"Uno de cada tres españoles tiene un centro comercial de Carmila a menos de 20 minutos de su domicilio"
"En 10 años en España hemos doblado la talla de nuestro parque"
"Si tú entiendes que las personas, tus clientes, son emociones, has dado un paso importante hacia el éxito"
La pandemia ha quedado atrás y los españoles volvemos a vivir como lo hacíamos antes de que apareciera. Salimos a la calle a pasear, a comer, beber y comprar. Ese carácter abierto, sumado a que la economía española resiste a los vaivenes macroeconómicos con mayor resiliencia que las economías de otros países, ayudan a que lugares como los centros comerciales recuperen el protagonismo que tenían en la vida de la gente en 2019.
Carmila es una de las empresas que pueden dar fe de este cambio, que se refleja en una mayor afluencia y en la cantidad de comerciantes interesados en abrir sus locales en sus centros comerciales. Sebastián Palacios, director general de Carmila en España e Italia, explica en detalle en Capital cómo está siendo esta evolución, así como los planes de la compañía en nuestro país.
Quería preguntar si les preocupa la incertidumbre, sobre todo política, que tenemos ahora mismo en España.
Como ciudadano, sí. Pero como empresa no. Estamos viviendo un ejercicio 2023 positivo, que está siendo una continuación de un año 2022 marcado por la recuperación y el crecimiento. El contexto macroeconómico en España es favorable. Tenemos un crecimiento significativo comparado con el resto de países europeos. Una inflación que, aunque obviamente nos gustaría que fuese menor, parece que está contenida.
A este panorama macroeconómico positivo se añaden datos de ventas y de afluencias en fuerte progresión en nuestros centros comerciales. En España, en 2022 las ventas de nuestros operadores crecieron un 13% y las afluencias un 9%, unos resultados que se han mantenido este primer semestre del año con una subida de ventas de un 10% y de tráfico de clientes de un 6%. Con estos datos, podemos decir que tenemos una confianza prudente porque en este sector las cosas pueden cambiar muy rápidamente.
Respondiendo a tu pregunta, con estos resultados, no creo que el contexto político tenga mucha influencia sobre el comportamiento de los clientes y de nuestros comerciantes, por lo menos a corto plazo.
Además, estamos viendo datos de comercialización muy importantes, siendo el año pasado uno de los mejores años de comercialización de locales arrendados a comerciantes. También vemos otros indicadores en positivo como la tasa de impagados, que ha recuperado niveles prepandemia.
Respecto a la política, mi único deseo es que el Gobierno, sea el que sea, facilite la vida de los clientes, de los comerciantes y de los propietarios de los centros comerciales. Eso significa dos cosas. Por un lado, simplificar al máximo las regulaciones en España, que siguen siendo complicadas, más aún por la regionalización que tenemos, implicando un sobrecoste para cualquiera que trabaje en toda la geografía nacional. Y, por otro, ayudar todo lo que se pueda a los propietarios de centros comerciales y a los pequeños comerciantes. Hablo de ayudas económicas para renovar sus tiendas, digitalizar sus negocios y modernizar sus empresas, sobre todo de cara al pequeño comerciante, que es el que menos recursos tiene.
Ahondando en las expectativas para final de año. ¿Qué esperan del consumo? ¿Cómo creen que puede afectar la subida de tipos de interés en la capacidad del cliente para hacer sus compras? ¿Y en la capacidad de los comerciantes?
Hay múltiples negocios y, por lo tanto, comportamientos. No tiene el mismo rendimiento el sector del ocio que el de la restauración o de los servicios. En el caso de nuestros comerciantes, que son nuestros primeros clientes, estamos registrando unas cifras de comercialización potentes. Las marcas tienen confianza a pesar de todo lo comentado. Sí que hay elementos menos positivos, pero hoy en día nosotros lo que percibimos y podemos trasladar es una confianza por parte del comercio en España. Eso está alimentando decisiones de inversión en nuevos establecimientos. No solo con aperturas de comerciantes españoles, pero también estamos viendo la llegada de operadores extranjeros, lo que significa que piensan que hay un potencial de crecimiento en el mercado español. Por lo tanto, de nuevo, yo diría tranquilidad y sobre todo, optimismo moderado.
No obstante, es evidente que si los tipos de interés están altos, esto es un freno para el consumo. Pero de momento, no es algo que esté modificando de manera profunda las políticas de expansión de las compañías. Hay otros factores que también influyen en sus decisiones. No obstante, podemos decir que cuando surge alguna dificultad, Carmila está al lado de los operadores. Así lo hicimos durante la pandemia y lo seguimos haciendo cuando es necesario. Siempre estamos abiertos a buscar soluciones con el comerciante para facilitar su esfuerzo de inversión en nuestros centros comerciales.
