La inversión inmobiliaria desempeña un papel fundamental en la economía española, siendo uno de los sectores más importantes y dinámicos. Además de su contribución al Producto Interno Bruto (PIB), el mercado inmobiliario tiene un impacto significativo en la generación de empleo. La salud del ‘ladrillo’ español no solo refleja la estabilidad económica del país, sino que también tiene un impacto directo sobre otros sectores de la economía, como son el turismo o el comercio, lo que le convierte en un indicador clave.
Por ello, y para conocer en profundidad la actualidad del mercado inmobiliario español, Capital habla con Vanessa Gevers, directora de inversión de RPE Capital Markets; Patricia Torres, chief marketing officer (CMO) de Inviertis, y con Anna Puigdevall, tesorera de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias en España (Fiabci) y directora general de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (ANAI).
La inversión inmobiliaria en la actualidad
La importancia de la inversión inmobiliaria para un país como España es más que evidente. Tras un cierre del 2023 con una caída de más del 50% del volumen en España con respecto al año anterior -como consecuencia de las fuertes subidas de tipos de interés-, el mercado ha arrancado con algo más de optimismo.
Así lo entiende la directora de inversión de RPE Capital Markets, Vanessa Gevers, quien añade que, desde el comienzo de la subida de tipos en verano del 2022, se ha vivido un periodo muy convulso. “La subida progresiva de tipos ha generado importantes ajustes en precios – en algunos sectores las rentabilidades han subido en más de 150 puntos básicos – y, a pesar de ello, las expectativas de precios por parte de los compradores no acababan por trasladarse a los precios de venta”, señala Gevers.
En palabras de la chief marketing officer (CMO) de Inviertis, Patricia Torres, aun así, en 2024 hay mucho apetito inversor, porque venimos de un 2023 en el que ha habido cierta “parálisis del mercado, sobre todo por la Ley de la Vivienda, que ha generado mucha inestabilidad y lo que ha provocado es que la gente se haya bloqueado a la hora de invertir”. Todo ello, sumado a la inestabilidad regulatoria y política, así como a la subida de tipos. Es por ello por lo que el 2024 se ha cogido “con ganas”, explica.
Además, desde hace mucho tiempo se viene observando que existe mucha más demanda que oferta en el mercado y, en consecuencia, el mercado inmobiliario se “está desviando un poco de la normalidad”, como ocurrió en su día cuando bajaron los tipos de interés, tal y como apunta la tesorera de Fiabci y directora general de ANAI, Anna Puigdevall.
“Cuando esto ocurrió, nuestra creencia era que bajarían los precios, pero nos hemos encontrado con que ni han bajado los precios ni el número de compraventas, aunque sí se ha ralentizado. En este sentido, esperábamos caídas mucho más grandes de lo que hemos experimentado realmente, creíamos que serían del 20% o del 25%, y finalmente fueron del 11%”, expone.
Anna Puigdevall, tesorera de Fiabci y directora general de ANAI: “El nómada digital está invirtiendo en España porque la considera la Florida de Europa”
Y, por lo tanto, se está viendo que es un mercado que resiste, que a pesar de que hay una gran dificultad de acceso a la vivienda para mucha gente de la ciudadanía, se sigue manteniendo, porque realmente es un mercado en el que la demanda sigue siendo mucho más alta que la oferta, prosigue Anna Puigdevall (Fiabci y ANAI).
Asimismo, los incrementos progresivos del euribor durante 2023 generaron una gran incertidumbre entre los inversores inmobiliarios en cuanto a cuál era el precio de mercado, y existía el temor generalizado de que el precio continuara bajando en los meses posteriores, afectando a la tasación o valor de los activos, como resalta Gevers (RPE).
Por otro lado, a raíz de la subida de los tipos, otros productos financieros como la deuda soberana y corporativa compitieron en el mercado con los activos inmobiliarios, ofreciendo rentabilidades más atractivas, siendo, además, productos más líquidos. Por lo tanto, muchos actores del mercado institucional pararon en seco sus inversiones inmobiliarias esperando a que los precios se estabilizaran.
