El alquiler avanza sobre la compra y ahora solo un 25% de los jóvenes menores de 30 años es propietario según datos del Eurostat, pero ¿cuál es el perfil de los compradores más jóvenes de vivienda?
El perfil tipo de los propietarios jóvenes en España corresponde a una persona de 31 años de media, con poco capital ahorrado, que necesita una financiación del 90% y se decanta por una hipoteca variable o mixta, según UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), entidad especialista en financiación sostenible de la vivienda.
El avance de la vacunación ha permitido que muchos sectores, entre ellos el inmobiliario, recuperen volúmenes de negocio prepandemia. Tanto es así que en el primer trimestre del año las compraventas aumentaron un 1,5% interanual. Además, el pasado mes de junio esta cifra se disparó un 71,2%, con respecto al mismo mes de 2020, según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística).
Por su parte, el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en mayo es de 35.225, un 37,4% más que en el mismo mes de 2020, cuyo importe medio también crece un 5,4% hasta los 133.611 euros, con un interés promedio del 2,31% y titulares con edades entre los 35 y 40 años. Esta podría ser la radiografía de nuestro mercado hipotecario, pero ¿qué sucede con los compradores más jóvenes?
En este contexto y según los datos de las operaciones formalizadas por UCI, los jóvenes de 25 a 34 años de nuestro país compran viviendas con precios medios de 190.973€ y se decantan principalmente por hipotecas de tipo variable o mixto, que alcanzan hasta el 90% de financiación e importes medios de 172.675€, un 29% más que la media nacional.
En cuanto a la tipología de vivienda, 7 de cada 10 de estos compradores eligen pisos (68%), mientras que un 32% opta por viviendas unifamiliares o adosados.
Analizando el esfuerzo salarial bruto, los jóvenes españoles de entre 25 y 34 años, con un salario medio de 19.563,03€ (encuesta de Estructura Salarial INE), necesitan 8,82 años de sueldo anual íntegro para hacer frente a una hipoteca tipo de 172.675€. Y antes de comprar haber estado al menos 5 años ahorrando la mitad de su sueldo para disponer de la entrada.
10 claves para que los jóvenes compren una primera vivienda
- Analizar nuestra situación personal
Es fundamental tener presente la situación económica y la estabilidad laboral, así como tener pleno conocimiento sobre los gastos mensuales para determinar si es buen momento para adquirir esa primera vivienda.
- Hacer números
Comprar una casa es una decisión que afectará a nuestras finanzas durante muchos años y, por eso, es esencial “hacer números” desde el minuto uno. A la hora de solicitar la hipoteca, el banco o entidad valorará primero la situación financiera y capacidad de pago.
El Banco de España recomienda no destinar más del 35% de los ingresos a pagar deuda y aunque cada entidad maneja su propio porcentaje, es importante no perder de vista que cuanta mayor parte del salario tengamos que destinar al pago de la hipoteca, menos posibilidades tendremos de que nos la concedan.
- Ubicación
La localización de un inmueble es probablemente el factor más determinante en el precio y en su evolución futura. La cercanía al transporte público, a zonas verdes y al centro de salud han cobrado especial relevancia tras la pandemia. Además, los jóvenes buscan localizaciones cerca de sus amigos o lugares de trabajo.
Igualmente, es importante analizar el precio medio de la zona y el valor que tiene la ubicación concreta del inmueble, sobre todo en grandes ciudades, donde en función de cada barrio, los precios pueden oscilar sustancialmente.
- Conocer la antigüedad del edificio y comprobar el estado de la vivienda
Teniendo en cuenta que solo el 16% de los nuevos propietarios se interesa por la eficiencia energética en sus viviendas, según el VIII Barómetro Inmobiliario realizado por UCI y SIRA, y que la mayoría de los edificios españoles cuenta con una eficiencia energética E, F y G, es fundamental conocer el año de edificación de la vivienda y su certificación energética, ya que si es demasiado antiguo o poco eficiente los gastos de mantenimiento y el consumo de energía pueden suponer un considerable sobrecoste.
- Asesoramiento por parte de profesionales
Dado la importancia de la decisión, es recomendable contar con el asesoramiento por parte de profesionales inmobiliarios para valorar todas las opciones disponibles a la hora de invertir en una vivienda o para buscar la financiación.
- Comparar diferentes alternativas
El siguiente paso será contactar y comparar diferentes alternativas de financiación. Un verdadero experto calculará y presentará una simulación real de cada uno de los tipos de hipoteca que puedan encajar con las necesidades del cliente.
- Conocer el tipo de hipoteca que se ajusta a nuestras necesidades
La situación actual de los tipos de interés está provocando un cambio de tendencia en el mercado hipotecario tradicional. Se eligen cada vez más hipotecas de tipo fijo o mixto frente a las variables, pero las circunstancias individuales pueden hacer más interesante una hipoteca variable que una fija. Es imprescindible tener en cuenta que la duración de la hipoteca suele rondar los 30 años y el Euribor fluctúa continuamente.
- Revisar las fichas FEIN y FIAE
La tasación es la antesala del contrato hipotecario en todo el proceso de solicitud de hipoteca. Sirve para que la entidad financiera tenga claro el valor real de la casa y si este se ajusta al valor de compra. Si el cliente cuenta con una tasación realizada por un tasador homologado y está vigente, no será necesario realizar una nueva tasación.
La propuesta formal que realiza la entidad financiera se traduce en dos documentos, lo que antes se conocía como Oferta Vinculante:
La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada, que resume las condiciones de la hipoteca y tiene carácter vinculante durante al menos 10 días, en los que la entidad deberá respetar los términos de ese documento.
La FIAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas, que nos informa de las cláusulas del contrato para conocer de forma detallada toda la información de la hipoteca que se va a contratar.
- Primera visita al notario y tiempo de reflexión
La reunión con el notario sirve para que una tercera parte se asegure de que el cliente comprende todos los términos de la hipoteca y que la entidad financiera ha informado adecuadamente y ha facilitado toda la documentación previa. Esta visita es obligatoria y gratuita.
Con toda la información, el cliente ha de esperar por lo menos 10 días antes de volver al notario para firmar la hipoteca. Este es un periodo de reflexión obligatorio.
- Firma de la hipoteca
La solicitud de la hipoteca terminará en el momento de la firma. Después de los días de reflexión obligatorios, será necesario volver a la notaría para realizar la firma de forma presencial.
