis de anunciar vuestra expansión a Francia y Portugal, ¿estudiáis extenderos hacia otros mercados?
Estamos analizando Italia muy de cerca, probablemente será una realidad muy relevante en los próximos meses. Tenemos un reto muy importante, entender bien estos tres mercados (Francia, Portugal e Italia). No descartamos la posibilidad de entrar en Reino Unido ni, eventualmente, incluso saltar a América. Probablemente más Estados Unidos que Latinoamérica, para empezar.
Urbanitae nace como proyecto en 2017 y en 2019 recibe la ‘luz verde’ para operar. En estos 7 años de vida, ¿cuál diría que es el hito o acontecimiento más importante de la compañía?
Creo que el hito más importante, tanto desde la visión de la compañía como de los propios promotores, probablemente haya sido el haber roto la barrera de los 100 millones de euros invertidos en un año. Alcanzamos los 70 millones en 2022 y superamos los 130 millones en 2023. La realidad es que, cuando una compañía ya invierte por encima de los 100 millones, el proyecto deja de ser una cosa anecdótica y pequeñita a ser una vía de financiación y de inversión alternativa real importante para el sector inmobiliario.
Hasta ahora, el crowdfunding era anecdótico, una cosa que hacían pequeños promotores para pequeñas promociones. Gracias a que podemos invertir volúmenes como los que estamos invirtiendo, hemos podido cerrar un acuerdo como el de Neinor. El proyecto con Neinor es la consecuencia de haber empezado a hacer promociones de forma seria, con promotores serios y con cifras ya relevantes.
¿Cuál será el motor de vuestro crecimiento futuro y objetivos?
Vemos que el mercado crece incluso más rápido que nosotros, en el sentido de que necesita financiación alternativa. Pensamos que podemos seguir creciendo al mismo ritmo que llevamos ahora mismo, el año que viene. Este año 2024 prevemos, probablemente, volver a duplicar el volumen de negocio, y pensamos que el mercado da para muchísimo más.
Estamos creciendo de una forma muy conservadora, siendo tremendamente selectivos con los proyectos que publicamos en la plataforma, porque el éxito de Urbanitae pasa por el éxito de los proyectos en los que invierten nuestros inversores. Vemos un mercado creciente en el que podemos seguir creciendo de forma sostenida y aún conservadora.
Entre nuestros objetivos, también querría destacar el de conocer y empezar a operar en Francia, Portugal e Italia, que pienso que son la expansión lógica de Urbanitae. Empezaremos a hacer operaciones ahí y mantendremos el ritmo de crecimiento sin sacrificar la calidad del producto.
¿Estudian operaciones para crecer de forma inorgánica, están planteando hacer compras?
Estamos en una fase muy inicial, pero internamente ya valoramos la posibilidad de realizar adquisiciones para crecer. Sobre todo, en el plano internacional. Es algo que contemplamos y que tenemos como posibilidad, pero no tenemos nada concreto ahora mismo que anunciar.
El auge de la sostenibilidad, ¿cómo os afecta?
Yo, a nivel personal, soy bastante ‘radical’ con el tema de la sostenibilidad. Tengo un coche eléctrico desde hace cinco años, tengo placas solares en mi casa… Para mí, personalmente, es muy importante. Pero, a nivel empresarial, desde Urbanitae nosotros al final somos un reflejo de lo que hay en el sector promotor. Los promotores acuden a nosotros para financiar sus promociones y nosotros estaremos involucrados en mayor o menor medida según lo que nos traigan. Pero es evidente que este cambio que tiene que darse.
En un futuro, es posible que nos planteemos la posibilidad de hacer productos específicos que vayan más alineados con la sostenibilidad, creemos que es mejor para el promotor si su proyecto tiene un componente sostenible. Pero, al final, estamos en manos del mercado.
