El mercado inmobiliario afronta un entorno de incertidumbre caracterizado por la persistente volatilidad económica, los cambios demográficos y la transición hacia políticas de sostenibilidad más estrictas. La demanda de vivienda sigue siendo alta en muchas áreas urbanas, impulsada por el crecimiento poblacional y la migración hacia ciudades más grandes.
Sin embargo, el aumento de las tasas de interés y la inflación han elevado los costes de financiación, afectando tanto a compradores como a inversores. Por otro lado, la digitalización y el teletrabajo han transformado las preferencias residenciales, aumentando el interés por viviendas fuera de los centros urbanos y remodelando la dinámica de oferta y demanda en el sector.
A pesar de los desafíos, España sigue siendo un mercado atractivo para la inversión inmobiliaria, gracias a su fuerte demanda turística, su posición estratégica en Europa y las oportunidades en el sector logístico. Sin embargo, se recomienda a los inversores adoptar una estrategia cuidadosa, teniendo en cuenta las fluctuaciones económicas y la evolución de las políticas de sostenibilidad. Analizamos de la mano de grandes expertos del sector la situación actual del panorama inmobiliario.
El sector inmobiliario en 2024 se enfrenta a un panorama de transformación marcado por un crecimiento sostenido, nuevas oportunidades y desafíos significativos. Tras años de expansión, los precios de la vivienda continúan al alza, impulsados por la demanda tanto nacional como internacional. Sin embargo, este crecimiento no está exento de retos: la incertidumbre económica global, las fluctuaciones en las tasas de interés y las nuevas regulaciones urbanísticas plantean interrogantes sobre la sostenibilidad de este auge. Mientras algunas regiones de España, como Andalucía, Madrid y Cataluña, lideran en compraventas, el sector se encuentra en una encrucijada donde la innovación y la adaptación serán claves para su evolución futura.
“El mercado inmobiliario se está comportando en 2024 en una línea parecida al año 2023 en cuanto a volumen de inversión. Los sectores más relevantes son aquellos relacionados con el consumo, que se mantiene fuerte tanto en España como en el resto de Europa. Estos sectores más dinámicos son los que incluyen a los centros comerciales, los hoteles y el sector logístico, que son los más demandados por los inversores institucionales, en línea con las expectativas de evolución del consumo de nuestro país y del turismo a nivel global”, asegura Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers Spain & Portugal.
Solo un 4% de los agentes inmobiliarios confía en que los precios del alquiler de vivienda finalmente disminuirán este año
Echavarren reconoce que este año ha sorprendido la fuerza de la inversión en el sector de centros comerciales, centrado en dos tipologías muy diferenciadas: centros comerciales que necesitan una profunda remodelación o centros comerciales dominantes y de gran tamaño. Por otro lado, sostiene que el sector hotelero continúa extraordinariamente fuerte.
En cuanto al interés por parte de los inversores y del sector logístico, el presidente y CEO de Colliers España y Portugal señala que es también objeto de deseo de los principales actores del mercado: “Tanto los inversores como los asesores esperábamos que en estas fechas ya se hubiera recuperado de forma más evidente el mercado de inversión inmobiliaria, derivado de una reducción significativa de las rentabilidades de los bonos soberanos”.
Si hablamos de estimaciones, Echavarren concluye que dicha recuperación se trasladará muy probablemente al año 2025. “Este año se cerrará con volúmenes de inversión ligeramente superiores a los de 2023, pero sin un crecimiento espectacular”, sentencia.
Constanza Maya (Engel & Völkers): "Caen las compraventas, pero los precios aguantan por el buen tono del mercado laboral, la escasez de oferta de vivienda y el encarecimiento del alquiler"
Desde Gilmar, Óscar Ochoa, director de promociones de obra nueva, destaca la escasez de oferta: “El condicionante de este 2024 es que hay muy poca oferta de inmuebles y en especial de inmuebles de obra nueva, lo que ha impulsado, y continúa impulsando, los precios al alza. Parece que en los últimos meses hay algún síntoma de una ligera ralentización en el número de operaciones y en el plazo de hacer las operaciones.
Y añade que “Los precios realmente son elevados y el mercado tiene que asimilarlo, algo que lleva su tiempo. Además, hay gente con buenos presupuestos que quiere comprar, pero no encuentra lo que quiere y acaba por darse por vencido”.
Nacho Sobrino, agente inmobiliario y fundador de Elephant Real Estate, explica que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano en 2024 está siendo un año muy interesante, aun replicando muchos datos de 2023: “Por un lado, se trata de un año de consolidación, pero con una tendencia moderada a la subida de precios. Por otro lado, existe una cada vez mayor segmentación de mercado”.
