La forma de pago es la principal diferencia entre los distintos tipos de hipoteca, aunque en pleno 2023 han surgido nuevas opciones
La compra de una vivienda es uno de los momentos más importantes en la vida de muchas personas. Por ello, no es de extrañar que los compradores duden sobre el método de pago, dada la relevancia que tendrá esta decisión en los años venideros.
En vista de semejante incertidumbre, hemos querido explicar las principales diferencias que existen entre los tipos de hipotecas más comunes y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.
Hipotecas fijas, variables y mixtas
Antes de nada, huelga decir que para contextualizar el tema hipotecario tenemos que centrarnos en tres aspectos: el interés, la cuota y el plazo. Estos tres aspectos son esenciales a la hora de calcular cuánto pagaremos cada mes, cuánto habrá subido el interés de dicha deuda y el plazo que contamos para pagarla.
Vamos a empezar hablando de las de tipo variable, pues según los últimos datos son con mucha diferencia las más habituales en nuestro país. Se calcula que el 70% de todo el crédito hipotecario vivo está a tipo variable.
La principal característica de las variables es que la deuda está sujeta a los designios del Euríbor, el principal índice de referencia para estos casos.
En esta clase de préstamo, el tipo de interés viene determinado por ese índice de referencia y además un diferencial fijo. Esto significa que la cuota podrá ser mayor o menor en función del índice de referencia; lo normal es actualizar el tipo de interés cada seis meses. Por el contrario, el plazo de devolución de los préstamos variables suele ser mayor, lo que permite pagar cuotas más reducidas.
De hecho, las hipotecas variables tienen un plazo de devolución más largo que las fijas. Hablamos de unos 40 años de la primera, frente a los 30 de la segunda.
Por tanto, es entendible que muchas personas se presten por este tipo de préstamo en tiempos de bonanza, pues las condiciones iniciales son mucho más favorables, aunque no siempre llueve a gusto de todos. El Euríbor, que hace quince meses estaba en negativo, ha pasado a rozar el 4,2% a fecha de hoy. Esta situación está provocando que más del 20% de los hipotecados a tipo variable tengan problemas para saldar sus deudas.
Por otro lado tenemos la modalidad a tipo fijo. En una hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo hipotecario. Esto nos resultará cómodo, porque siempre conoceremos nuestra cuota y no habrá sorpresas cuando suba el índice de referencia (normalmente, el Euríbor). Además, el plazo de devolución de los préstamos fijos suele ser menor, y por tanto, las cuotas suelen ser más elevadas.
Es por ello que las personas con una renta mensual más alta prefieren este tipo de servicio, ya que los sobresaltos a largo plazo no dependerán de un índice que puede variar dependiendo del grado de desempeño de la economía. En los últimos años, esta modalidad se ha extendido por los bajos intereses del índice de referencia y, desde el punto de vista de los bancos, como valor seguro para hacer frente a la incertidumbre.
Por último, toca destacar el formato mixto, que fusiona las dos anteriores. En este tipo de préstamos, se combina una cuota mensual a tipo fijo durante los primeros años y el resto a tipo variable. Hay que apuntar que durante el primer año aproximadamente, la hipoteca variable también tiene un interés fijo de salida, y tras este tiempo ya pasa a combinar el índice de referencia más el diferencial.
Las nuevas hipotecas duales
Dicho esto, a la hora de decidirnos por un tipo de préstamo u otro tendremos que tener en cuenta nuestra capacidad de ahorro, nuestras circunstancias personales y sobre todo, si preferimos la seguridad de pagar siempre lo mismo y en menos tiempo, o pagar menos cuota, aunque sujeta a las fluctuaciones del Euríbor. De todas formas, es interesante analizar los pros y contras de cada una en un simulador de hipotecas (los hay de hipotecas fijas y de hipotecas variables), y leer bien la letra pequeña.
Es interesante saber que el interés de nuestra hipoteca se puede reducir. Una vez que hayamos contratado nuestro préstamo, tendremos algunas maneras de reducir el interés, como por ejemplo contratar productos de venta combinada junto con la hipoteca (nuestra nómina, una tarjeta de crédito, los seguros de hogar y de vida…).
También influirá el porcentaje del valor de la tasación de nuestra vivienda (cuanto más alto, mayor será el diferencial), independientemente de que hayamos elegido un crédito fijo, variable o mixto. Lo mismo sucede con nuestra nómina, en los tres casos: cuanto más alta, menos pagaremos.
De la misma forma, es necesario saber que la prisa por querer devolver la deuda antes de tiempo puede ser penalizada por nuestra entidad bancaria. Es recomendable anticiparse, pero cuidado con hacerlo demasiado rápido. El banco podría castigar esta amortización anticipada cobrándonos una comisión de hasta el 2%.
Aunque no todo son malas noticias. Gracias a la nueva Ley Hipotecaria aplicada mediante el Real Decreto-ley 19/2022, el Gobierno ha eliminado temporalmente este "castigo" por pagar de forma anticipada, impidiendo que los bancos nos cobren comisiones por saldar nuestra deuda antes de tiempo.
Por tanto, si hay un momento clave para pagar la hipoteca sin miedo a esa comisión del 2%, es ahora. El Real Decreto-ley 19/2022 estará en vigor hasta el 31 de diciembre de 2023, estando disponible esta amortización anticipada para las de tipo variable.
Nos queda destacar, por tanto, un nuevo método de pago. La conocida como hipoteca dual, se diferencia de la mixta en que los dos tipos de interés conviven a lo largo de toda la vida del préstamo. Es decir, el cliente puede decidir en el momento de la firma el porcentaje del préstamo que se constituirá como variable y qué parte será fija, manteniendo cada una de ellas las particularidades respectivas de esa modalidad hipotecaria.
Este nuevo tipo de préstamo ofrecido por la entidad bancaria Bankinter está disponible para personas físicas residentes en España, para la compra de una vivienda habitual o para una segunda vivienda y hasta 30 años, siempre que ninguno de los titulares superen los 75 años al finalizar la vida del préstamo.
Sobre estas nuevas hipotecas, Bankinter afirma que "permiten a los clientes definir desde el inicio del préstamo qué porcentaje de la hipoteca va a funcionar en modalidad variable y qué parte lo hará en modalidad fija, cada una con sus respectivas particularidades".
Añaden además que "el porcentaje de capital en modalidad fija se irá amortizando a un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo, mientras que la parte variable lo hará como es habitual en este tipo de créditos: con un tipo de salida fijo para los primeros 12 meses del préstamo y, después, un tipo revisable anualmente referenciado al Euríbor más un diferencial establecido por el banco".
