España ha alcanzado este año su récord de población: según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), a fecha de 1 de enero, éramos 48.593.909 personas en nuestro país. Lo que también aumenta es la edad media, que ya se sitúa en 44,2 años. Mientras el mercado laboral requiere de cada vez más trabajadores ante el envejecimiento poblacional, los jóvenes buscan desesperadamente hacerse un hueco en un sistema casi colapsado.
Analizamos la situación de la vivienda en España, ante la escalada de los precios y de una población joven que se ve obligada a vivir de alquiler, junto a Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE en España, y José Ramón Pin, profesor emérito del departamento de Dirección de Personas en las Organizaciones de IESE Business School.
Cada vez menos propietarios
España ha sido tradicionalmente un país de propietarios. A diferencia de otros países europeos, nuestra economía es conocida por la gran cantidad de personas que poseen una vivienda en propiedad. Pero esta historia no es tan antigua como parece. La dinámica de la España propietaria se empezó a forjar en los años 50, los años de la recuperación de la Guerra Civil.
En 1950, apenas el 45% de los españoles poseía una vivienda en propiedad. En 1960, la cifra se había movido hasta el 51,6%. Para 1970, el porcentaje ya rondaba el 63,5%. Y en 1999, el número de propietarios alcanzó su cénit, 86 de cada 100 (86%).
Desde ese momento, no ha hecho más que caer, llegando a su cifra más baja en 2020, cuando se situó en el 75,5%. A fecha de hoy, el porcentaje es ligeramente superior, del 76%.
De todas formas, los datos siguen siendo muy superiores a los de otros países europeos. España está muy por encima de otros lugares donde la propiedad es menos habitual y reina el alquiler, como es el caso de Alemania (50%), Austria (45,8%), Dinamarca (44,2%) o Francia (35,5%). Todos ellos, países con un gran porcentaje de personas viviendo de alquiler, frente al 16,5% de nuestro país.
Esto no supondría ningún problema si no fuera por varios motivos. En primer lugar, que solo los adultos más envejecidos o los jubilados poseen viviendas en propiedad: España ha pasado de ser un país de propietarios a tener una generación que va a vivir de alquiler en alquiler.
Los datos así lo confirman. Según el INE, el 92% de los hogares con al menos un adulto de 65 años posee una vivienda pagada en propiedad. Además, en este grupo poblacional, el 50% de ellos es propietario de una segunda casa.
Esto contrasta brutalmente con los datos referidos a los jóvenes. Si hace veinte años, el 65% de los jóvenes de entre 23 y 28 años disponía de una vivienda en propiedad, hoy la cifra ha dado un vuelco: solo el 25% de las personas en esa franja de edad son propietarios de una vivienda.
Kindelán: “Necesitamos impulsar la vivienda asequible a través de la colaboración público-privada, con planes que aumenten la oferta y ayudas directas”
Esto explica por qué más del 65% de los jóvenes de entre 23 y 28 años se ven obligados a vivir continuamente de alquiler. Y los datos tampoco mejoran demasiado con la edad. España tiene una de las edades de emancipación más tardías de Europa. En 2023, y por primera vez, la cifra superó los 30 años. Por delante de nuestro país solo se encuentran Grecia (30,7) y Croacia (33,4). Por el contrario, los jóvenes nórdicos (Finlandia, Dinamarca y Suecia) se independizan con 21 años y medio, y los alemanes y franceses con menos de 24.
Esta realidad conjuga perfectamente con el paro juvenil, que es el porcentaje de jóvenes de entre 16 y 24 años que están dispuestos a trabajar pero que no encuentran empleo. Tenemos la tasa más alta de toda la Unión Europea (UE) desde hace años: 28,36%, según el INE.
Hay cientos de datos más que indican que España no es país para jóvenes, aunque solo vamos a destacar unos pocos. A nivel de renta, las personas de entre 16 y 29 años están a la cola del país; apenas 12.822 euros al año.