Sobrino indica que “la ‘suavización’ de los tipos de interés impulsa la compra y eso hace que se mantenga un alto nivel de demanda. No obstante, la escasez de vivienda, los inversores y un mercado extranjero poco o mal asesorado al gestionar sus compras hace que los precios sigan subiendo desde principios de año”.
Según explica, en las zonas de mayor nivel adquisitivo se ha establecido un segmento especializado en compra, reforma, decoración y venta de viviendas de alta calidad enfocado al inversor extranjero que busca compras atractivas y fáciles todo incluido. “Los compradores consolidan su tendencia a la compra de viviendas cada vez más eficientes energéticamente, con espacios al aire libre, buscando más calidad de vida y precios más razonables; por lo que demandan viviendas en localidades de tamaño medio y con fáciles accesos y transporte a grandes ciudades”, añade el experto.
Mikel Echavarren (Colliers): "Los principales retos del mercado se centran en el sector de oficinas, que ha dejado de ser el activo refugio de los inversores a largo plazo"
Respecto al alquiler, reconoce que están siendo años complicados para inquilinos de larga estancia. Especialmente en grandes capitales y destinos vacacionales. Los precios han aumentado casi un 28% en los últimos cinco años y la tendencia alcista parece no tener fin este año. Además, la oferta escasea, y los propietarios, conocedores de esta circunstancia, han aumentado sus exigencias. Por otro lado, y por el momento, la venta de viviendas de obra nueva parece mantener un crecimiento lento y limitado.
La resiliencia de la economía española en un entorno incierto se debe en gran medida a la solidez del mercado laboral. Hasta mediados de agosto, el número de afiliados a la Seguridad Social superó los 21 millones, en niveles de máximos históricos. Además, se observó un incremento en los salarios y en las prestaciones sociales, especialmente en las pensiones, lo que mejoró la renta disponible de los hogares, a pesar del mayor gasto en intereses.
Este contexto explica el buen desempeño del consumo privado y la capacidad de los hogares para mantener una tasa de ahorro relativamente alta. En un entorno de aumento de las tasas de interés y del Euríbor, las familias han utilizado parte de sus ahorros para reducir su deuda. En el primer trimestre de 2024, según datos del Banco de España, la deuda de los hogares españoles ascendía hasta los 681.000 millones de euros, un 2% menos que en el mismo periodo de 2023 y la proporción más baja desde 2002.
El informe Emerging Trends in Real Estate Europe 2024 de PwC concluye que el aumento de los tipos de interés ha tenido un efecto significativo en la accesibilidad y la demanda en el mercado inmobiliario en España. Esto ha tenido como consecuencia una desaceleración de las inversiones. Sin embargo, los inversores continúan mostrando interés en activos de alta calidad y ubicaciones prime, aunque con un enfoque más cauteloso.
La tendencia a la baja en la inflación (2,2% en agosto en España, según el indicador adelantado del Instituto Nacional de Estadística -INE-) sugiere que podríamos ver una reducción en los tipos de interés a lo largo del año, algo que ya está reflejando el euríbor. Este índice, que es usado para la mayoría de las hipotecas de tipo variable en España, llegó a superar el 4,2% hace un año, pero a cierre de agosto del presente ejercicio se situaba en el entorno del 3,1%.
Tras un año y medio de aumentos en las tasas de interés, casi todas las hipotecas a tipo variable han experimentado un impacto. En los últimos meses, las hipotecas con revisión semestral ya están empezando a reflejar las primeras reducciones en el coste de los intereses. Sin embargo, las hipotecas con revisión anual no verán cambios inmediatos, ya que, a pesar de las recientes caídas en el Euríbor, el índice sigue estando en niveles elevados.
El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) más reciente del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que los precios de la vivienda en España siguen aumentando. Durante el primer trimestre de 2024, la tasa de variación anual del índice general fue del 6,3%. Este incremento se desglosa en un aumento del 10,1% en el precio de la vivienda nueva y un 5,7% en el de la vivienda de segunda mano.
En cuanto a la variación trimestral, los precios de la vivienda subieron un 2,6% respecto al trimestre anterior. Específicamente, el precio de la vivienda nueva experimentó un crecimiento del 5,5%, mientras que la de segunda mano vio un incremento del 2,2%.
Estimaciones concretas para los próximos meses
Según Idealista, el último trimestre de 2024 se perfila como un periodo de ajustes en el sector inmobiliario, tanto en la compraventa como en el alquiler, con un aumento significativo en los precios, de acuerdo con la Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI). La mayoría de los agentes inmobiliarios prevén un incremento en la oferta de viviendas para la venta, aunque al mismo tiempo, se anticipa una menor actividad en términos de operaciones cerradas durante el verano. En el ámbito del alquiler, la situación sigue siendo crítica, con un aumento de las rentas y una disminución del stock disponible.
