España encara este año con los precios de la vivienda todavía al alza, un déficit de oferta que ha adquirido dimensión estructural y un mercado de inversión que vuelve a ganar velocidad. Promotores inmobiliarios, consultores y gestores señalan el suelo, los tiempos administrativos, los costes y la falta de mano de obra como algunos de los grandes cuellos de botella. Mientras, la accesibilidad empieza a marcar la frontera de una demanda que, por ahora, continúa resistiendo
El sector inmobiliario español vive una paradoja. Para el capital, España continúa siendo uno de los mercados europeos con mayor capacidad de atracción. Para un número creciente de hogares, sin embargo, comprar o alquilar una vivienda resulta cada vez más difícil. Entre ambas realidades aparece un problema sobre el que existe un consenso creciente: el país no genera suficiente oferta allí donde se concentra la demanda.
Durante años, buena parte del debate estuvo condicionado por el recuerdo de la burbuja, el exceso de construcción y el endeudamiento que precedieron a la crisis financiera. La situación actual es distinta. La financiación es más prudente, el promotor opera con mayores exigencias de capital y el principal desequilibrio se sitúa en el extremo contrario: la producción de vivienda no consigue seguir el ritmo de formación de los hogares.
Para analizar las claves que marcarán el mercado, Revista Capital ha hablado con Carolina Roca, presidenta de Asprima; Eusebi Carles, socio de Capital Markets de Cushman & Wakefield; Jordi Tomás, CEO de Guinot Prunera; y Gabriel Sánchez Cassinello, director general de Negocio de Neinor Homes. Cuatro perspectivas diferentes que confluyen en una misma cuestión: España necesita producir más vivienda, pero conseguirlo exige resolver problemas que comienzan mucho antes de que entren las máquinas en una obra.
Los datos ponen dimensión al desafío. El Índice de Precios de Vivienda del INE registró en el primer trimestre de 2026 una subida interanual del 12,9%. La vivienda nueva avanzó un 9,1% y la de segunda mano, un 13,5%. Por su parte, el Banco de España calcula que el diferencial acumulado entre viviendas terminadas y creación neta de hogares entre 2021 y 2025 asciende a unas 750.000 unidades. No parece, por tanto, un mercado aquejado de un exceso de producto. Más bien ocurre lo contrario.
Una demanda fuerte (pero no igual en toda España)
La fortaleza de la demanda residencial está resistiendo varios años de encarecimiento. La subida de los tipos de interés redujo temporalmente la capacidad financiera y ralentizó algunas decisiones de compra, pero no corrigió el desequilibrio entre el número de hogares que buscan vivienda y el producto que llega al mercado.
Jordi Tomás, CEO de Guinot Prunera, considera que esa diferencia permite descartar paralelismos fáciles con la anterior burbuja inmobiliaria: “El mercado español vive una paradoja: es financieramente el más sólido de los últimos veinte años y socialmente el más tensionado de la democracia. Descarto la burbuja, y lo descarto por composición del crédito: el comprador de 2026 no está sobreapalancado, los niveles de financiación son prudentes y el promotor entra con exigencias de capitalización muy altas”.
Y añade que “lo que tenemos no es exceso de deuda, es defecto de producto. España construye menos de 100.000 viviendas al año, cuando necesitaría entre 150.000 y 200.000, y el Banco de España cifra el déficit acumulado en torno a 700.000 unidades. Ese desequilibrio explica lo que estamos viendo en precios: en el primer trimestre la vivienda usada subió un 13,5%, el mayor incremento de toda la serie histórica del índice del INE, mientras la obra nueva moderaba hasta el 9,1%”.
Según Tomás, “es la segunda mano la que tira del mercado, precisamente porque no hay obra nueva que absorba la demanda. Desde nuestra división institucional detectamos un apetito inversor altísimo; a pie de calle, en cambio, el diagnóstico es de asfixia para la clase media. Con salarios reales estancados, el reto de 2026-27 no es financiero: es puramente de generación de producto”.
