Este año se prevé un incremento del 40% en la compra de viviendas, con precios superiores al millón de euros en España, con Málaga, Mallorca, Madrid y Barcelona como zonas líderes en este boom inmobiliario, caracterizado por un aumento en los precios y en el número de transacciones.
Según datos facilitados por Engel & Völkers, actualmente el 55% de las propiedades en venta en Madrid supera el millón de euros, mientras que en Barcelona este porcentaje está cerca del 40%, en Valencia alcanza el 15% y en Sevilla el 25%. El estudio indica que, a pesar de estar ante una disminución en el número de transacciones, los precios de las viviendas siguen en aumento en las zonas más solicitadas de España, impulsados por un mercado laboral en buena forma, una oferta limitada y el aumento en los precios de alquileres.
Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, explica que el dinamismo mostrado por el mercado inmobiliario el pasado año fue muy dispar según la ubicación. “Incluso dentro del mismo municipio o ciudad”, matiza, confirmando que “las únicas similitudes son la fuerte demanda y la escasez de oferta para satisfacerla que provocan la tensión y la presión al alza en los precios”.
Y recuerda que, en el mercado de la compraventa de viviendas, existen tres factores determinantes: los tipos de interés, la predisposición de los bancos para dar crédito y el mercado laboral. Todos ellos son factores que marcan la evolución del sector inmobiliario, si bien para medir un comportamiento por zonas la última es la que diferencia unas ciudades de otras. Los dos primeros, por su parte, marcarán al finalizar 2024 un panorama más a favor del sector inmobiliario de lo que lo han hecho en 2023, un ejercicio marcado por las subidas de los tipos de interés para controlar la inflación y los conflictos geopolíticos.
El profesor de economía y director del Máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, señala que la primavera de 2024 ha marcado “un punto de inflexión al calor de la recuperación de la economía, unos tipos de interés más bajos y un sector financiero más flexible en la concesión del crédito”. “La financiación será la clave para que las compraventas de vivienda usada marquen un nuevo récord”, apostilla Bernardos, al prever una subida del 15% en las transacciones y un alza entre el 5-7% en los precios para este año.
El desafío de los alquileres en el mercado inmobiliario
En el contexto actual del mercado inmobiliario, el alquiler residencial se ha consolidado como la principal alternativa para acceder a una vivienda, especialmente en un entorno socioeconómico que dificulta la adquisición de propiedades. Este fenómeno ha generado una gran demanda que el mercado aún no ha logrado satisfacer completamente, creando un desafío significativo para todos los actores involucrados.
La demanda de alquileres continúa en ascenso, impulsada por cambios en los hábitos de consumo y la formación de nuevos núcleos familiares. La movilidad laboral y geográfica también juega un papel crucial en este aumento, lo que sugiere que la demanda de alquileres no solo es alta, sino que seguirá creciendo en los próximos años. Este crecimiento sostenido en la demanda subraya la necesidad urgente de adaptar la oferta para evitar desequilibrios y tensiones en el mercado.
Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, explica que el principal desafío al que se enfrenta el sector es la capacidad de absorber la gran demanda que está experimentando el alquiler residencial. En sus propias palabras, "en el actual contexto socioeconómico, el alquiler se ha convertido en la primera opción de acceso a la vivienda. Mientras tanto, la clase política sigue anclada en soluciones cortoplacistas que contraen la oferta, produciendo tensiones artificiales en los precios".
Carroza subraya que las políticas actuales no están abordando adecuadamente el problema y que "solo con políticas que generen oferta podremos resolver el problema; medidas que incentiven a los propietarios particulares a sacar viviendas al mercado, políticas que atraigan capital para construir nuevas viviendas en alquiler e intervención pública para construir un suficiente parque público de vivienda social en alquiler".
Gonzalo Bernardos (economista):
"La financiación será la clave para que las compraventas de vivienda usada marquen un nuevo récord"
El aumento en la demanda de alquileres refleja una tendencia a largo plazo, impulsada por el cambio en las preferencias y necesidades de las familias. Este cambio está ligado a la creciente movilidad y a la creación de nuevos hogares, factores que aseguran que la demanda de alquiler se mantendrá robusta en el futuro.