“Quiero que la inversión inmobiliaria esté a disposición de cualquiera”
“Me inspira Ismael Clemente, es un líder llano y sencillo”
Diego Bestard aspira a democratizar la inversión alternativa en el sector inmobiliario. “Quiero que el que quiera invertir en inmobiliario, piense primero en Urbanitae, y segundo, en comprar un piso para invertir”.
¿Qué huella le gustaría dejar en el sector inmobiliario?
De forma más o menos generalista, me gustaría que la inversión inmobiliaria estuviera a disposición de cualquiera, independientemente del patrimonio que tenga. Antiguamente, el ser inversor inmobiliario con más de un activo, era un negocio para grandes capitales, y quiero que estas inversiones estén en manos de cualquiera que quiera invertir en ellas. Quizás, dentro de 25 años, cuando miremos atrás y pensemos en Urbanitae, me gustaría poder decir que fuimos la espoleta que motivó este movimiento de inversión alternativa en el sector inmobiliario.
¿Y a nivel social, qué misión tiene Urbanitae?
Creo que generamos un impacto social importante al permitir a los inversores pequeños y medianos invertir en cosas que les afectan directamente. Nuestros inversores pueden tener un pedacito de local comercial en el que van a hacer la compra los fines de semana o un pedacito del edificio que se está construyendo en la esquina del pueblo. Poder contribuir y ser parte de esos proyectos, que al final están vivos y que son las ciudades, los pueblos y los barrios era algo que estaba totalmente fuera de nuestro alcance.
Yo siempre ofrezco dos recomendaciones. La primera es entender dónde se está invirtiendo. Si no lo entiendes, no inviertas. Y la segunda es diversificar. Por lo tanto, es importante entender dónde estamos invirtiendo y el inmobiliario permite eso, es algo que se puede tocar. Me encanta la misión que tenemos de permitir que cualquiera invierta en este negocio.
¿Cómo ve Urbanitae dentro de cinco años?
Pues veo Urbanitae como una de las principales fuentes de financiación alternativa en nuestro país para el sector inmobiliario, como uno de los principales competidores de la inversión alternativa inmobiliaria en nuestro país. Es decir, que el que quiera invertir en inmobiliario, piense primero en Urbanitae, y segundo, en comprar un piso para invertir.
Veo Urbanitae como una firma internacional, que permite la diversificación no solo en muchos activos inmobiliarios de distintas tipologías, sino también en distintos países.
¿Qué consejo podría dar al emprendedor que duda ante la posibilidad de arrancar un proyecto?
Muchas veces me encuentro con la reticencia de muchos emprendedores primerizos que tienen mucho miedo a contar su idea, porque piensan que se la pueden robar. La realidad es que la gente no está pensando en robarte las ideas… Más bien, lo contrario: hay que contarle el proyecto a todo el Mundo, una y otra vez, porque solo de esa manera vas a poder interiorizarlo tú mismo, y aprender a debatir las objeciones comunes que te plantea la gente al contarlo. A partir de ahí, salir a desarrollarlo. El miedo, a veces, es bastante irracional.
¿Tiene algún referente a nivel corporativo o algún líder que le inspire?
Yo llevo siete años en el sector inmobiliario, no es mi sector, digamos de ‘cuna’. En este periodo, me he fijado mucho en un líder español que se llama Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, que es un hombre al que admiro mucho. Me gusta mucho su manera de ser, porque, siendo una de las personas más relevantes y más importantes del sector en nuestro país, es probablemente una de las más llanas y más sencillas.
Con su manera de expresarse y su forma de explicar las cosas, simplifica todo al máximo. Y a mí me parece brillante, primero, mantener ese nivel de sencillez en los niveles en los que está Ismael, y segundo, la capacidad que tiene de simplificar las cosas complejas. Tiene una capacidad de síntesis que se ve pocas veces en el sector inmobiliario, incluso en el sector financiero. Y realmente, intento seguir sus pasos en ese aspecto.
