Si existe una palabra que se repite en prácticamente todas las conversaciones con el sector es suelo. Pero no cualquier suelo. Lo que necesita una promotora es suelo finalista, preparado urbanísticamente, con infraestructuras, suministros y seguridad jurídica suficiente para iniciar una promoción.
Entre identificar un terreno con potencial residencial y poder comenzar a construir sobre él pueden pasar años. Carolina Roca (Asprima) sitúa ahí la principal dificultad de Madrid: “El principal factor es que falta la materia prima, que es el suelo. A pesar de que la Comunidad de Madrid es la región europea con mayor cantidad de suelo en desarrollo, los tiempos de maduración de esos desarrollos urbanísticos son muy largos”.
Y añade que “hasta que el suelo en desarrollo no adquiere la condición de solar, con todos los suministros y las obras de urbanización ejecutadas, no se puede iniciar la construcción de viviendas sobre él. Landcam ha identificado en la Comunidad de Madrid capacidad potencial de suelo para construir hasta 360.000 viviendas en la región. La previsión, si se cumplen en plazo todos los trámites urbanísticos, es que en los próximos cuatro años tengamos suelo disponible para construir 120.000 viviendas (30.000 al año)”.
“Por lo tanto, debemos dirigir nuestros esfuerzos a que esos trámites prosperen y no se bloqueen, porque sin la materia prima, es imposible pasar de las 12.000 viviendas actuales a las 40.000 que la región necesita cada año”, apunta Roca. Cuando se le pregunta específicamente por suelo y licencias, la presidenta de Asprima añade que “lo que frena la producción son los plazos administrativos, la falta de coordinación entre administraciones y unos planes urbanísticos que no avanzan con la urgencia necesaria”.
Gabriel Sánchez Cassinello (Neinor Homes) comparte la identificación del suelo finalista como una de las principales limitaciones y añade la mano de obra a la ecuación: “Sin duda, la principal limitación es la escasez de suelo finalista. La ‘fabricación’ del suelo disponible para promover vivienda es mucho más lenta de lo que requiere el mercado. Se necesita una planificación ordenada que permita generar el suelo necesario de forma normalizada y constante a lo largo del tiempo”.
“A esta escasez de suelo se suma, en algunas zonas del país, la tensión en los costes de construcción, provocada principalmente por la falta de mano de obra. En este sentido, es necesario fomentar la formación y la profesionalización de futuros trabajadores del sector de la construcción”, puntualiza Sánchez Cassinello.
El impacto del retraso
El problema del tiempo administrativo es que no resulta económicamente neutro. Cada mes de retraso implica financiación sobre un activo inmovilizado, aumenta la incertidumbre sobre costes futuros y retrasa la llegada del producto al mercado. Jordi Tomás (Guinot Prunera) centra precisamente ahí su diagnóstico: “El bloqueo es administrativo y regulatorio, y buena parte de los demás factores son consecuencia de él. En España una licencia de obra tarda habitualmente entre doce y veinticuatro meses; en Finlandia se resuelve en unos tres meses y en Polonia en torno a cuarenta y cinco días”.
“Y esa cifra solo mide el último tramo: antes está el ciclo de planeamiento para convertir suelo en finalista, que se mide en años y no en meses. Cada mes de tapón burocrático acaba en el precio final, porque es coste financiero puro sobre suelo parado y exposición añadida a una escalada de costes de construcción que acumula más de un 30% desde 2020”, apunta Tomás.
Y explica que “cuando comercializamos promociones, lo vemos con nitidez: los tiempos muertos no los absorbe el promotor, los paga el comprador. A eso se suma la inseguridad jurídica, que retrae al pequeño propietario, que es quien sostiene la mayor parte del parque en alquiler de este país. Suelo hay. Lo que falta es capacidad y voluntad de convertirlo en vivienda dentro de un plazo razonable”.
Eusebi Carles (Cushman & Wakefield) introduce una visión más amplia, en la que se superponen varias restricciones: “Es una combinación de factores, aunque la disponibilidad de suelo y la complejidad y duración de los procesos urbanísticos y administrativos son especialmente relevantes. Los costes de construcción y financiación también siguen condicionando la viabilidad de los proyectos. Esta situación está limitando la nueva oferta en algunos segmentos y favoreciendo, al mismo tiempo, la rehabilitación y el reposicionamiento de activos existentes”.
