"Los clientes nos piden ayuda, están muy perdidos", asegura el principal directivo de la consultora en España. Y apunta que "detrás de todo lo que hacemos, hay un activo inmobiliario"
La transformación de la sociedad española en los últimos años ha cambiado nuestra forma de estudiar, de trabajar, de consumir y de disfrutar. En todo este proceso, los activos inmobiliarios y la logística también han evolucionado para adaptarse al ciudadano, protagonista de este nuevo entorno exigente. La Covid-19 ha sido la espoleta, pero el camino ya estaba trazado. Y no hay vuelta atrás.
“Detrás de todo lo que hacemos, hay un activo inmobiliario”. Es así de simple, como explica a Capital el consejero delegado (CEO) de Cushman & Wakefield España, Oriol Barrachina. Ese protagonismo holístico del “ladrillo” en nuestra vida lo convierte en el espectador cada vez menos pasivo de esta importante transición social. Y, especialmente, laboral.
Modelos laborales y nuevas oficinas
Barrachina cree que hoy “sabemos que no queremos volver al modelo previo a la Covid-19. Pero trabajar siempre on-line no es bueno, como tampoco lo es el teletrabajo continuo, siempre desde casa o desde un coworking”. En este sentido, la flexibilidad que han otorgado las empresas a los trabajadores también ha obligado a reequilibrar los usos y los tiempos de los distintos tipos de activos inmobiliarios.
“Los clientes, hoy, nos piden ayuda porque están muy perdidos. Antes venían con ideas bastante claras, con proyectos, principalmente, de contratación y adecuación de espacios”, asegura Barrachina. En este nuevo escenario laboral flexible, y tras comprender el modelo de negocio de la compañía, los consultores deben decidir si el espacio actual es el adecuado.
En realidad, la tendencia es hacia el desarrollo del modelo “híbrido, que combina la oficina con la vivienda, los coworking, las cafeterías…”, apunta el CEO de Cushman & Wakefield. Y añade que “tendremos que medir la inversión no solo como cambio de manos del activo, sino como la actuación y el proceso de reforma del mismo”.
La disponibilidad de producto beneficia a Barcelona
La escasez de edificios y espacios de oficinas de calidad en las zonas urbanas es una de las piedras en el camino del sector. “En Madrid, por ejemplo, está siendo difícil cerrar operaciones, los principales proyectos no estás dentro de la M-30”, destaca Barrachina, y añade que “a los propietarios de los activos ‘buenos’ les cuesta mucho desprenderse de ellos”.
"BARCELONA TIENE HOY MÁS OFERTA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS DE CALIDAD, PERO MADRID LIDERA LA REABILITACIÓN Y EL CAMBIO DE USO DE LOS ESPACIOS"
En la comparativa entre los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona, surgen algunas dudas. Barrachina detalla que “hay diferencias. A nivel de contratación, en 2020 se comportó mejor Madrid, pero este año lo ha comenzado mejor Barcelona gracias al producto de calidad que proporciona el 22@. Es un periodo muy atípico, tenemos muchos datos, pero no somos capaces de decir cuál de los dos mercados está más ‘sano’”. En cualquier caso, la Ciudad Condal tiene “más activos disponibles” que la capital, aunque Madrid “ha sido más activa en la rehabilitación y cambio de uso de los espacios”.
La falta de producto está relacionada también, en una parte sustancial, con las trabas burocráticas. “Hay que agilizar los procesos burocráticos, generan frustración, demoran las inversiones y la creación de riqueza y ralentizan la satisfacción de la demanda”, reclama. En este sentido, Barrachina compara la “profesionalización” del sector inmobiliario y su capacidad de adaptación con la lentitud del funcionamiento de la Administración.
La logística se consolida como imán de inversiones
El auge del e-commerce, que durante parte de la pandemia ha sido una de las pocas formas de consumir, ha disparado los proyectos logísticos. “La demanda de espacio sigue siendo muy fuerte”, detalla Barrachina, que apunta hacia un cambio de tendencia y de percepción de esta actividad.
“Hace algunos años, la logística se veía con malos ojos. Todo el mundo prefería tener otro tipo de industrias en los espacios, ya que no generaba tanto empleo ni tantos votos al alcalde de turno. Hoy es el nuevo motor de la economía”, apunta el directivo. No obstante, en su opinión, “los ritmos de crecimiento actuales son difíciles de mantener, ya que no puede haber muchas más operaciones del tamaño de las que hemos visto los últimos meses”.