¿Qué diferencia percibe un consumidor cuando entra a un centro comercial de Carmila? ¿Y un comerciante, qué encuentra de diferente con respecto a otras alternativas?
El primer elemento para diferenciar a Carmila con el resto de empresas propietarias y gestoras de centros comerciales, quizás el más importante, es la filosofía de nuestra compañía. Nosotros nos definimos como una inmobiliaria comerciante. Una inmobiliaria clásica es aquella que está centrada en mantener sus edificios, en lograr que estén limpios, con seguridad y mínimamente animados, y cuya función principal es negociar las rentas con sus comerciantes. En cambio, desde la puesta en marcha y el lanzamiento de nuestra compañía, nuestra filosofía, nuestra preocupación es cómo ayudar más y mejor a ese comerciante a vender. Eso supuso en el momento de la creación de Carmila, una ruptura y una innovación importante en el mercado inmobiliario español. Y de ahí se derivan muchos elementos de nuestra estrategia.
Por lo tanto, el primer elemento diferencial que encuentra el operador es ese paquete de servicios de acompañamiento durante toda su vida comercial. Asimismo, estamos en un alto nivel de lo que se puede esperar en un centro comercial en cuanto a digitalización y omnicanalidad, de tal modo que un cliente de un centro comercial de Carmila puede encontrar no solo las ventajas del comercio físico, sino también muchas de las ventajas del comercio electrónico.
Ahora que ha comentado lo del comercio electrónico, hubo un momento en el que se creía que todo iba a ser comercio electrónico y que se iban a acabar las tiendas físicas. ¿Qué opinión tiene al respecto? ¿Qué papel juega el comercio electrónico en el caso de Carmila?
Como dices, se pensaba que las tiendas físicas en los centros comerciales iban a desaparecer. Fue una corriente de opinión que circuló en España, muy alimentada por el contexto de la pandemia.
Su origen está ligado con realidades de otros países, entre ellos Estados Unidos, que sí tienen una problemática en centros comerciales que está muy relacionada con los hábitos de consumo de los clientes americanos y la saturación de la oferta de equipamientos…
Volviendo a España, diría que el comercio físico no va a desaparecer. Es la fórmula ganadora. ¿Y por qué lo es? Porque es el tipo de comercio que más se ajusta a lo que los españoles queremos. Somos latinos, nos gusta salir a la calle, tocar, sentir, hablar, socializar. Y por lo tanto, nos gustan las experiencias. Por eso, en cuanto hemos tenido la oportunidad, hemos vuelto con más fuerza que nunca al comercio físico.
A esto se añaden otros factores. Es cierto que muchos españoles descubrieron el comercio electrónico durante la pandemia, tanto sus ventajas, como sus inconvenientes. Pero hoy en día existe un cierto desencanto. ¿Cuáles son los motivos? Primero, se trata de una compra aburrida, eso es lo que te dicen los clientes cuando les preguntas. En segundo lugar, hay algo de insatisfacción con la entrega a domicilio, el proceso de devoluciones y la relación con la sostenibilidad, que cada día es más importante en la mente del cliente español. Y, por último, hay otra tendencia muy fuerte, que es la proximidad. Nos gusta comprar en tiendas cercanas a nuestro entorno, productos de nuestra zona, de nuestra región, de nuestro país y el comercio electrónico muchas veces significa comprar productos producidos en otra parte lejana del mundo.
Los centros comerciales nos hemos adaptado y hemos transformado de manera muy importante nuestros espacios, de tal modo que hoy el centro comercial y las tiendas que están en ellos ofrecen muchas de las ventajas que ofrece el comercio electrónico. Cualquier centro comercial de Carmila tiene una página web muy potente donde todos los comerciantes están presentes y que te puede servir como plataforma para comprar. Tienes un escaparate digital abierto al cliente donde ofrecemos una gran cantidad de servicios: entrega a domicilio, click and collect, compra por teléfono o Whatsapp, entre los principales.
Por último, nuestros centros comerciales son espacios de vida donde hay animaciones, propuestas de cultura, deporte… Son espacios donde el cliente vive emociones, vive experiencias que el comercio electrónico, evidentemente, no puede ofrecer.