La vivienda asequible queda atrapada en la misma ecuación. Si el suelo, los costes financieros y la construcción pesan demasiado en el proyecto, reducir el precio final exige actuar sobre alguno de esos componentes. Carolina Roca (Asprima) nos explica qué medidas ve en marcha en Madrid: “La Ley 3/2024 ya tiene en marcha más de 6.000 viviendas protegidas en alquiler, y la reciente Ley 2/26 supondrá un nuevo impulso a la oferta de vivienda, aunque sus resultados no se verán hasta los próximos meses”.
“En los próximos cuatro años, unas 60.000 de las 120.000 viviendas previstas podrían ser protegidas si los ayuntamientos aplican la normativa sin excepciones y la Ley Lider es aprobada definitivamente, ya que incluirá criterios de flexibilidad con los que ahora no contamos”, añade Roca.
Construir más y transformar lo que ya existe
Desbloquear suelo no resolverá por sí solo la escasez. La siguiente cuestión es cómo construir más en un sector que tiene costes superiores a los de antes de la pandemia, dificultades para encontrar profesionales y nuevas exigencias técnicas y ambientales.
Eusebi Carles describe cómo ha cambiado la ecuación económica de los proyectos en los últimos años: “Construir, rehabilitar y, sobre todo, llevar un edificio a estándares realmente competitivos es sustancialmente más caro que antes de la pandemia. No solamente por el coste de los materiales y la mano de obra, sino porque las exigencias técnicas han aumentado: eficiencia energética, climatización, certificaciones ESG, amenities, tecnología y conectividad, bienestar y flexibilidad del espacio. Pero el cambio más importante probablemente se ha producido en el coste financiero y en las rentabilidades exigidas”.
“Entre 2022 y 2024 vimos una expansión muy significativa de los yields -o rentabilidades- porque el coste de la deuda pasó prácticamente de cero a niveles muy superiores. En oficinas prime hemos pasado de yields próximas al 3% en el punto más agresivo del ciclo a niveles actualmente próximos al 4,50%. Desde 2025, el movimiento ya es diferente: las yields se han estabilizado e incluso empiezan a comprimirse ligeramente para el mejor producto, a medida que vuelve la financiación, el mercado de ocupantes se consolida con un buen comportamiento, descienden las tasas de desocupación y en definitiva aumenta la competencia entre inversores”, apunta Carles.
“Eso tiene una consecuencia interesante: la rentabilidad ya no puede proceder exclusivamente de la compresión de yield. Tiene que venir mucho más del crecimiento de los ingresos operativos netos (NOI) y de la gestión activa del activo. Comprar bien, reposicionar, mejorar la ocupación y maximizar las rentas vuelve a ser esencial. En cuanto a los plazos, hoy los proyectos necesitan más tiempo de maduración”.
“Los procesos urbanísticos, las licencias, la financiación, los requisitos ESG y las decisiones de inversión son más complejos. Además, los bancos y los investment committees -comités de inversión- exigen mucha más visibilidad sobre costes, leasing y exit assumptions -cuándo y por cuánto capital se venderá un activo al final del período de inversión-. En mi opinión personal, todo lo que respecta al proceso de obtención de licencias debería ser objeto de mejora por parte de las administraciones, ahí hay mucho donde reflexionar y el margen para optimizar los plazos es enorme”.
Desde Neinor Homes, Gabriel Sánchez Cassinello espera que los costes continúen aumentando durante los próximos ejercicios, aunque por debajo de los precios de venta: “Contemplamos un incremento anual de los costes de construcción de alrededor del 3% de forma generalizada, aunque puede haber áreas con mayores aumentos, debido, principalmente a la escasez de mano de obra. En cualquier caso, esperamos que este incremento de costes se mantenga por debajo de la evolución de los precios de venta de la vivienda, por lo que no anticipamos presión sobre los márgenes del negocio”.
La falta de trabajadores cualificados es uno de los motivos por los que la industrialización ha dejado de ser exclusivamente una apuesta tecnológica para convertirse en una cuestión de capacidad productiva.