El ESI refleja un leve optimismo en el mercado de compraventa, con el índice subiendo 0,8 puntos, situándose en 68,8 sobre 100, mientras que el índice de alquiler muestra un aumento de 1,5 puntos, alcanzando los 59,7 puntos. En el caso del alquiler, la limitada oferta de viviendas sigue generando tensiones.
A un año de la implementación de la Ley de Vivienda, el panorama del alquiler en España se ha deteriorado, con una oferta que no ha dejado de menguar y unos precios que siguen en ascenso. El precio medio de los arrendamientos ha alcanzado cifras récord, con 13,4 euros/m² a nivel nacional a finales de junio, representando un incremento interanual del 13,4%. Esta situación ha llevado a que el stock de viviendas disponibles para alquiler se reduzca un 17% en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el mismo periodo del año anterior, debido, principalmente, a la incertidumbre que sienten muchos propietarios al alquilar sus inmuebles.
Óscar Ochoa (Gilmar): "Hay muy poca oferta de inmuebles y, en especial, de inmuebles de obra nueva, lo que impulsa los precios al alza"
Las perspectivas para los próximos meses no son alentadoras. Más del 30% de las agencias inmobiliarias anticipa una menor captación de viviendas para alquiler y una caída en las operaciones de arrendamiento, mientras que casi la mitad (48%) espera que los precios sigan aumentando. Solo un 4% de los agentes confía en que las rentas finalmente disminuirán.
En contraste, el mercado de compraventa de viviendas muestra una mayor estabilidad, registrando su cuarto trimestre consecutivo de crecimiento. Un 54% de los profesionales del sector prevé un aumento en la captación de propiedades para la venta y espera concretar más operaciones en los próximos meses. Además, un 40% de los agentes estima que los precios continuarán al alza, mientras que un 54% cree que se mantendrán estables y sólo un 3% espera una reducción de los mismos.
No obstante, aunque el panorama de la compraventa parece positivo, un 16% de los agentes ha expresado su preocupación por la posibilidad de captar menos inmuebles y vender menos propiedades en los próximos meses, un aumento de cinco puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. Este cambio coincide con la advertencia de Idealista sobre la disminución del stock de viviendas en venta.
Principales oportunidades y desafíos
En cuanto a las principales oportunidades y desafíos que enfrentan, tanto los compradores como vendedores, en el mercado inmobiliario español actualmente, Óscar Ochoa advierte: "Desde Gilmar no vemos una bajada de precios inminente debido a la falta de oferta. En Madrid centro no va a haber más oferta de vivienda ya que no hay suelo disponible. En el cinturón de la M30 no hay nada y en el de M30-M40 hay algo más, ahí se van a hacer algunas actuaciones de vivienda ‘asequible’ para lo que es el nivel de Madrid”.
El experto añade que “Valdecarros, por ejemplo, va a salir, pero con una demanda muy amplia, porque las circunstancias de Madrid son diferentes a las del resto de España. En concreto, en Madrid la población crece constantemente y se calcula que en 2026 la Comunidad de Madrid va a tener 8 millones de habitantes; algo que genera una necesidad de vivienda, tanto de alquiler como de compra, muy importante y por encima de lo que se puede producir en este momento”.
Nacho Sobrino (Elephant Real Estate): "Los compradores apuestan por viviendas cada vez más eficientes energéticamente, con espacios al aire libre, calidad de vida y precios razonables"
“Por lo tanto, en el mercado de Madrid, la demanda es muy sólida, pero no es así en otras partes de nuestro país donde, aunque construyas vivienda, no se va a vender porque no existe la demanda necesaria. En cambio, en la Costa del Sol sí va a haber promociones nuevas, pero no van a bajar los precios porque los suelos son caros y en las localizaciones prime los suelos escasean y son caros", afirma Ochoa.
En cuanto a los compradores, Ochoa indica que, si esperan bajadas de precio, en zonas como Madrid y de manera general, éstos no se van a dar: "Es imposible. Tanto el suelo como la mano de obra para construir es muy cara y, además, la situación financiera de los propietarios es muy sólida, no están muy endeudados. Por lo tanto, no se prevé que haya, como pasó en la crisis de 2008, grandes bolsas de viviendas procedentes de impagos de hipoteca y demás, no estamos en esa situación. ¿Qué va a pasar en el mercado en el futuro a corto plazo? Que se siga contrayendo y que, dados los altos precios, gran parte de la demanda no los pueda pagar, por lo que se harán menos operaciones".
