El mercado inmobiliario español afronta una nueva etapa marcada por el dinamismo de la inversión, la escasez de producto de calidad y la transformación de los activos. En este especial inmobiliario de Capital, expertos del sector analizan las oportunidades que se abren en oficinas, retail, logística, living, hospitality y nuevos segmentos como los data centers. Eusebi Carles, de Cushman & Wakefield, y Jordi Tomàs, de GuinotPrunera, coinciden en señalar una tendencia de fondo: el capital busca cada vez más activos capaces de generar valor mediante su transformación. La polarización entre el producto prime y los inmuebles que necesitan reposicionarse será, previsiblemente, una de las grandes claves de los próximos años.
Eusebi Carles (Cushman & Wakefield) describe un mercado activo en prácticamente todos los segmentos: “Estamos viendo oportunidades en prácticamente todos los segmentos, en un mercado que mantiene un elevado dinamismo. La inversión inmobiliaria en España alcanzó los 10.500 millones de euros en el primer semestre de 2026 y estimamos que podría cerrar el año entre los 17.000 y los 20.000 millones”.
“Living y hospitality siguen concentrando una parte importante del capital, mientras que también vemos recorrido en oficinas de máxima calidad, logística y segmentos como los data centers. En general, el capital está buscando activos de calidad respaldados por una demanda sólida”, añade Carles.
El regreso de la inversión no supone, sin embargo, volver al mundo del dinero casi gratuito. La subida del coste financiero ha modificado las rentabilidades exigidas y obliga a generar valor mediante gestión, reposicionamiento, ocupación y crecimiento de rentas. Esto explica el creciente interés por activos que pueden transformarse y también la polarización dentro de categorías tradicionalmente consolidadas.
Eusebi Carles (Cushman & Wakefield): “Estimamos que la inversión inmobiliaria podría cerrar el año en hasta 20.000 millones”
Las oficinas son quizá el mejor ejemplo. Eusebi Carles explica cómo está evolucionando el segmento y qué tendencias espera para los próximos años: “En el caso de las oficinas hay una tendencia muy clara que estamos viendo en Madrid y Barcelona desde hace ya algún tiempo: las compañías continúan utilizando oficinas, pero concentran su demanda en los mejores edificios y ubicaciones”.
“En ambas ciudades, los centros están muy tensionados, con disponibilidades por debajo del 4% y aún menos en edificios de clase A, lo que está generando un crecimiento acelerado de los precios de alquiler. Por tanto, veremos simultáneamente compresión de vacancy y crecimiento de rentas en producto prime, mientras los edificios secundarios pueden seguir perdiendo ocupación y valor. Ese fenómeno probablemente será más importante en los próximos tres años que cualquier debate sobre teletrabajo”, señala el socio de Cushman & Wakefield.
“También creo, como ya estamos viendo, una oportunidad muy relevante en brown-to-green (rehabilitación de edificios antiguos para convertirlos en activos ‘verdes’) y repositioning (cambio de uso de un edificio). Hay una enorme cantidad de stock que no cumple exactamente lo que quiere hoy un ocupante institucional, pero que está en buenas localizaciones. Ahí habrá oportunidades de value-add: comprar activos con problemas de especificaciones técnicas, ESG o vacancy, invertir capex y transformarlos en producto institucional que a su vez tiene una fuerte liquidez en el sector de inversión”, añade.
“Y, cuando esa transformación no tenga sentido económicamente, veremos cada vez más conversiones de oficinas a living, hospitality, student housing u otros usos, siempre que el planeamiento lo permita (en Barcelona de momento este arbitraje tan necesario en usos, que en el pasado si era posible, no podrá llevarse a cabo en la mayoría de las ocasiones)”.
“Por otro lado, en cuanto a la IA, probablemente esta reducirá determinadas tareas administrativas y modificará la utilización de oficinas en determinados sectores con mayor o menor intensidad, pero al mismo tiempo favorecerá una mayor concentración del empleo cualificado en las grandes ciudades. Y es precisamente eso lo que puede beneficiar especialmente a Madrid y Barcelona como hubs de atracción de talento internacional”, matiza Carles.
El argumento desmonta en parte la idea de una muerte generalizada de la oficina. Más que desaparecer, el mercado se está dividiendo entre edificios capaces de responder a las nuevas necesidades y activos que requieren una inversión profunda para recuperar competitividad.
Jordi Tomás observa un fenómeno semejante en oficinas, retail y logística: “El high street en zonas prime demuestra una solidez incontestable y funciona como activo refugio: renta estable, demanda internacional y escasez de producto. A través de Gramar, nuestra marca de retail e industrial, constatamos que el riesgo real de obsolescencia se concentra en dos lugares muy concretos: el local en trama urbana secundaria sin capacidad de cambio de uso, y el centro comercial de primera y segunda generación que no ha sabido evolucionar hacia un modelo experiencial”.
Jordi Tomás, CEO de Guinot Prunera: “La logística sigue siendo el activo más equilibrado, con una prima creciente para la última milla”
“La logística sigue siendo el activo más equilibrado, con una prima creciente para la última milla, donde el suelo es el verdadero factor escaso. Y las oficinas no mueren: se polarizan. Hay una concentración muy marcada de la demanda en producto prime con certificación ambiental y flexibilidad de uso, mientras el edificio de los noventa sin reforma queda fuera del radar institucional”, apunta Tomás.
“Su salida natural es el cambio de uso y, en muchos casos, la transformación en residencial. Es, por cierto, una de las pocas vías para desbloquear vivienda sin consumir un solo metro de suelo nuevo, y depende exclusivamente de que el planeamiento lo permita”, añade.
La palabra clave vuelve a ser calidad. En oficinas, retail o logística, la demanda institucional se concentra en producto capaz de satisfacer exigencias que hace años tenían menor peso: eficiencia energética, tecnología, flexibilidad, conectividad, servicios y certificaciones.
Eso abre un mercado de reposicionamiento de enorme tamaño. Hay edificios situados en buenas localizaciones que no cumplen con las especificaciones actuales, pero pueden volver a ser competitivos mediante inversión. Cuando esa transformación ya no tiene sentido económico, el cambio de uso se convierte en alternativa.
Living, hospitality, residencias de estudiantes y data centers completan un mapa de inversión cada vez más amplio. En el residencial profesionalizado, el interés del capital está conectado directamente con el desequilibrio descrito en las páginas anteriores: crecimiento de hogares, escasez de oferta y mayor permanencia de parte de la población en alquiler.
El mercado institucional y el problema social de acceso a la vivienda son, en ese sentido, dos caras de la misma realidad. Cuanta mayor es la presión residencial, mayor es también el interés por crear y gestionar nuevos formatos habitacionales. La cuestión es si esa inversión consigue ampliar de forma suficiente la oferta o termina concentrándose únicamente en los segmentos con mayor capacidad de pago.
