La reactivación del sector inmobiliario después de los últimos meses ha causado un clima de optimismo en contraposición con algunos estudios que han alertado a la par del riesgo que existe. Dos vertientes sobre el suelo, sobre la vivienda, sobre los hogares de la ciudadanía y las naves empresariales que han generado muchas preguntas. ¿Balcón sí o balcón no? ¿Alquiler o compra? ¿Riesgo de burbuja o no?
Por ello, para despejar todas las incógnitas, el Foro Capital reúne a cuatro expertos en la materia para con el fin de establecer una base teórica sólida sobre la auténtica realidad de un área que, advierten, se encuentra en un momento “ilusionante”.
Esta es la palabra más repetida durante la celebración del III Foro Capital en el que Sara Morais, directora de investigación en GAD3; Renata Sujto, directora de EXP Realty en España; Francisco Javier Martín, director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; así como Consuelo Villanueva, directora de grandes cuentas de Sociedad de Tasación; han debatido al respecto. Porque, ¿cómo podría definirse actualmente al sector inmobiliario en España?
“En completo cambio y en proceso de transformación hacia un modelo sostenible”, afirma Sara Morais, quien considera que “el consumidor cada vez tiene más compromiso en este sentido y vamos a ver a un sector que nada tiene que ver con el que conocimos en el pasado”. Unas palabras respaldadas por Renata Sujto, quien considera que especialmente “el mercado residencial se está recuperando muy rápidamente”.
“Los volúmenes están un poco por encima del primer trimestre de 2020 pero yo creo que esto será bastante mejor en el segundo semestre por la demanda reprimida que creo que hay”, argumenta la directora en España de EXP Realty, quien recuerda que “las búsquedas de obra nueva con terrazas aumentaron entre mayo a octubre del año pasado entre un 25 y un 40%”. Esto, según esta profesional, “evidencia una demanda reprimida que ahora con la vacuna va a despegar el optimismo bastante pronto”.
Francisco Javier Martín, en la misma línea, cree “que es un momento ilusionante”. “Desde la crisis de 2008 el sector ha vivido una evolución espectacular. Ha resurgido y está madurando. Tiene conceptos como la sostenibilidad, la colaboración público-privada, la responsabilidad social… antes eran conceptos que se tocaban por RSC pero que ahora mismo es algo asumido por el sector y por la sociedad”.
“Absolutamente”, sentencia Consuelo Villanueva, quien entiende que es “un sector resiliente que está cogiendo los frutos de la transformación tan intensa que sufrió hace ya 14 años”. Y añade: “Ahora mismo nos encontramos en un momento de retos muy importantes (…). Pero está asumiendo con una valentía admirable”.
Y es que la llegada del confinamiento derivada de la pandemia por la Covid-19 ha trastocado los planes empresariales y sociales de la población a escala mundial. Los hábitos no son los mismos; el consumo, tampoco. Y el sector inmobiliario no ha permanecido ajeno a las nuevas tendencias provocadas por esta excepcional situación.
Lo narra Sara Morais desde GAD3, empresa dedicada a la realización de investigaciones sociológicas en las que han evaluado cómo ha cambiado la percepción de la vivienda para los españoles. “Lo primero destacable es que el modelo de tenencia de vivienda es mayoritariamente en propiedad. Un 74% de los españoles disponen de una vivienda en propiedad y parece que se va a seguir manteniendo, aunque es verdad que se ha desarrollado una mayor preferencia por compra de obra nueva o segunda mano en relación con el alquiler”, reconoce. Especialmente en la Comunidad de Madrid, donde “las viviendas arrendadas representan un 22% de la demanda y veremos un repunte o un crecimiento en entre jóvenes que están empezando su carrera profesional”. Y en ellos centra su discurso.
“Lo primero que necesitan para acceder a una vivienda es una mayor estabilidad laboral, porque podemos hablar de preferencias de viviendas, pero sin estabilidad laboral no hay acceso”, reclama ésta, quien entiende “el empleo” como uno de los retos en el corto plazo.
Aun así, señala, “sí que vemos un mercado dinámico con bastante cambio, mucha actividad y una demanda alta. Casi un tercio de la población madrileña quiere comprar o alquilar una casa en los próximos cuatro años. Se ha disparado en todo caso los espacios comunes al aire libre como pueden ser las terrazas y la preferencia por la periferia”. No obstante, añade, “esto se compensa con el interés de los más jóvenes por el centro urbano”. Por eso sentencia que “no hay un cambio en una única dirección, lo que va en una dirección se compensa con la otra”.