Sin embargo, para enfrentar este reto de manera efectiva, es crucial que se implementen políticas que no solo aumenten la oferta de viviendas disponibles, sino que también estabilicen los precios y hagan el mercado más accesible para los arrendatarios.
En resumen, el sector de los alquileres se encuentra en una encrucijada: mientras la demanda sigue aumentando, la oferta no ha logrado ajustarse adecuadamente debido a políticas que no favorecen el crecimiento del parque de viviendas en alquiler. La solución, como enfatiza Antonio Carroza, reside en un enfoque integral que fomente la oferta y aborde de manera estructural los problemas que enfrentan tanto inquilinos como propietarios.
Dentro de los alquileres, Eva María Fernández Blanco, CEO de Inmobiliaria Tu Finca, hace hincapié en la idea de que se está demonizando a la vivienda vacacional. Y matiza: “La vivienda vacacional es la consecuencia de una ley mal hecha, la ley de vivienda, que desampara totalmente al propietario, provocando que éstos retiren del mercado la vivienda en alquiler. Llevamos bastantes meses prácticamente sin alquileres, no hay vivienda”.
Y añade que lLa gente que quiera comprar, que quiera optar por una vivienda de alquiler, no puede porque no existe. Y esto es básico. Es la ley de oferta y demanda: existe poca oferta, y lo poco que hay sube de precio. Hay mucha gente que se ve obligada a comprar porque no tiene vivienda de alquiler. Ese propietario, totalmente desamparado por la nueva ley, busca opciones y una opción es, que unos venden, un porcentaje muy bajo, pero otros han tenido que irse al alquiler vacacional como refugio…”
Antonio Carroza (Alquiler Seguro):
"La clase política sigue anclada en soluciones cortoplacistas que contraen la oferta y producen tensiones artificiales en los precios"
La experta insiste en que existe muy poca construcción, obra nueva y vivienda en general. “En consecuencia, la vivienda de segunda mano, o la que necesita arreglos, se va vendiendo más y con un precio superior al que tenía en años pasados. Por eso estamos ante una época de mercado en que la demanda es superior a la oferta, algo que no se había visto hace muchos años”.
“En mi caso, hace más de veinte años que he estado en el mercado inmobiliario y nunca se han dado las circunstancias que se están dando ahora; es decir, que haya mucha más demanda que oferta. Tenemos un problema de vivienda importante, pero claro, tampoco hay una solución a corto plazo. En cualquier caso, España sigue siendo una opción importante para los extranjeros”, concluye.
La sostenibilidad, prioridad para muchos inversores
Según el informe Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 de PwC, la sostenibilidad desempeña un papel crucial en el sector inmobiliario de España en 2024, convirtiéndose en una prioridad para los inversores inmobiliarios; interesados en propiedades que no solo sean rentables, sino que también cumplan con criterios sostenibles.
Las propiedades que cumplen con los estándares de sostenibilidad no solo tienden a tener una mejor ocupación, sino que también pueden alcanzar precios de venta y alquiler más altos, debido a la creciente demanda y al valor añadido que aportan. La sostenibilidad no solo se ve desde una perspectiva ambiental, sino también en términos de impacto social, como la creación de espacios que mejoren la calidad de vida y el bienestar de los habitantes.
Además, es importante destacar que el marco regulatorio en España está impulsando la adopción de prácticas sostenibles en este sector. En concreto, las nuevas normativas y políticas gubernamentales establecen requisitos cada vez más estrictos en términos de eficiencia energética, reducción de emisiones de carbono y uso de materiales sostenibles en la construcción y rehabilitación de edificios.
En consecuencia, los inquilinos y compradores demandan cada vez más propiedades que ofrezcan características sostenibles (esto incluye edificios con certificaciones verdes, sistemas de eficiencia energética, y soluciones que promuevan la sostenibilidad a largo plazo)... una tendencia que influye directamente en la forma en que los desarrolladores y propietarios gestionan y promueven sus activos inmobiliarios