Desde el lado promotor, Gabriel Sánchez Cassinello (Neinor Homes) tampoco contempla una desaceleración estructural de las ventas allí donde los fundamentales siguen siendo sólidos: “El mercado de la vivienda de obra nueva sigue sustentándose sobre fundamentales sólidos, principalmente sobre una demanda fuerte y solvente, como refleja la evolución continuada de los precios. Por ello, no contemplamos una desaceleración de las ventas en aquellas zonas con fundamentales sólidos, siempre que exista oferta suficiente”.
Y añade que “hay que tener en cuenta que existe un déficit de vivienda que, lejos de reducirse, continúa incrementándose y que contrasta con la fortaleza de la demanda. Este desequilibrio entre oferta y demanda limita el volumen de transacciones que puede alcanzar el mercado”. El matiz es importante, porque un menor volumen de operaciones no tiene por qué significar necesariamente que haya desaparecido el comprador. Cuando la oferta es insuficiente, también las compraventas encuentran un techo físico.
Madrid es uno de los mercados donde esa diferencia aparece con mayor claridad. Carolina Roca, presidenta de Asprima, describe así la situación: “La tendencia principal es una demanda que desborda ampliamente la oferta. Con una demanda embalsada estimada en 218.000 viviendas y una necesidad de vivienda de 40.000 al año, solo somos capaces de alcanzar una producción que no llega a las 12.000 anuales, la brecha sigue creciendo. En paralelo, crece el interés de institucionales y family offices atraídos por el flex living”.
La demografía indica, además, que la presión no será necesariamente transitoria. El INE estima que España podría sumar 2.184.048 hogares entre 2026 y 2041, un 11,1% más. Al final del periodo, habría 6,7 millones de hogares unipersonales que representarían el 30,6% del total. No solo harán falta más viviendas: también cambiará el tamaño y el perfil del producto que reclama la sociedad.
Sánchez Cassinello introduce aquí otra distinción relevante entre primera y segunda residencia y explica cómo espera que evolucionen los precios: “El mercado residencial es muy heterogéneo y debemos diferenciar entre primera y segunda residencia. En el mercado de primera residencia seguimos contemplando un incremento sostenido de los precios, en el entorno del 4%-6% anual, impulsado principalmente por la fortaleza de la demanda nacional. Por otra parte, en el segmento de segunda residencia, la demanda también continúa siendo fuerte, aunque, al tener un mayor peso del comprador internacional, las decisiones de compra se están demorando algo más, principalmente como consecuencia del contexto geopolítico”.
Cuando el déficit tiene código postal
Pero el déficit de vivienda no se reparte uniformemente por el territorio. Ese es uno de los elementos que más matizan una cifra nacional de cientos de miles de unidades. Una vivienda vacía o disponible en un municipio con pérdida de población no soluciona la necesidad de un trabajador que encuentra empleo en Madrid, Málaga, Barcelona o Valencia. La vivienda, al contrario que otros bienes, no puede desplazarse hacia el lugar en el que aparece la demanda. Por eso el déficit tiene código postal.
Las propias proyecciones del INE muestran grandes diferencias territoriales. Entre 2026 y 2041, Madrid sumaría cerca de 393.000 hogares; Cataluña, unos 372.000; Andalucía, alrededor de 359.000, y Comunidad Valenciana, casi 354.000. En términos relativos, Murcia lideraría el crecimiento con un 20,7%, seguida de Comunidad Valenciana con un 16%, Baleares con un 14,7% y Madrid con un 14,3%.
El problema inmobiliario español es así tanto de cantidad como de localización. Hay territorios en los que será imprescindible acelerar la obra nueva y otros en los que la prioridad puede estar más vinculada a rehabilitar, movilizar el parque existente o ajustar tipologías.
Ese nuevo mapa también está siendo observado por el capital. Eusebi Carles señala mercados que están ampliando su presencia en las estrategias de inversión: “Más allá de Madrid y Barcelona, estamos viendo un interés creciente por Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao y Zaragoza. El informe ‘Living Investor Survey’ de Cushman & Wakefield confirma una mayor apertura del capital hacia estas ciudades, especialmente en el segmento de living, donde los inversores están ampliando su foco hacia nuevos mercados. Son ciudades con fundamentales sólidos y una oferta todavía limitada de producto de calidad, lo que abre oportunidades de inversión y crecimiento en los próximos años”.