Carmila está a punto de cumplir 10 años en España. ¿Cuál fue la motivación al llegar a España? ¿Cuál era el objetivo?
Por hacer un resumen de lo que es Carmila, hay que recordar que se creó bajoel impulso de Carrefour, nuestro primer accionista con un 36,1% del capital de nuestra empresa. Estamos presentes en Francia, Italia y España. Como empresa cotizada en la Bolsa de París, somos la tercera empresa europea cotizada de centros comerciales. En España, tenemos 75 centros distribuidos por toda la geografía. Estamos presentes en todas las grandes ciudades y en las principales capitales de provincia, con una presencia muy fuerte en las zonas costeras. Uno de cada tres españoles tiene un centro comercial de Carmila a menos de 20 minutos de su domicilio.
Respondiendo a tu pregunta. Carrefour pensó en su momento que en nuestros centros comerciales, crear un ecosistema comercial donde los comerciantes y el hipermercado pudiesen colaborar estrechamente sería beneficioso para el cliente.
En otros centros comerciales, cada uno gestiona su espacio de manera independiente. A espaldas uno de los otros. Carmila propone un modelo alternativo.
¿En qué medida ha cumplido Carmila esos objetivos en estos diez años?
En 10 años, hemos doblado la talla de nuestro parque en España. Hoy en día contamos en nuestro portfolio con 75 centros comerciales y 478.000 m2 de superficie bruta alquilable. El segundo dato importante es que hemos multiplicado por 3 el valor de nuestra cartera de centros comerciales. Eso se ha conseguido gracias a una acción importante de modernización y de reposicionamiento de estos activos, que es uno de los puntos fuertes del equipo de Carmila. Y el tercer dato, hemos incrementado en unos 20 puntos la tasa de ocupación financiera en nuestros centros. Hace 10 años estábamos en un 76% y ahora alcanzamos un valor próximo al 96%, es decir, hemos conseguido atraer a muchos nuevos comerciantes porque tienen confianza y validan con fuerza nuestra manera de trabajar.
Más datos: empezamos con un equipo de 25 personas y ahora somos 72. Cuando Carmila llega a España es una empresa desconocida. A día de hoy, somos una compañía con mucha notoriedad, reconocida en el mercado y con una posición de liderazgo indiscutible.
Diría que estamos muy satisfechos por lo que se ha hecho hasta ahora y por los resultados de nuestro nuevo plan estratégico. Bajo el nombre “Building Sustainable Growth”, hace dos años pusimos en marcha una hoja de ruta basada en cuatro pilares: adaptar el mix comercial de nuestros centros a las nuevas tendencias de consumo, ampliar el acompañamiento de los pequeños comerciantes, transformar nuestros establecimientos en espacios sostenibles, y acelerar su digitalización y su transformación digital. Todo ello en un contexto en el que el consumidor español está cambiando muy rápidamente. Cada día es más complejo. Lo quiere todo, cuanto antes y al mejor precio. Yo no estoy de acuerdo con los que piensan que el cliente es demasiado exigente. Nuestra visión es distinta. Para nosotros, el cliente está en el corazón de la actividad, y por lo tanto, debemos intentar hacer lo máximo para darle satisfacción.
Otro eje de nuestra estrategia es el lanzamiento de nuevas líneas de negocio. Dentro de ese frente, hemos puesto en marcha hace un par de años “Carmila Retail Development”, que es una estructura de “venture capital” que participa en los negocios de pequeños comerciantes con potencial y que está relacionada con nuestra filosofía de ayudar al pequeño operador. La idea es tomar una participación siempre minoritaria, porque nuestro objetivo no es controlar las marcas sino ayudarlas para que tengan los recursos necesarios para financiar su expansión.
Otra línea más reciente dentro de esa política de diversificación es el lanzamiento de una sociedad llamada “Next Tower”, que se dedicada a implantar torres de telefonía dentro de nuestros centros comerciales. Pensamos que esa actividad es interesante porque permite reforzar la digitalización de nuestro parque de establecimientos.
Además de estos planes, ¿la compañía contempla alguna estrategia de crecimiento inorgánico que suponga la compra de más centros?
Nos apoyamos en el concepto de rotación de activos. Compramos y vendemos, esa es nuestra estrategia. En el pasado, hemos hecho muchas compras que nos parecían complementarias a nuestra cartera de activos y con mucho potencial de creación de valor. Por el contrario, vendemos centros maduros, donde tenemos la convicción de haber hecho aflorar todo el valor gracias a nuestro trabajo de transformación. Las posibles cesiones se abordan en “negociación directa” cuando surge algún inversor interesado.