Las previsiones apuntan a un volumen de 2.000 millones de euros para el conjunto del ejercicio, más de la quinta parte del total del sector. Después, Barrachina considera que “volveremos a un ritmo de penetración logística previa a la Covid-19”.
La vivienda de alquiler conserva su estrella
“Estamos detectando un incremento del interés por los activos residenciales, especialmente en el segmento Build-To-Rent (“construir para alquilar” o BTR). Este nicho ha crecido en peso, en localización y en posicionamiento”, destaca el CEO de Cushman & Wakefield.
Y, respecto a la problemática del acceso a la vivienda y la evolución alcista de los precios, Barrachina tiene una posible solución que dista mucho de las regulaciones que hemos visto en ciudades como Barcelona. “La mejor forma de velar por el acceso a la vivienda y por la racionalización de los precios es dando oferta. Si controlas en exceso la oferta, se puede generar una consecuencia distinta de la que buscabas”, apunta.
Retail, hoteles y los grandes damnificados de la crisis
El retail, por último, es uno de los grandes afectados de la crisis. Igual que el hotelero. Pese al impacto de la pandemia, Barrachina es optimista. “Los operadores no han tirado la toalla durante la crisis, han sido extremadamente diligentes y proactivos en ensayos de prueba y error y en la búsqueda de combinaciones entre el on-line y el físico. Se han adaptado a lo que le piden los clientes y se han reinventado. Ha habido gente que ha aprovechado las dificultades para revolucionar su modelo de negocio”.
A pesar del impacto de la Covid, en 2020 la inversión del segmento retail se situó en 1.990 millones de euros, un 3% más, en un contexto en el que el conjunto de la inversión se redujo un 29%.
Mercado de capitales
Con estos mimbres, el nuevo escenario de cambio de espacios y usos ha llamado mucho la atención del mercado de capitales. El sector inmobiliario se posiciona como un refugio para los inversores en momentos de debilidad económica. “Hay muchas formas de invertir en el sector inmobiliario”, apunta Barrachina.
Las previsiones de Cushman & Wakefield, realizadas a finales del pasado ejercicio, indican que la inversión inmobiliaria superará los 9.000 millones de euros este año. El CEO de la consultora sigue manteniendo que esas cifras se cumplirán, ya que “el mercado de capitales sigue muy activo, con mucha liquidez y con mucho interés en producto Core y Core Plus, especialmente”. Vivienda y logística -“el gran campeón de la crisis”- parecen ser los segmentos que más capital captarán.
“No descartamos entrar en el mercado de la vivienda”
El CEO de Cushman & Wakefield se muestra optimista y aplaude el esfuerzo de los profesionales de la consultora durante la Covid-19. “En un año tan duro como 2020, hemos conseguido mejorar nuestra cuota de mercado en determinadas áreas, y, en cuanto a facturación y rentabilidad, logramos cerrar un ejercicio muy bueno”. A diferencia de otros sectores, en los que los despidos y los ERTE han sido los protagonistas del día a día de la actividad empresarial, Barrachina presume de que “no hemos tenido que tomar medidas con el equipo, hemos conseguido fidelizar a nuestra plantilla”.
Respecto al modelo de negocio que guiará el plan estratégico de la consultora en los próximos meses y años, Barrachina apunta que, actualmente, “hay una diversificación clara por tipos de activos, y la vamos a mantener”. Y añade que “nuestra apuesta se dirige, cada vez más, hacia un modelo holístico e integrado, de valor añadido, en el que gana mucho peso la consultoría estratégica y en el que se aglutinan todos los servicios”.
Y el directivo también ve con interés todo lo que sucede en el mercado de la vivienda, que capta la atención de los inversores y que está expandiendo su peso en el conjunto del negocio inmobiliario. “Dentro de la pata del living, ya estamos muy presentes en los activos alternativos (residencias de estudiantes y de tercera edad, por ejemplo) y cada vez estamos haciendo un mayor número de operaciones en este segmento”. Y una posibilidad real, a la vista de cómo está el mercado: “No descartamos entrar en el segmento de vivienda”.