Carolina Roca reúne en su respuesta los tres grandes ejes de transformación de la construcción: “El Perte de vivienda industrializada abre una oportunidad real, aunque sus efectos no llegarán antes de dos o tres años. En sostenibilidad, el sector ya está comprometido con ella, ya que más del 80% de las nuevas construcciones tienen certificado energético A o B. El reto se encuentra en el parque construido, donde la regeneración urbana tendrá mucho que decir.
“En cuanto a la digitalización, cada vez son más las herramientas que aportan valor en la toma de decisiones urbanísticas y estamos viviendo avances ya importantes con la implantación BIM, la IA, smartbuilding y LandCAM”, añade Roca.
Industrializar significa trasladar parte del proceso constructivo desde la obra a la fábrica. En teoría permite aumentar la estandarización, reducir residuos, mejorar controles de calidad y acortar tiempos. Pero una fábrica necesita un volumen constante de encargos, y esa continuidad vuelve a depender de que haya proyectos y suelo disponibles.
Jordi Tomás relaciona ambas cuestiones: “La industrialización ha dejado de ser una innovación para convertirse en una necesidad de supervivencia, sencillamente porque no hay mano de obra cualificada suficiente ni relevo generacional a la vista. Pero industrializar exige dos condiciones que hoy no se dan. La primera es escala: una fábrica necesita cartera plurianual para amortizarse, y esa visibilidad solo existe si el marco regulatorio y los plazos administrativos son previsibles”.
“La segunda -continúa Tomás- es la homogeneidad normativa: con diecisiete legislaciones autonómicas y miles de ordenanzas municipales, el producto industrializado pierde buena parte de su ventaja competitiva en cuanto tiene que reconfigurarse en cada término municipal. Y por encima de todo está lo evidente: no sirve de nada fabricar una vivienda en seis meses si la administración tarda dos años en autorizarla”.
“La eficiencia en obra debe ir acompañada obligatoriamente de vías rápidas administrativas, digitalización real de licencias y declaración responsable allí donde sea jurídicamente posible. Sin eso, industrializar solo desplaza el cuello de botella unos metros más allá”, añade el CEO de Guinot Prunera.
La digitalización y la inteligencia artificial (IA) pueden acelerar estudios de viabilidad, mediciones, diseño, análisis urbanístico o gestión de edificios. Pero el impacto será limitado si la modernización no alcanza también a la tramitación administrativa.
El otro gran campo de crecimiento está dentro de la ciudad existente. España tiene un parque envejecido, y las exigencias de eficiencia energética y accesibilidad obligarán a intervenir en millones de metros cuadrados durante los próximos años.
Aquí el desafío es distinto. El propietario tiene que asumir una inversión presente para obtener un retorno que, en ocasiones, tarda años en materializarse. Jordi Tomás explica por qué considera que la rehabilitación sigue muy vinculada a las ayudas: “Hoy la dependencia del dinero público sigue siendo muy alta”.
“Desde nuestra vertical de administración de comunidades, donde gestionamos más de 2.200, constatamos dos cosas. La primera es que la urgencia técnica es enorme: miremos la Ciudad Condal, una parte muy relevante del parque y su área metropolitana es anterior a 1980, sin ningún criterio de eficiencia energética y con serios problemas de accesibilidad. La segunda es que la demanda espontánea de rehabilitación cae en picado en cuanto el propietario no percibe retorno”, señala Tomás. “Y ahí las políticas chocan entre sí: si a un propietario le limitas la renta, le retiras el único mecanismo por el que una derrama de rehabilitación se recupera. La subvención no financia la rehabilitación, solo acelera una decisión que se toma mirando la renta futura y el valor del activo”.
“Añadiría un problema de ejecución: los fondos europeos llegan con una carga burocrática que una comunidad de vecinos media no puede gestionar sin acompañamiento profesional, y con unos plazos de resolución que desincentivan al que ya estaba convencido. Habrá demanda sostenible el día que rehabilitar mejore la renta o el valor de forma predecible. Mientras tanto, seguiremos dependiendo del calendario presupuestario”.
“Rehabilitación, industrialización y cambios de uso convergen así en una misma idea: aumentar la oferta no significa exclusivamente levantar nuevos barrios. También implica adaptar edificios, recuperar stock obsoleto y permitir que determinados activos cambien de función cuando la ciudad lo necesita”, apunta el CEO de Guinot Prunera.