De esta forma, en los últimos meses del año, los inversores nacionales pudieron tomar posiciones adquiriendo activos a precios con importantes ajustes, “prácticamente sin competencia” y, además, el ticket medio por operación se vio reducido de 50 millones de euros a 30.
Las previsiones para 2024
“El arranque del 2024 ha sido, sin embargo, mucho más positivo. El optimismo, aunque aún con cautela, ha vuelto al mercado. Tras subidas progresivas de tipos de interés durante los últimos años, esta escalada se ha frenado, los swaps están a la baja, y las rentabilidades de activos inmobiliarios compiten ahora con otros productos financieros, ya que las valoraciones se han ajustado en los últimos meses. Los inversores son ahora conscientes de que los precios han llegado a mínimos y desde principios de año se han animado a reactivar sus planes de inversión, lo que se está trasladando en una mayor actividad transaccional”, aclara la directora de Inversión de RPE Capital Markets.
Patricia Torres, chief marketing officer (CMO) de Inviertis: “Este año hay mucho apetito inversor, porque venimos de un 2023 en el que ha habido cierta parálisis del mercado, sobre todo por la Ley de la Vivienda”
Ya no solo estamos ante un apetito inversor que ha estado parado gran parte del 2023 y que ahora quiere recuperar el tiempo perdido, sino que también hay que atender a la parte de los propietarios, que entienden que tienen un valor que pueden vender y del que sacar rentabilidad. “Es por ello por lo que miramos a 2024 con mucha confianza”, confiesa Patricia Torres (Inviertis).
Según los datos macroeconómicos y últimos anuncios del BCE, se desprende que la inflación está más controlada y que existe la posibilidad de que se produzca el primer recorte de tipos de interés a partir de la segunda mitad del año, según señala Vanessa Gevers (RPE Capital Markets). Así, las expectativas de ajustes del precio del dinero, aparejadas con un sólido mercado de ocupación, están favoreciendo que los inversores nacionales e internacionales frenados hasta la fecha hayan vuelto a recuperar el interés por los activos inmobiliarios.
En lo que respecta al precio, Anna Puigdevall (Fiabci y ANAI) explica que estos se seguirán manteniendo, es decir, que no van a tener grandes subidas, ni van a tener grandes bajadas, entendiendo el mantenimiento como un +5% o -5% en cuanto a los precios.
“Hay que entender que el mercado inmobiliario siempre depende mucho de la zona, porque, cuando hablamos de ciudades como Madrid o Barcelona, los precios seguro que no van a bajar en ningún caso, mientras que en otras zonas en las que hay menos demanda sí puede ser que los precios desciendan un poco. En cuanto al número de compraventas, prevemos que quizá sean parecidas a las del 2023, que eso ya significaba un descenso con respecto al 2022”, argumenta.
Vanessa Gevers, directora de inversión de RPE Capital Markets: “Los inversores son ahora conscientes de que los precios han llegado a mínimos y desde principios de año se han animado a reactivar sus planes de inversión”
En cuanto al residencial, según Torres (Inviertis), este va a estar marcado, principalmente, por la vivienda social o de protección oficial y por la colaboración público-privada. “La Comunidad de Madrid está dando pasos en este sentido y esto es algo que es urgente y necesario en toda España y es una tarea pendiente de la Administración y del sector inmobiliario, que está viendo en muchas ocasiones que no puede mover ficha porque le falta este tipo de vivienda social”, subraya.
El inversor inmobiliario
Conocer qué tipo de inversor es el que tiene puesta su mirada sobre el suelo español cobra bastante importancia si se quiere conocer cómo se está comportando el mercado y hacia dónde va.
