El 50% o más de los ingresos de los centros comerciales suelen provenir de las grandes cadenas y eso da confianza a los inversores
De la inmensidad que abarca el sector retail, si hay algo que merezca una especial atención son las grandes y medianas superficies, que han ido ganando terreno en lo que al comercio minorista respecta. Hablar de grandes y medianas superficies, o de parques comerciales y parques de medianas, es hablar de lo que comúnmente se conoce como centros comerciales, sea cual sea su formato.
Para conocer en profundidad a qué retos se enfrentan, hoy por hoy, los centros comerciales en España, y cuál será ahora la propuesta de valor para hacer frente al ecommerce, Capital habla con Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), Yola Camacho, socio de Retail Capital Markets en España de Cushman & Wakefield, y Carlos Alonso, socio de Cushman & Wakefield; y Salvador González, director nacional de Inversión Retail en Savills.
El apetito inversor
Según el estudio anual de Savills sobre Parques Comerciales y Medianas Superficies en España, la actividad inversora en este tipo de activo inmobiliario alcanzó los 311 millones de euros en 2022, es decir, un 140% más que en 2021 y la cifra más alta de los últimos cinco años. Estas cifras confirman que el segmento incrementó su peso sobre el total de inversión retail del 13% al 16%, marcando su resiliencia y atractivo como valor refugio.
Pero, ¿a qué se debe este aumento? En palabras del presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), Eduardo Ceballos, ya dese hace cierto tiempo el formato de parque comercial, con sus espacios al aire libre, grandes zonas de aparcamiento y acceso directo desde la calle, es un modelo que genera mucho interés para inversores y comerciantes.
Actualmente, el número de parques comerciales en España supone en torno a un 15% del total de centros comerciales, pero este porcentaje “va a subir, ya que más de la mitad de los nuevos proyectos a desarrollar en los próximos años en España son de esta tipología”, advierte Ceballos.
En su opinión, hay varios factores que lo impulsan, como el tipo de operadores habitual, que han funcionado muy bien en los últimos años, una configuración arquitectónica abierta y sencilla para el cliente o unos costes de desarrollo y de gestión menores que en otros formatos, lo que lo hace atractivo para muchos inversores.
En palabras de los socios de Cushman & Wakefield, Yola Camacho y Carlos Alonso, “el incremento de la inversión en parques comerciales y en retail en general se debe a que cuentan con mayores rentabilidades y estabilidad respecto a otro tipo de activos”.
Así, explican que los parques de medianas se han consolidado como uno de los productos más seguros y que ofrecen una fácil gestión, ya que suelen ser un número de operadores limitados (no más de 10 o 15 en un parque) y suelen ser grandes cadenas que proporcionan una solidez financiera. Como pueden ser, por ejemplo, Leroy Merlín o Decathlon, entre muchos otros. “De hecho, el 50% o más de los ingresos de los parques suelen provenir de estas grandes cadenas y eso da confianza a los inversores”, destacan Camacho y Alonso.
“El 50% o más de los ingresos de los parques comerciales suelen provenir de las grandes cadenas y eso da confianza a los inversores”
Yola Camacho y Carlos Alonso (Cushman & Wakefield)
Además, no se debe olvidar el buen comportamiento que han tenido tanto los parques comerciales durante la pandemia como en lo relativo al comercio electrónico. “Sus ventas y afluencias han resistido mejor a dichos eventos que otras tipologías. Por ello, ha habido un incremento de la demanda, especialmente, por parte de inversores privados y de inversores institucionales franceses, que ven en España un mercado muy similar al suyo, pero con rentabilidades ligeramente más elevadas”, confirma el director nacional de Inversión Retail en Savills, Salvador González.
De cara a este 2023, hay quien prefiere mantenerse optimista y confía en que se pueda estar por encima del volumen del año pasado. Así lo entienden los portavoces de Cushman & Wakefield, quienes explican que, en lo que llevamos de año, ya ha habido alrededor de 110 millones de euros invertidos en parques de medianas gracias a varias transacciones, y que, con respecto a lo que se está transaccionando o se podría transaccionar, esperan superar las cifras del 2022. Dependiendo, obviamente, de la disponibilidad de producto en el sector.
Por el contrario, Salvador González (Savills), confía en que el sector supere los 200 millones de euros, pero considera que será bastante complicado alcanzar las cifras del año pasado por la subida de tipos.
