El fenómeno del alquiler turístico ha transformado radicalmente el mercado inmobiliario en las principales ciudades del mundo, y España no ha sido la excepción. Desde la proliferación de plataformas digitales como Airbnb, el panorama urbano ha cambiado de manera significativa, afectando a la oferta de vivienda tradicional y generando una espiral ascendente en los precios de los alquileres. Este reportaje analiza en profundidad cómo el alquiler turístico ha trastocado los precios de las viviendas en las grandes ciudades españolas, explorando las causas, consecuencia y posibles soluciones a esta problemática que afecta a millones de personas.
"Pueblos de Castilla-La Mancha, Extremadura y Andalucía ofrecen viviendas de más de 100 m2 por precios de entre 45.000 y 100.000 euros"
Auge en el alquiler turístico
El alquiler turístico ha experimentado un crecimiento exponencial en las últimas dos décadas, especialmente en ciudades que son destinos turísticos populares. Este crecimiento ha sido facilitado por la expansión de plataformas online que permiten a los propietarios alquilar sus viviendas a turistas de manera más fácil. Según datos recientes, en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia, el número de viviendas destinadas a alquiler turístico ha crecido de manera significativa, superando las 285.000 plazas en las 25 principales ciudades del país.
Este fenómeno no es exclusivo de España. En ciudades como Nueva York, París y Berlín, el alquiler turístico también ha tenido un impacto considerable en los precios de la vivienda. Sin embargo, en España, donde el turismo representa una parte muy relevante de la economía, los efectos han sido particularmente pronunciados. La combinación de una alta demanda turística y una oferta limitada de viviendas ha creado un cóctel perfecto para la subida de precios, afectando de manera desproporcionada a los residentes locales.
Impacto en los precios de alquiler de viviendas
El impacto del alquiler turístico en las rentas residenciales ha sido objeto de numerosos estudios y debates. Uno de los efectos más evidentes es la reducción de la oferta de alquileres tradicionales. En ciudades como Barcelona y Madrid, miles de viviendas que anteriormente estaban disponibles para alquiler a largo plazo han sido convertidas en apartamentos turísticos. Esto ha llevado a una disminución en la disponibilidad de viviendas para residentes permanentes, lo que a su vez ha generado un aumento en los precios de alquiler.
Según un estudio de BBVA Research, la oferta de viviendas para alquiler a largo plazo en España se ha reducido considerablemente en los últimos años, en gran parte, debido al auge del alquiler turístico. Esto ha generado un aumento significativo en los precios del alquiler, con incrementos de hasta un 7% en algunas ciudades solo en el último año. En áreas como Baleares y Madrid, los inquilinos destinan de media más del 40% de su salario bruto al pago del alquiler, según datos de Idealista, una cifra que refleja la gravedad del problema.
Además, un informe de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) estima que el alquiler turístico y el alquiler de temporada han restado más del 25% de la oferta de renta tradicional en las grandes ciudades españolas desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023. Este fenómeno no solo encarece los precios, sino que también genera una alta inestabilidad en el mercado, afectando a los residentes más vulnerables, incluidos jóvenes, familias de bajos ingresos y personas mayores.
"En Baleares y Madrid, los inquilinos destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler"
Regulación gubernamental
Ante la creciente presión del alquiler turístico sobre los precios de la vivienda, las administraciones locales y regionales han comenzado a implementar medidas para mitigar el impacto. Barcelona ha sido una de las primeras ciudades en tomar acción, congelando la emisión de nuevas licencias para pisos turísticos desde 2014 y estableciendo una tasa turística para los alojamientos. Recientemente, el nuevo gobierno municipal ha propuesto medidas aún más estrictas, como la eliminación completa de los pisos turísticos para 2028.
Madrid ha seguido un camino similar, suspendiendo temporalmente la concesión de nuevas licencias para viviendas turísticas y reforzando las sanciones contra los alojamientos ilegales. Además, el Ayuntamiento de Madrid ha anunciado planes para modificar el Plan General de Ordenación Urbana, con el objetivo de limitar aún más la expansión del alquiler turístico en la ciudad.
Otras ciudades como Valencia, Sevilla y Málaga también han implementado normativas para restringir el alquiler turístico, limitando su ubicación a las plantas bajas y primeras plantas de los edificios, y en algunos casos, prohibiendo completamente su operación en ciertos barrios. Estas medidas buscan proteger la oferta de viviendas residenciales y evitar la saturación turística en zonas que ya están experimentando problemas de gentrificación y desplazamiento de residentes.
Propuestas de solución
Para mitigar el impacto del alquiler turístico en los precios de la vivienda, se han propuesto varias soluciones. Una de las más mencionadas es la implementación de un límite en el número de licencias para pisos turísticos en zonas ya saturadas, como el centro de Barcelona o Madrid. Esta medida podría ayudar a preservar la oferta de viviendas residenciales y evitar que los precios sigan subiendo.
Otra propuesta es la creación de un registro público de viviendas turísticas, que permita a las autoridades monitorear y controlar mejor la oferta de alquileres turísticos. Este registro también podría facilitar la identificación y sanción de alojamientos ilegales, que actualmente representan una parte significativa del mercado turístico en muchas ciudades.