Le quería preguntar por otra de las fórmulas ganadoras. En la última Gala de Carmila comentaba que el éxito proviene de entender a las personas y dar un trato humano. ¿Puede explicar esto?
Es nuestra filosofía, nuestra manera de ver los negocios, y en especial el comercio. El retail es una actividad que une a las personas. Cuando los clientes entran en un centro comercial, no son datos, son personas. ¿Y qué son las personas? Emociones. Si entiendes que tus clientes son emociones, has dado un paso importante hacia el éxito.
En Carmila, valoramos muchísimo a las personas. Tenemos un trato muy directo, muy próximo con todos los comerciantes y eso explica un evento como la Gala, en la que se pudo respirar todo eso.
¿Qué consejos le daría a un comerciante que está planteándose abrir un negocio?
Pues muy sencillo. Que lo haga con nosotros. Por lo menos que se reúna con el equipo de Carmila. Estoy seguro que seremos capaces de darle una respuesta satisfactoria a sus proyectos e inquietudes. Yo creo que trabajar con Carmila, significa incrementar tus posibilidades de éxito y reducir tus posibilidades de fracaso.
Un punto importante que no hemos subrayado es que todos nuestros centros comerciales se apoyan sobre un hipermercado Carrefour. Cualquier comerciante de nuestros centros comerciales se puede, por lo tanto, beneficiar de la potencia comercial y del saber hacer de Carrefour, que lleva muchísimos años en España y que ostenta una posición de liderazgo en la distribución de nuestro país.
Carmila está a punto de poner en marcha su propia lanzadera. ¿Cuáles son los planes al respecto?
Será un espacio físico a disposición de los emprendedores de retail en busca de ayuda para armar y poner en marcha sus proyectos de tiendas.
Ya lo estamos haciendo parcialmente con la “Carmila Retail Academy”, que ofrece formaciones a comerciantes. Con esta iniciativa, daremos un paso más prestando al comerciante todo el asesoramiento y apoyo necesario para hacer su estudio de mercado, preparar su business plan y abrir su negocio. La idea es que en nuestra lanzadera de empresas, los futuros comerciantes cuenten con toda la ayuda necesaria para hacer triunfar sus proyectos.
¿Cómo ha sido el liderazgo de Sebastián Palacios durante estos años al frente de Carmila? ¿Cuáles son las cualidades de un buen líder?
Lo primero es la capacidad de adaptación, lo que algunos llamamos versatilidad. Hoy en día el mercado es muy complicado. Todo cambia muy rápidamente y los entornos son altamente complejos. Por eso, es muy valioso saber adaptar el liderazgo a lo que requiere cada situación.
Después, hay una serie de valores que yo creo que siempre deben estar presentes para poder desempeñar un buen liderazgo. El líder debe tener una capacidad fuerte de comunicación para poder arrastrar a los equipos tras él. Eso no significa ser un gran orador, pero sí poder conectar con tus colaboradores y saber dirigirte a ellos de la forma adecuada para que te sigan. Creo también que hay que ser ejemplar. La ejemplaridad es absolutamente imprescindible. Si quieres ser un guía para tu equipo, te tienen que ver como una persona ejemplar en todo lo que haces. Después hay que tener una gran humanidad. Hay que saber dar las gracias y estar al servicio del equipo. Prevalece el líder colaborador, que potencia a las personas y les ayuda, por encima del líder que impone, el jefe autoritario.
Para terminar, ¿cómo es Sebastián Palacios fuera de la oficina? ¿Cuáles son sus aficiones?
Tengo un amor que es la naturaleza y dos pasiones que se derivan de eso. Me encantan la montaña y el mar.
Mi pasión por el mar la llevo a la práctica cada vez que puedo. Desde hace muchísimos años, soy navegante, patrón de embarcaciones a vela. Me encanta perderme por el Mediterráneo: Croacia, Grecia, Turquía, Italia, Baleares… Estar en un velero es una fuente inagotable de sensaciones. Te permite acariciar la naturaleza, con escenas maravillosas como tener la suerte de que delfines se acerquen a tu embarcación, te saluden y te acompañen durante parte de tu ruta.
Mi otra pasión es la montaña. Ahí hay dos cosas que me encantan: esquiar y hacer montañismo. No hay nada más excitante que llegar a lo alto de una cima y descubrir el horizonte. Ahí puedes gozar de mucha proximidad con la naturaleza, uno de los principales motores que me impulsa en el día a día.