Una bidireccionalidad que contrarresta con el popular término ‘éxodo urbano’ mediante el que se atisba una huida desde las ciudades hacia la periferia o núcleos urbanos con menor densidad de población. Algo sobre lo que Renata Sujto, desde EXP Realty, matiza: “El mayor optimismo con las vacunas está haciendo a algunas personas buscar vivir lejos de la ciudad y buscar una segunda residencia en el núcleo urbano para los dos o tres días que tengan que acudir a su despacho de la oficina”.
Para esta profesional del sector con 14 años de recorrido, el “teletrabajo” es clave en ese concepto. “Este movimiento estaba bastante presente antes en Estados Unidos o en América Latina, pero es verdad que empiezo a verlo en España. En lugar de tener una vivienda de verano, se está produciendo el efecto inverso”.
La cuestión en este punto es cómo pueden ayudar las propias inmobiliarias para encontrar la residencia adecuada. Y en esto la tecnología puede ser una gran aliada. “Cada vez hace menos falta un despacho. Ahora con las herramientas que hay como los tours digitales podemos reducir el coste de tener una oficina y hay muchas startups con muchas soluciones que están ayudando muchísimos a estos desarrollos”, añade la directora para España de esta empresa.
El problema, en línea con lo planteado por Morais, es la propia dificultad para determinados sectores a la hora de acceder a una vivienda. Este es uno de los objetivos y líneas de actuación de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad Urbana y Agenda Digital: “Facilitar a los jóvenes el acceso al disfrute de una vivienda digna y adecuada en régimen de alquiler”. Sin embargo, según un último informe del Consejo de la Juventud en España, una persona joven durante el segundo trimestre de 2020 debió utilizar de media el 92,9% de su salario neto para poder acceder a una vivienda libre. Por eso, ¿qué está fallando?
“Estamos viviendo un pequeño drama sobre todo en las principales ciudades con la gente joven y su imposibilidad de acceso a la vivienda”, reconoce Francisco J. Martín, quien subraya que esta situación se ha recrudecido especialmente “en el alquiler porque existe una saturación que no ha sido capacidad de absorber por la falta de oferta”. El problema es que “no hay soluciones únicas ni baritas mágicas”. Por eso considera que “hay que abordarlo con soluciones a corto plazo y sin dejar a nadie atrás”, ya que, para el director general de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, “los desahucios son un fracaso de las Administraciones Públicas”. ¿Su solución? “La colaboración público-privada”.
Además, esto ocurre “en un momento perfecto e ilusionante por todas las fórmulas que se están tratando de ensayar y porque hay capital internacional”. Por eso para Martín la llegada de los fondos Next Generation EU suponen un balón de oxígeno ante esta realidad. ¿Auparán también las ayudas al alquiler? Por el momento, la promoción, administración y ayudas para la rehabilitación y acceso a la vivienda ya suponen la línea de actuación principal de los presupuestos de la Dirección General de Vivienda y Suelo. Aunque Francisco J. Martín entiende que en ningún caso habría que limitar los precios porque realmente “es un modelo que ya existe”.
“Ya están limitados al IPC y por lo tanto la interrupción de los poderes públicos para la protección del inquilino ya existe”, destaca éste, quien señala que “no podemos obviar la realidad de determinados sectores que hay que abordar”. Pero “la limitación no es la solución y hay consenso en ello”. Para el organismo, “la principal preocupación es cómo implementar instrumentos sólidos para no ser expulsado de tu hogar por vulnerabilidad y entender que la vivienda es un derecho que hay que proteger”. Y sentencia: “Focalicemos en el medio-largo plazo. En el corto debemos hacerlo las Administraciones”.
El problema puede derivar en algunos casos por una inflación el precio del suelo. Una hipótesis que desde Sociedad de Tasación explica Consuelo Villanueva: “El suelo cuesta lo que cuesta porque es un mercado libre y vale lo que alguien está dispuesto a pagar por ello”. Ahora bien, ¿cuánto? “En función de cuánto sea capaz de soportar la sociedad en el precio de la vivienda”, reconoce. “Lo que está claro es que no puedes ofrecer viviendas a un precio mayor poruqe te quedas sin demanda y a partir de ahí el suelo es una materia prima, uno de los componentes de la vivida”.