Desde Inviertis, su CMO señala que, en su gran mayoría, los inversores son españoles que residen en España o en el extranjero y que buscan invertir con un presupuesto alrededor de los 165.000 euros y una rentabilidad en torno al 6,5%. “La mayoría se fijan en Madrid y en su área metropolitana, así como en Barcelona. También hemos detectado mercados emergentes en Alicante, Zaragoza y Murcia, que están dando rentabilidades en torno al 8% con inversiones alrededor de los 100.000 euros”.
Y, al margen de los inversores nacionales, family offices o inversores privados, los inversores internacionales están también muy enfocados en España, “un destino objetivo de sus inversiones tras ver el buen comportamiento del mercado en comparativa con otros de la eurozona”, señala Gevers (RPE Capital Markets).
“El perfil de los inversores internacionales enfocados en España es fundamentalmente de un alto rendimiento a largo plazo, que exige rentabilidades de un mínimo de 50 puntos básicos superiores a las que encuentra en Francia o Alemania, y, por otro lado, el de aquellos que buscan valor añadido a través de la transformación de los inmuebles, reposicionándolos con el objetivo de crear activos de calidad, sostenibles y con recorrido al alza en rentas. Al margen del inversor español, los más activos están siendo el capital francés, estadounidense, alemán y británico”, sostiene Gevers.
Además, Anna Puigdevall (Fiabci y ANAI) añade otro tipo de inversor extranjero que se está fijando en España: el nómada digital. Estos, por la naturaleza de su estilo de vida, basada en el trabajo de forma remota, están viendo cómo España se está convirtiendo en la “Florida de Europa”, tanto por su buen clima, como por la situación geográfica o las condiciones de vida, lo que está haciendo que este tipo de extranjeros se vean atraídos por nuestro país.
Los ‘best sellers’ del 2024
Por el lado de la oferta, como hace referencia la directora de inversión de RPE Capital Markets, se espera que en 2024 haya más productos que salgan formalmente al mercado y se mantendrá fuerte la demanda por el living, por el sector logístico y alternativos.
“Salvo contadas excepciones de ventas de carteras, el volumen por operación se mantendrá por debajo de los 40 millones de euros. El sector retail, tanto los centros comerciales, como los parques de medianas y la alimentación, continuarán en su momento dulce, ya que, tras los sustanciales ajustes en precio durante los últimos cinco años, existen ahora muy buenas oportunidades en cuanto a esta tipología de activos”, puntualiza Gevers.
Asimismo, las viviendas protegidas o VPO están acaparando gran parte de las miradas de los inversores. “Teniendo en cuenta que el suelo, sobre todo en las grandes capitales, es muy escaso, básicamente lo que se está observando es que el suelo que está apareciendo es para hacer vivienda de protección oficial y está habiendo mucha inversión”, revela Puigdevall (Fiabci y ANAI).
Al margen del sector hotelero, que atrae casi a un 40% de la inversión en España con casi 4.000 millones de euros transaccionados, los sectores inmobiliarios que generan mayor interés entre los inversores institucionales, los más activos y resistentes, son los denominados anticíclicos, especialmente el residencial, en todos sus formatos, “sobre todo el build to rent, ocupando la segunda posición con un 25% del volumen de inversión en toda España”, resalta Vanessa Gevers.
A lo que añade que, el sector industrial y logístico es, sin duda, uno de los sectores estrella del momento, aunque el año pasado no consiguiera superar el volumen de inversión de oficinas, que supuso 1.200 millones de euros. El escaso volumen en este sector fue fundamentalmente debido a la escasez de activos en venta a un precio acorde con la realidad, y al tamaño de operaciones, pero este año anticipamos un importante incremento de la actividad, dado el atractivo que genera entre inversores de todos los perfiles.
“Existe, igualmente, un fuerte interés por el sector de alternativos, residencias de estudiantes, centros de datos, productos que han de crearse a medida y en los que vemos aún mucho recorrido”, advierte la directora de inversión de RPE Capital Markets.