La diferencia es notable con la franja de edad a partir de los 65 años: 16.185 euros. De hecho, este grupo poblacional es el único que ha salido muy bien parado de las dos últimas crisis económicas. Según la Comisión Europea, los ingresos de la población española de entre 16 y 29 años han caído un 25,2% en los últimos años, mientras que su ahorro se ha visto reducido en un 8,4%.
Lo mismo sucede con la banda situada entre los 30 y los 44, donde sus ingresos se han reducido un 23,5%, aunque su ahorro ha mejorado levemente; un 2%. Al centrarnos en la franja de edad de los mayores de 65 años, veremos como sus ingresos apenas han caído un 4,9%. Sin embargo, su capacidad de ahorro ha crecido en casi un 20%.
Esto se refleja también en el mercado de la vivienda, donde, como ya hemos dicho, la mitad de las personas de esta línea de edad posee al menos una segunda vivienda en propiedad, y muchos de ellos la tienen arrendada.
Las personas mayores de 55 años en España alcanzan ya los 16.129.000, un 46% más que hace veinte años. Ahora mismo son el 34% del total de la población, pero en 2035 serán casi el 50%. Por otra parte, este grupo poblacional atesora el 66% de la riqueza neta del país, según datos del Banco de España.
Se forma así un cóctel perfecto al que todavía no le hemos añadido otros tres elementos fundamentales que configuran la terrible situación económica y de vivienda que sufre España: la falta de oferta, las viviendas vacías, y, por supuesto, el brutal incremento de los precios.
Los precios imposibles del mercado de la vivienda
Convertido nuestro país en una bomba de relojería en el aspecto de la vivienda, la única salida que vislumbran los jóvenes -tanto estudiantes como trabajadores primerizos- pasa por alquilar una casa. Por supuesto, se tratará de un alquiler compartido con más personas de edades similares, puesto que pensar siquiera en buscar un espacio individual o un alquiler de pareja es casi una quimera.
Como en casi todos los problemas macroeconómicos, el tema de la vivienda también hace bueno el dicho de "la pescadilla que se muerde la cola". Es decir, no se puede resolver sin solucionar los problemas de raíz que presentan la economía y la sociedad española.
La primera gran barrera es la falta de oferta que existe en el mercado. Las grandes ciudades, principales polos de atracción del trabajo y el capital económico nacional, se nutren constantemente de nuevos individuos que llegan cada año, deseosos de estudiar, trabajar, invertir o desarrollar un proyecto de futuro. Pero la oferta de vivienda no lo hace de forma paralela.
Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE en España, resume la situación del mercado de la siguiente manera: "Existe una demanda muy activa y una escasez de oferta, lo que está siendo la tónica habitual de los últimos tiempos, y no parece que vaya a variar. Por lo tanto, lo normal es que los precios sigan incrementándose en los próximos meses, aunque a menor intensidad (3% en 2024) y con diferencias entre la vivienda nueva y la usada”.
Y añade que “el comportamiento del mercado residencial no será igual en todas las localizaciones de España, debido principalmente a factores demográficos y macroeconómicos. Las provincias con mayor crecimiento poblacional previsto en los próximos cinco años tendrán las perspectivas más positivas (islas, Alicante, Málaga, Madrid y Barcelona) en términos de demanda y precios”.
Y, efectivamente, la realidad es que la oferta es infinitamente inferior a la demanda. "El sector produce unas 100.000 unidades al año, mientras que la demanda media con la creación del número de hogares llega a duplicar esta cifra", afirma Kindelan.
"Teniendo en cuenta este escenario, y en búsqueda de un mercado de la vivienda más accesible, CBRE ve necesario el impulso de la vivienda asequible affordable a través de la colaboración público-privada con planes efectivos que aumenten la oferta y ayudas directas al sector. Además, otros factores como la ralentización en la generación de suelo finalista, junto con la escasa mano de obra, a día de hoy, imposibilitan producir más de 100.000 unidades al año", asegura.
José Ramón Pin, economista y profesor emérito del Departamento de Dirección de Personas en las Organizaciones de IESE Business School, cree que "la falta y carestía de la vivienda retrasa la emancipación de los jóvenes, la fecha de matrimonio y la edad a la que tienen hijos".