“En los próximos tres años, el sector tiene previsto poner en marcha hasta 30 nuevos proyectos, de los cuales 23 son parques comerciales que sumarán un total de casi medio millón de metros cuadrados de SBA (Superficie Bruta Alquilable). No disponemos de los datos globales de la inversión prevista, pero todo hace suponer que con el volumen de proyectos de los que hablamos, se mantengan el nivel de máximos alcanzado este pasado año”, determina Eduardo Ceballos.
Los efectos de la inflación y de la subida de tipos
Volviendo sobre los tipos de interés, desde Cushman & Wakefield enfatizan que, aunque la subida de tipos ha afectado a todas las tipologías de activos, se trata más de un impacto directo en cuanto al precio que pueden ofrecer los inversores. “Pero esto no ha afectado en absoluto al apetito comprador, el interés sigue siendo fuerte y se siguen haciendo transacciones, el sector se muestra ampliamente positivo”, aclaran.
Así, en los primeros meses del año, la inversión en el sector retail en su conjunto se ha ralentizado y, según los datos recientes de CBRE, es un 51% inferior a la del mismo periodo, hasta marzo, del año pasado.
“Estamos muy atentos a cómo pueden afectar la inflación y otros factores de inestabilidad a la creación de empleo y al consumo”
Eduardo Ceballos (AECC)
“Esto afecta a todos los tipos de activos, y, por supuesto, también a los parques y centros comerciales. Tanto la alta inflación como la subida de tipos influyen en esta ralentización, al crear dudas sobre el impacto en el consumo y haber encarecido la financiación tanto para centros abiertos como en la promoción de obra nueva”, señala Ceballos (AECC).
De hecho, añade Salvador González (Savills), las rentabilidades han llegado a corregirse entre 50 y 100 puntos básicos, un ajuste menor que el registrado en otro tipo de activos, debido a la alta demanda de parques y medianas superficies en inversión.
Sobre la inflación, se puede decir que no ha tenido grandes efectos sobre las afluencias de los parques y es que, de hecho, en ninguna rama del retail se ha visto afectada la afluencia por la inflación.
“En el sector de los centros y parques comerciales, las afluencias crecieron en 2022 un 12,3% respecto a 2021, llegando a los 1.700 millones de visitas. Se trata de una cifra muy positiva, que nos habla de que hemos superado el fantasma de la pandemia y que se trata de un sector resistente en el contexto actual de incertidumbre económica”, añade el presidente de AECC.
Es por ello por lo que, desde la visión de la Asociación, el impacto de la inflación ha sido bastante moderado hasta ahora, ya que la tendencia de crecimiento ha continuado en los primeros meses de 2023, “pero estamos muy atentos a cómo puede afectar este y otros factores de inestabilidad a la creación de empleo y al consumo”.
La apuesta frente al comercio electrónico
Parece que la ralentización del crecimiento del comercio electrónico es un hecho, ya que los aumentos del segundo trimestre de 2022 han sido inferiores a los que había antes de 2019. Pero, ¿cómo afecta esto a los parques comerciales y a las medianas superficies?
Desde el sector, especifica Eduardo Ceballos (AECC), siempre se ha hablado de canales de venta complementarios y el consumidor es cada vez más onmicanal y combina lo on-line y lo off-line con total naturalidad. “Esa tendencia, al margen de los resultados puntuales de un momento u otro, es imparable y creemos que los centros y parques comerciales, por nuestra flexibilidad, unidad de gestión y capacidad de adaptación, son los mejores espacios para esa experiencia integral en la que se combinan todos los canales de compra y a la vez aportan un espacio para que las marcas y los operadores puedan ofrecer propuestas diferenciales que no son posibles en el mundo digital”, señala.
De este modo, los portavoces de Cushman & Wakefield consideran que, a pesar de que el comercio electrónico haya subido enormemente durante los últimos años, tras la pandemia, la gente comenzó a demandar y a buscar experiencias.
“Ahora la gente busca, más que nunca, ir a sitios de destino fácil, familiares, al aire libre y con zonas comunes, y todo esto se puede encontrar en un parque comercial. Asimismo, aunque la gente siga haciendo compras por internet, hay ciertos productos que prefieren ver físicamente antes de comprarlos, como pueden ser una televisión, electrodomésticos, etc., y esto, quieras o no, crea afluencia y afecta positivamente a estos activos”, comentan.