Según Mikel Echavarren, Presidente y CEO de Colliers Spain & Portugal, las principales oportunidades de inversión se centran en el sector hotelero, tanto en el vacacional como el urbano, la remodelación de inmuebles para su uso como activos turísticos o como residencial de lujo, el sector logístico español -en el que están convencidos de que habrá un incremento significativo de las rentas en los próximos años-, y los activos alternativos, destacando los relacionados con la salud y con los centros de datos. “Los principales retos del mercado se centran en el sector de oficinas, que ha dejado de ser el activo refugio de los inversores a largo plazo”, explica.
Como reto general del mercado, Echavarren destaca la necesidad de flexibilizar el uso de los inmuebles para adaptarse a las demandas de un mercado, cada vez más dinámico y, evidentemente, la necesidad de dar soluciones de todo tipo para facilitar el incremento de la oferta de viviendas y activos similares en España.
Según Eva María Fernández Blanco, CEO de Inmobiliaria Tu Finca, con sede en Gijón, su perfil de comprador suele ser mayoritariamente nacional, con un porcentaje de público extranjero que ronda el 20 por ciento. Y ahí es donde radica la oportunidad: “Son personas que buscan viviendas para vivir y establecerse en España, que pueden trabajar desde casa. Respecto a la tipología de vivienda, sigue estando muy, muy de moda la costa, aunque ahora ya el extranjero valora más otras opciones; sobre todo precio”.
Eva María Fdez. (Tu Finca): "Sigue estando muy de moda la costa, aunque ahora ya el extranjero valora más otras opciones, sobre todo, el precio"
Nacho Sobrino, agente inmobiliario y fundador de Elephant Real Estate, indica que este año está siendo un reto para los compradores ya que, “aunque aumentan los precios a ritmo moderado, la escasez de vivienda en grandes ciudades les obligará a ser más competitivos”. “La estabilidad de los tipos de interés en torno al 3,5 % y la competencia entre entidades financieras por acaparar una mayor cuota de mercado ofreciendo hipotecas algo más atractivas animará la compra de vivienda en los próximos meses”, confiesa.
Por otro lado, reconoce que los vendedores disfrutan, sin embargo, de meses de bonanza, basada en un nivel de demanda sostenida. “El último trimestre supondrá una buena oportunidad de venta, ya que los compradores obtendrán mejores condiciones hipotecarias y eso animará algo más el mercado”, concluye.
César Sánchez, fundador de Madrid Real Estate, explica que los precios de las viviendas siguen siendo altos, especialmente en las grandes ciudades, lo que dificulta el acceso a la vivienda para muchos compradores. Y añade: “Por otro lado, el aumento de los tipos de interés ha encarecido las hipotecas, reduciendo la capacidad de compra. En cuanto a términos de sostenibilidad, las normativas medioambientales están impulsando la adopción de prácticas sostenibles, pero también incrementan los costes de construcción”.
César Sánchez (Madrid Real Estate): "La transición hacia edificios más sostenibles y energéticamente eficientes es un reto por los altos costes iniciales y la escasez de materiales ecológicos"
“La transición hacia edificios más sostenibles y energéticamente eficientes es un reto significativo debido a los altos costes iniciales y la escasez de materiales ecológicos”, puntualiza. También lo es la inflación y la incertidumbre económica, “que están afectando la inversión en el sector inmobiliario. En definitiva, la desaceleración económica global ha llevado a una menor demanda y a ajustes en los precios de los activos”. Y, por último, nos habla sobre la financiación: “Las condiciones de financiación se han endurecido, lo que dificulta mucho el acceso a créditos tanto para compradores como para constructores”.
Sobre las oportunidades emergentes del momento, el experto habla sobre los proyectos de regeneración: “La renovación de áreas urbanas degradadas ofrece oportunidades para desarrollar nuevos proyectos residenciales y comerciales, mejorando la calidad de vida y atrayendo inversiones”. También menciona términos como coliving y cohousing; modelos de vivienda compartida que están ganando popularidad, especialmente entre los jóvenes.
Otro punto fundamental, según César Sánchez, son las viviendas asequibles: “Las colaboraciones entre el sector público y privado están promoviendo la construcción de viviendas asequibles, lo que puede ayudar a mitigar la crisis de accesibilidad a la vivienda. Los gobiernos están implementando subsidios y ayudas para facilitar el acceso a la vivienda, especialmente para los grupos más vulnerables”.
El turismo residencial sigue siendo una oportunidad clave, especialmente en destinos populares. “La demanda de propiedades vacacionales y de segunda residencia está en aumento. El aumento de los trabajadores remotos y de los nómadas digitales está impulsando la demanda de propiedades que ofrezcan flexibilidad y servicios adaptados”, concluye Sánchez.