Y en este aspecto, señala de igual forma el principal problema: la falta de oferta. “No hay oferta razonable de viviendas, ni para compra, ni para alquiler. Por eso los precios suben. En el primer trimestre de este año, el alquiler subió un 6% (el 7% interanual), según Fotocasa. Mientras, BBVA augura un crecimiento del precio de venta para 2024".
Para que exista una mayor capacidad de ofrecer una vivienda asequible, tanto de compra como de alquiler, el mercado debe ser capaz de producir y ofrecer una oferta adaptada a las necesidades de la demanda. Estamos ante un grave problema de accesibilidad a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes, y los procesos burocráticos y la limitación de la capacidad productiva de la industria no son la solución.
Kindelan cree que "la clave es garantizar un marco de seguridad jurídica y competitividad que fomente la inversión privada".
Además, opina que "la estabilidad jurídica permitirá generar más inversión privada para el desarrollo de vivienda. En la medida en que se genere un clima de regulación de mercado estable, con unas reglas de juego predecibles, consiguiendo la eficiencia en la gestión del suelo y una producción razonable, veremos cada vez más empresas invirtiendo, desarrollando y generando vivienda asequible a largo plazo".
Por otra parte, el vicepresidente de CBRE España afirma que "existe apetito inversor, por lo que estamos en un momento decisivo para evitar que se tomen medidas que introduzcan inseguridad jurídica y disuadan este interés por nuestro mercado inmobiliario".
Ante la pregunta de si los ciudadanos podrán soportar los continuos aumentos del precio del mercado, CBRE Spain asegura que "están viendo el auge de nuevos conceptos como el Flex Living, subsector dentro de Living que agrupa bajo el concepto de flexibilidad las nuevas soluciones habitacionales temporales, gestionadas de forma profesional y con servicios incluidos".
Por desgracia, estas propuestas no dejan de ser soluciones temporales para la población.
El dilema de los jóvenes
"Cómo los jóvenes tienen la mayor tasa de paro y sus salarios son bajos, el porcentaje de su renta dedicada a la vivienda es alto. El salario bruto medio en España de los de 25 a 30 años es de 18.700 euros al año y de los 30 a los 35, 22.000 euros al año. De esta cifra, gastan entre el 30 y el 33%, o más, en vivienda, mientras que el salario entre los 50 a 55 años es de 28.000 euros y ya tienen parte de sus gastos en vivienda amortizados", señala Pin.
Para Pin, existen soluciones, pero hay que abordarlas cuanto antes, dada la complejidad de la situación actual. "La receta es simple. La ministra de Vivienda, Isabel Rodriguez, se ha reunido con promotores, inmobiliarios y constructores. Les ha instado a aumentar el parque de viviendas. Se ha comprometido a mejorar las condiciones del suelo, la financiación a través del ICO y sus avales, y el plan de recuperación y resiliencia", señala.
Pero Pin añade que la ministra "se ha olvidado varias claves fundamentales. La defensa de los derechos de los propietarios, la libertad de comercio, la seguridad jurídica… Sin ello, todo lo demás es inútil."
Tal y como están las cosas, la mayor parte de los economistas y en materia inmobiliaria coincide en que la solución pasa por liberalizar el suelo, agilizar las concesiones de licencias, facilitar la financiación y mejorar la seguridad jurídica, especialmente en el caso de los inversores.
Así las cosas, los precios, tanto de alquiler como de compra, siguen incrementándose. Para ponernos en situación, veamos cuál es la radiografía actual del mercado en nuestro país.
Según los datos de Idealista, el precio medio del metro cuadrado en España se situó en 2.079 euros en el mes de marzo. Esto hace que adquirir una vivienda se vuelva complicado, porque los precios se están acercando de nuevo a los máximos históricos, cifrados en 2.117 euros, en junio de 2007.
El estallido de la burbuja inmobiliaria redujo paulatinamente el precio de venta hasta un mínimo de 1.494 euros por metro cuadrado, en octubre de 2016. Desde el final del confinamiento en 2020, el valor de la vivienda no ha parado de subir, llegando hasta la cifra que conocemos en la actualidad.