No obstante, Villanueva puntualiza: “El problema es que ahora tenemos teabién el coste de la construcción, que está creciendo bastante porque el mercado de materias primas está alcista y eso afecta”. Sin embargo, pese a las “voces agoreras que dijeron el año pasado que no se iba a vender nada”, el mercado ha reaccionado distinto y “se vendieron más viviendas, pero de una forma razonable y con una variación de precios donde la vivienda nueva se ha beneficiado”.
“Hemos observado como el incremento en vivienda nueva ha sido de décimas, mientras que la usada sí ha sufrido un poco más. Además, ésta va por barrios y es cierto que las características de la vivienda demandada solicitaban una serie de requisitos, como los espacios al aire libre, que se cumplen más en la nueva”.
¿Y qué ha ocurrido con el suelo industrial? “El sector logístico ha sido otro de los que se han visto más impulsados por la pandemia”, ha afirmado. “Todos hemos comprado por internet y esto ha significado más almacenajes, más distribución de locales de última milla, porque los repartos se han hecho en el día a día”. Por eso “las zonas con unas comunicaciones especiales y suficientemente grandes con sistemas de comunicación vinculados muchas veces con los puertos se han visto reforzadas, como también las nuevas zonas que se están desarrollando en espacios como Illescas (Toledo)”.
Pero, ¿es este optimismo bien infundado? Según un reciente estudio publicado por Bloomberg, el mercado inmobiliario global podría estar ante una nueva burbuja como la de 2008. ¿Acaso es esto verdad?
Sara Morais: “Las crisis, además de ser oportunidades, ayudan a corregir los excesos del mercado y que sufre el consumidor. La de 2008 nos ayudó a corregir los excesos que se estaban produciendo en el sector y supuso un ajuste que ayudó a situar al sistema inmobiliario donde correspondía y lejos de la especulación. Creo que el sector ha aprendido de los errores del pasado y que actualmente no estamos en una crisis de liquidez. El mercado va a seguir moviéndose, especialmente en Madrid, porque ha habido mucha capacidad de ahorro durante la pandemia y en el corto plazo veremos un repunte de la natalidad y del gasto. Habrá un efecto rebote muy positivo para la economía. Va a haber una recuperación económica, pero estamos muy lejos de una nueva burbuja”.
Renata Sujto: “No creo en la burbuja porque los aprendizajes que ha hecho España con los reguladores, los bancos, las constructoras… todos han aprendido bastante de los errores del pasado y la situación es bastante mejor y en cuanto a la prevención del exceso. La crisis de 2008 fue una crisis por falta de liquidez y hoy hay abundancia. Además, muchas tasas de interés están bajando y los inversores tienen que hacer inversiones más agresivas. Por eso creo que nos encontramos en la situación opuesta de 2008”.
Francisco J. Martín: “A corto plazo va a haber movimientos muy rápidos de activos y creo que el gran reto que tenemos es encontrar u ofrecer fórmulas de inversión de este capital que sean además anticíclicas, de largo plazo, y aprovechar ese apetito que por primera vez detecto. El sector se está diversificando hacia esos activos y hay que tratar de aprovechar este momento. Igualmente, nosotros como Administración debemos utilizar el mecanismo público-privado para mantener una seguridad adicional y que esto tenga un beneficio social. Además, nos va a llegar la inyección europea. Esto es una oportunidad que no podemos perder para multiplicar nuestros recursos y que el número de viviendas sea mucho mayor que las que conseguiríamos sólo con dinero público”.
Consuelo Villanueva: “Nos encontramos con entidades mucho más saneadas, reguladas y controladas. Todo el mundo ha hecho los deberes y creo que Bloomberg hizo mención a otros países donde tradicionalmente el precio de la vivienda, comparado con España, ha sido bastante menor hasta que ha cogido una velocidad de incremento en los precios que es inusual en esos países. Nosotros en España no estamos en una burbuja”.
Por eso, concluyen los cuatro que la situación y el futuro del sector es “ilusionante”. La palabra de este III Foro Capital en el que la vivienda y el suelo han sido las grandes protagonistas.