Asimismo, se ha sugerido la implementación de incentivos fiscales para los propietarios que opten por alquilar sus viviendas a largo plazo en lugar de convertirlas en apartamentos turísticos. Estos incentivos podrían incluir reducciones en el impuesto sobre la renta o en las tasas municipales, con el objetivo de fomentar el alquiler residencial y aumentar la oferta de viviendas disponibles.
Finalmente, es fundamental que las ciudades inviertan en la construcción de viviendas asequibles y en la promoción del alquiler social. Esto podría lograrse mediante la colaboración entre el sector público y privado, así como a través de la reforma de las leyes de urbanismo para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. Además, se debe asegurar que las viviendas sociales y protegidas se mantengan accesibles para los grupos más vulnerables, incluyendo jóvenes, familias de bajos ingresos y personas mayores.
Consecuencias sociales y económicas
El encarecimiento de los alquileres debido al auge del alquiler turístico ha tenido consecuencias sociales significativas. Una de las más evidentes es la gentrificación de barrios enteros, donde los residentes originales son desplazados debido a la imposibilidad de pagar los alquileres elevados. Este fenómeno ha sido especialmente pronunciado en los centros históricos de ciudades como Barcelona, donde barrios que solían ser accesibles para la clase trabajadora han sido transformados en zonas exclusivas para turistas y residentes de alto poder adquisitivo.
"Las grandes ciudades ultiman regulaciones para limitar los pisos turísticos y evitar la ‘expulsión’ de los inquilinos de los barrios principales"
Además, la saturación de turistas en barrios residenciales ha generado tensiones entre los visitantes y los residentes locales. En ciudades como Palma de Mallorca y Sevilla, los residentes han organizado protestas y campañas contra el turismo masivo, denunciando la pérdida de identidad de sus barrios y la degradación de la calidad de vida debido a la afluencia constante de turistas.
Por otro lado, el auge del alquiler turístico también ha tenido un impacto en la economía local. Aunque el turismo genera ingresos significativos para las ciudades, también ha llevado a un aumento en el coste de vida para los residentes, y en algunos casos, ha contribuido a la creación de empleos precarios en el sector servicios. Además, la conversión de viviendas residenciales en apartamentos turísticos ha reducido la disponibilidad de pisos asequibles, agravando la crisis de la vivienda en muchas ciudades.
Los pequeños pueblos también salen perjudicados
Además del gran éxodo que supone el aumento de precios en el alquiler de viviendas en las grandes ciudades, los pequeños pueblos rurales están sufriendo un gran aumento en el precio de la vivienda. Que los habitantes de las grandes ciudades tengan que marcharse a las afueras hace que los precios de las viviendas más próximas a la ciudad de origen aumenten considerablemente. La ley de la oferta y la demanda. Pero esto no queda ahí.
Los turistas, vistos los precios del alquiler vacacional en las grandes ciudades, están optando por el turismo rural en pequeños pueblos españoles. Esto ha provocado que la compra de viviendas en los pueblos se haya visto en aumento, sobre todo, para el alquiler vacacional.
Según informa el portal inmobiliario Idealista, en los últimos dos años se ha duplicado el interés en la compra de viviendas en pueblos y pequeñas ciudades. Pueblos de Castilla-La Mancha, Extremadura y Andalucía, considerados en ocasiones como ‘pueblos olvidados’, están viendo cómo la demanda de vivienda está considerablemente en aumento, lo que probablemente conlleve a un aumento en el precio.
Actualmente, según este mismo portal, los precios de compra de vivienda en esas zonas oscilan entre los 45.000 y los 100.000 euros por viviendas de unos 100 m2. Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, a través de Idealista, declaró que "con un presupuesto de 45.000 euros, se pueden encontrar opciones, especialmente en áreas rurales y con poblaciones por debajo de los 2.000 habitantes".
"El sector demanda que la normativa se complemente con políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y el alquiler social"
"En áreas rurales, este presupuesto puede permitir la compra de casas más grandes o incluso propiedades como fincas o casas de campo. En poblaciones más grandes, es posible acceder a apartamentos espaciosos en ubicaciones privilegiadas, cerca de servicios y otras comodidades. Además, este presupuesto puede permitir la compra de propiedades recién renovadas o en mejores condiciones, lo que reduce la necesidad de inversiones adicionales en mejoras", añadió Duque.
El futuro de la vivienda en España
A medida que las ciudades españolas buscan encontrar un equilibrio entre la necesidad de atraer turismo y la protección de la oferta de vivienda, es probable que las regulaciones sobre el alquiler turístico se vuelvan más estrictas en los próximos años. Las medidas ya implementadas en ciudades como Barcelona y Madrid podrían servir de modelo para otras ciudades que están lidiando con problemas similares.
Sin embargo, la efectividad de estas regulaciones dependerá en gran medida de la voluntad política y de la capacidad de las administraciones locales para hacer cumplir las normas. Además, será crucial que estas medidas se complementen con políticas que fomenten la construcción de viviendas asequibles y la promoción del alquiler social. En este sentido, algunos expertos han señalado la necesidad de un enfoque más holístico que aborde no solo el problema del alquiler turístico, sino también la falta de viviendas disponibles y la creciente desigualdad en el acceso a la vivienda.
