El sector inmobiliario europeo se encuentra en plena transformación, impulsado por las secuelas de la pandemia, las tensiones geopolíticas y el aumento de los tipos de interés. Estos factores han tenido un impacto considerable en el sector logístico, uno de los más dinámicos durante la crisis del Covid-19. Después de dos años excepcionales en 2021 y 2022, marcados por el auge del comercio electrónico, este segmento está experimentando un proceso de reajuste acorde con la nueva realidad económica.
Los últimos datos revelan una caída del 35% en la demanda de espacios logísticos en los principales mercados europeos durante el último año. Sin embargo, JLL señala un aumento del 14% en la inversión industrial y de distribución en el primer trimestre de 2024, lo que subraya la resiliencia de este activo. Este crecimiento está impulsado por la relocalización industrial dentro de Europa para garantizar la cadena de suministro, la externalización de servicios dentro de la eurozona y el impulso de sectores clave como el manufacturero, la producción de soluciones sostenibles y el alimentario.
Los analistas prevén un crecimiento anual del 2,2% en los alquileres de inmuebles destinados a la distribución durante los próximos cinco años, con un énfasis particular en el sur de Europa, Alemania y el Reino Unido. Sin embargo, el mercado muestra una clara división entre activos prime y propiedades más antiguas.
Mientras que los activos logísticos prime, que cumplen con estrictos criterios de sostenibilidad y están estratégicamente ubicados, se espera que experimenten un aumento del 4% en los alquileres en 2024, especialmente en Italia, Alemania y España, según CBRE, las propiedades más antiguas enfrentan desafíos significativos debido a su ineficiencia energética y falta de cumplimiento con los estándares ESG. Estos activos requieren reformas sustanciales para seguir siendo competitivos.
Esta brecha entre activos de calidad y desactualizados se está ampliando, con los primeros atrayendo la mayor parte de la inversión y viendo una aceleración en los rendimientos de alquiler debido a la escasez de inmuebles prime, el elevado coste de nuevas construcciones y las dificultades de financiación.
En paralelo, los 'discount retailers', minoristas que se centran en productos rebajados y que operan principalmente online, están generando un interés sostenido en superficies logísticas, desempeñando un papel crucial en la demanda global de espacios de distribución y almacenaje.
Finalmente, el sector logístico está experimentando un cambio de paradigma, pasando del modelo 'just in time' al 'just in case'. Este nuevo enfoque busca evitar la ruptura de stock y mejorar la capacidad de respuesta ante imprevistos, promoviendo la producción y el aprovisionamiento dentro de Europa. Este cambio no solo optimiza la cadena de suministro, sino que también refuerza la importancia estratégica del sector logístico en la economía europea del futuro.