Las comunidades con los precios más desorbitados son Baleares (4.211 euros por m2), Madrid (3.331 euros por m2) y País Vasco (2.901 euros por metro cuadrado). Si quisiéramos adquirir una vivienda de 100 metros cuadrados en Baleares, tendríamos que desembolsar, de media, 421.100 euros.
Para completar el círculo vicioso, tanto Baleares como Madrid se encuentran en máximos históricos, pero no son las únicas regiones que están batiendo sus propios récords: Andalucía, Canarias y Ceuta también se encuentran en máximos históricos en marzo de 2024.
Récord histórico de los precios del alquiler
Vayamos ahora con los precios de los alquileres. La media nacional alcanza los 12,7 euros el metro cuadrado, lo que supone el precio más caro en la historia de nuestro país. Como siempre, existen variaciones regionales que merece la pena destacar.
En este caso, la Comunidad de Madrid se lleva la palma. Con 17,1 euros por metro cuadrado -valor que se ha incrementado en un 15,3% respecto al año anterior-, Madrid es la región más cara para alquilar un piso. Si quisiéramos alquilar uno de 100 metros cuadrados, tendríamos que destinar, de media, la escalofriante cifra de 1.710 euros al mes.
Pin:“La ministra de Vivienda se olvida de los derechos de los propietarios, de la libertad de comercio, la seguridad jurídica… Sin ello, todo lo demás es inútil”
El segundo puesto se lo lleva Baleares, con un precio de 16,7 euros por metro cuadrado, además de un incremento del 15,3% respecto al año pasado. En el bronce de los alquileres tendríamos a Cataluña, con un precio de 16,5 euros por metro cuadrado, a la par de una variación del 12,2% respecto al año anterior.
Respecto al aumento más grande, la Comunidad Valenciana se lleva el primer premio, dado que sus precios se han incrementado casi un 16% en un año. Y por la cola encontramos a Extremadura, donde alquilar una vivienda nos sale por 6,6 euros el metro cuadrado.
Hemos hablado de regiones, pero toca hablar de los alquileres en las principales urbes del país. Las diez ciudades más grandes de España (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca y Alicante) han elevado sus precios hasta máximos históricos, en parte, por la reducción de la oferta debido a la nueva Ley de Vivienda.
Barcelona se lleva el oro en esta categoría, con un espectacular 20,8 euros por metro cuadrado, cuando el año pasado la cifra era de 18,5. Madrid es la segunda, con 18,7 euros por metro cuadrado, frente a los 16,19 del año pasado. En el tercer puesto, y, de nuevo, en el ranking, Palma de Mallorca: de 13,3 del año pasado a los 15,52 de este año.
Algunos partidos políticos han propuesto como otra posible solución la puesta en el mercado de las viviendas vacías. En España, en 2021, había hasta 3,8 millones de casas vacías, el 14% del total. Y aunque pudiera parecer un ejercicio de buena fe, lo cierto es que no acabaría con gran parte del problema.
El motivo radica en que gran parte de estos hogares se encuentran en zonas completamente despobladas, fuera de los centros metropolitanos que absorben el grueso del trabajo y de la población.
El 45% de estas viviendas se ubica en municipios de menos de 10.000 habitantes, la mayoría en zonas despobladas de Galicia y León. Cuntis, en Pontevedra (76,8% de casas vacías), Igüeña, en León (76,1%), Laza, en Ourense (75,2%), Cervantes, en Lugo (74,7%) o Páramo del Sil, en León (66,1%), son los municipios con mayor porcentaje de hogares vacíos en nuestro país.
Por otro lado, en los municipios de menos de 1.000 habitantes, el 33% de las viviendas están vacías. En sentido opuesto, las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde residía el 23,8% de la población, contenían 403.073 viviendas vacías, pero solo suponen el 10,5% del total en España y su tasa se reduce hasta solo 3,6 por cada cien habitantes.
Las ciudades de más de 200.000 habitantes con mayor porcentaje de viviendas vacías son Santa Cruz de Tenerife (17,3%), Vigo (15,1%) y La Coruña (14,7%).
