Las manifestaciones por los alquileres reflejan un problema que, no obstante, supone varias interpretaciones. La primera, que existe un problema en el mercado del alquiler. Los inquilinos se quejan de los elevados precios que pagan por sus casas, así como de la indefensión que sienten frente a sus caseros.
A la vez, se puede extraer otra conclusión: que esas protestas ponían el foco sobre el alquiler, pero no sobre los precios de compra. Siguiendo este razonamiento, la visión que se puede observar es que la cuestión de la vivienda atañe a diversos puntos de un mismo mercado, donde podemos encontrar actores tan diferentes como los propios demandantes de vivienda, los promotores y las Administraciones Públicas.
¿La solución? Ante una problemática tan amplia, no caben respuestas fáciles ni recetas mágicas. David Pons, CEO y fundador de Tabia Group, explica a Capital que "abordar problemáticas sociales y económicas requiere que tanto el ámbito público como el privado implementen soluciones complementarias".
La crisis (política) de la vivienda
Entre ellas, Pons señala la gestión eficaz del suelo urbanizable, así como la rehabilitación de viviendas y la "regulación correcta del alquiler". Asimismo, cree que puede ser constructivo incentivar políticas de financiación que fomenten un "mercado inmobiliario equilibrado".
El análisis de Jesús Alonso de la Prida, portavoz de DIZA Consultores, sigue la misma línea. "La vivienda es un bien que requiere años de generación y en el corto o medio plazo no hay posibilidad de que el mercado reciba más stock", afirma. Como condición para que el precio se estabilice de aquí a cinco años, el responsable de DIZA Consultores cita la agilización de los trámites para promotores, en un intento de favorecer la colaboración público-privada.
Desde su perspectiva, observa que el ámbito privado tiene intención de invertir, pero se necesita que ello sea fácil para que se materialice en nuevas viviendas en el mercado. Precisamente, para el CEO de Tabia Group, en la inversión reside una de las claves del incremento de precios de la vivienda, tanto del alquiler como de los precios de compra.
"Inversores, tanto nacionales como internacionales, ven en el mercado inmobiliario español una oportunidad para obtener rendimientos", aclara Pons. No obstante, eso no contradice la realidad de que en España se construyen alrededor de 100.000 viviendas nuevas al año, la mitad de lo que sería necesario para absorber la demanda actual.
Asimismo, otro factor que perjudica este mercado es la desproporción entre la oferta y la demanda, dado que mucha vivienda vacía se localiza en lugares donde no hay demanda, a lo que se suma la necesidad de costosas inversiones para rehabilitar muchas de ellas, subraya Pons.
Para Jesús Alonso de la Prida, la inversión es la que "está permitiendo renovar el parque de viviendas de zonas premium como el barrio de Salamanca en Madrid". Como repiten ambos portavoces, la legislación tampoco ayuda a que se canalice la inversión necesaria.
El portavoz de DIZA cree que los últimos cambios normativos transmiten "mucha inseguridad al propietario" y concluye que "cualquier medida intervencionista en un mercado no ayuda". Lo mismo piensa Pons, quien considera que la rentabilidad se ha reducido, lo que ha hecho caer la oferta de vivienda y, en un sentido contrario, ha aumentado la incertidumbre. "Aunque la ley ha buscado mejorar el acceso a la vivienda, podría decirse que, a fecha actual, su aplicación ha tenido efectos negativos para todos los intervinientes en el sector inmobiliario", resume.
Bajada de tipos: ¿cambia algo?
Los intereses del comprador definen su oportunidad de adquirir o no vivienda. Pese a ello, las recientes bajadas de tipos, como la que ejecutó el BCE el pasado jueves, contribuyen a modificar algo el paisaje. Para el CEO de Tabia Group, el descenso de los tipos ha traído consigo una tendencia a la baja de los intereses hipotecarios.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que las elevadas rentas que se pagan en el alquiler aconsejan lanzarse a la compra. En todo caso, recalca que "el hecho de que los tipos de interés sean bajos no significa necesariamente que sea el mejor momento para todas las personas" y que ello depende de la situación financiera individual, de sus ahorros y de sus expectativas.
En DIZA Consultores lo ven del siguiente modo: "Siempre es un buen momento para comprar si tiene claro el tipo de vivienda o activo que busca". Sin embargo, si bien es cierto que las bajadas de tipos de interés pueden abaratar las hipotecas, para Alonso de la Prida ello puede conllevar otro efecto: una probable subida de precios en el segmento de gama media, en tanto que el stock de vivienda sigue siendo limitado.
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