Es decir, hablamos de que, debido al tipo de producto y a la facilidad de la compra en estos espacios, el ecommerce no ha afectado tanto a las ventas, en cierto modo, porque las visitas a un parque comercial, en palabras de Salvador González (Savills), son con intención de compra.
Entonces, ¿cuál es ahora la propuesta de valor? “Estamos observando que ahora la apuesta que están haciendo muchas tiendas es volverse cada vez más experienciales. Es decir, las tiendas se transforman en un espacio donde prima más la experiencia que la compra, precisamente para atraer a los usuarios a sus espacios”, afirman Yola Camacho y Carlos Alonso (Cushman & Wakefield).
Actualmente, hay tiendas de deporte en las que se integra la realidad virtual –algunas incluso ofrecen la posibilidad de tirar un penalti cuando uno se prueba unas botas de fútbol y otras escanean el pie y hacen la bota a medida-. En el sector de la moda, también hay muchas tiendas que integran esta tecnología. Asimismo, la mayoría de las tiendas ya cuentan con una plataforma online.
Esto provoca que, en numerosas ocasiones, la recogida de la compra se haga en la tienda, donde se trabaja para conseguir ventas adicionales, aprovechando la visita del usuario en el espacio comercial. El 90% de las tiendas cuentan con el “Click & Collect”, y, además, desde los parques también se incentiva a las tiendas a aplicar estas tendencias para que los usuarios puedan disfrutar de ellas. Facilidades como, por ejemplo las plazas de aparcamiento reservadas exclusivamente para aquellos clientes que visitan el parque con la finalidad de recoger productos comprados online.
Es por ello por lo que Eduardo Ceballos entiende que no se trata de ganar pulsos entre un canal de comercio y otro, ya que todos son complementarios. Desde su perspectiva, la tienda física vuelve a ser la clave y el factor humano es una de las grandes ventajas de las tiendas físicas frente al e-commerce, ya que es en las tiendas físicas y a través de las personas donde es más fácil trasmitir los valores de las marcas y su personalidad. “Los operadores están impulsando con muchísima fuerza la tienda física como escaparate de su marca, y la integración on y off-line en la tienda optimiza sus operaciones”, señala.
El futuro más próximo
La innovación, como afirma el presidente de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), está impresa en el ADN del sector de los centros y parques comerciales, así como todos los aspectos relacionados con los principios ESG. Y esto, a su vez, va a provocar que, cuanta más tecnología haya, más valoren los clientes el contacto humano, por lo que innovar en el trato con el cliente va a ser también clave de cara a futuro.
“Ha habido un incremento de la demanda, especialmente por parte de inversores privados y de inversores institucionales franceses, que ven en España un mercado muy similar al suyo, pero con rentabilidades ligeramente más elevadas”
Salvador González (Savills)
Además de lo comentado anteriormente, vale la pena reincidir en la importancia de la experiencia en el espacio y la fusión de lo digital y lo físico. El sector cada vez está más pensando en suplir las necesidades del comprador y se centra en cómo hacer los espacios más agradables, alargando así el tiempo transcurrido en los parques por parte de los usuarios.
Asimismo, explican los portavoces de Cushman & Wakefield, el uso mixto de los espacios es igualmente importante. Un ejemplo son algunas tiendas de moda que ya incorporan cafeterías dentro de sus recintos. De esta forma, las tiendas consiguen ofrecer una compra más experiencial.
Pero esto no es todo. También es importante tener en cuenta que los parques apuestan por contar con ocio en sus recintos, y no solo en el parque, sino también dentro de las tiendas. Cada vez vemos más ocio y más restauración y, sobre todo, un claro énfasis en las zonas comunes y un fuerte enfoque en el ocio familiar.
Porque, como concluye Eduardo Ceballos (AECC), ocio y restauración siempre han sido importantes en la oferta de los centros comerciales, pero ahora cobran mayor relevancia en coherencia con lo que venimos hablando del consumidor que demanda experiencias y da mucha importancia al centro comercial como espacio para su tiempo libre.
“El ocio de calidad y diferencial, así como las propuestas gastronómicas novedosas y cuidadas, son las dos de las tendencias que protagonizan la mayor parte de las transformaciones y de las nuevas propuestas que se generan en el sector. El ocio se ha convertido en uno de los aspectos diferenciales que pueden ser claves a la hora de afianzar el éxito de un proyecto”, señala.