El resultado es una España inmobiliaria cada vez menos uniforme. Madrid y Barcelona continúan siendo los grandes polos institucionales, pero Málaga, Valencia, Sevilla, Bilbao o Zaragoza ganan terreno. A la vez, la presión de la demanda internacional tiene un peso mucho mayor en zonas mediterráneas e insulares que en otros mercados.
Y esta heterogeneidad obliga a desconfiar de las soluciones únicas. Construir más es imprescindible, pero tan importante como incrementar la producción nacional será conseguir que esa producción llegue allí donde realmente se forman los hogares y se crea empleo.
La ratio precio-renta dibuja un escenario complicado
El Banco de España estima que la ratio precio-renta para adquirir una vivienda se situaba en 2024 en 4,3 años para el conjunto de los hogares, pero ascendía a 6,8 años entre quienes no vivían en una vivienda de su propiedad. Para los jóvenes, alcanzaba 7,1 años y, para los hogares de origen extranjero, 7,6 años.
En Málaga, Madrid y Barcelona, el promedio para los hogares que no son propietarios se acercaba a diez años de renta neta. No significa que un comprador deba ahorrar literalmente todos sus ingresos durante ese tiempo. El indicador permite medir la relación entre precio y capacidad económica, pero evidencia que la distancia para entrar en el mercado es mucho mayor entre quienes todavía no poseen una vivienda.
Además de la cuota hipotecaria, existe una barrera previa: el ahorro necesario para afrontar la entrada. Un hogar puede tener ingresos que le permitirían pagar una mensualidad y, aun así, carecer del patrimonio inicial suficiente para acceder a una hipoteca. Ahí aparece uno de los riesgos más claros para el ciclo residencial: que siga existiendo necesidad de vivienda, pero parte de esa necesidad deje de poder convertirse en una compra real.
Gabriel Sánchez Cassinello identifica esa tendencia: “Existe una necesidad cada vez mayor de vivienda asequible. En algunas zonas del país, el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda, tanto en compra como en alquiler, está llegando al límite para una parte importante de la demanda. Es necesario, por tanto, implementar las medidas que permitan aumentar la oferta y facilitar el acceso a la vivienda”.
“De lo contrario, el cliente natural que necesita comprar una vivienda puede dejar de tener capacidad para hacerlo en determinadas zonas, aunque la demanda siga existiendo. Para ello, la clave está en el urbanismo. Es un modelo caduco y obsoleto. Es necesaria la simplificación y coordinación entre administraciones para que los suelos avancen en un plazo concreto”, añade.
Compra y alquiler quedan así estrechamente conectados. Cuando una familia no consigue entrar en la propiedad, su necesidad de vivienda no desaparece: se traslada o permanece en el alquiler, elevando la demanda de otro parque que también resulta limitado.
A ello, se suma un comprador con una capacidad económica distinta en determinadas zonas, el extranjero. En el segundo semestre de 2025 los extranjeros protagonizaron 66.629 compraventas de vivienda, el 18,4% de todas las operaciones. La cifra descendió un 4,4% interanual, por lo que no puede hablarse de una aceleración generalizada, pero su impacto varía mucho por territorio. Los extranjeros no residentes pagaron de media 3.242 euros por metro cuadrado, frente a 1.963 euros de los extranjeros residentes y 1.839 euros de los compradores nacionales.
La comparación exige prudencia porque los tres grupos no compran necesariamente el mismo tipo de vivienda ni en las mismas localizaciones. Pero ayuda a explicar por qué los límites de accesibilidad difieren tanto entre territorios y por qué en determinados mercados de segunda residencia la demanda internacional tiene una influencia particularmente relevante.
En definitiva, puede existir una demanda extraordinaria de vivienda y, simultáneamente, reducirse el número de personas capaces de convertir esa necesidad en una operación. La accesibilidad es un problema social, pero empieza a convertirse también en un límite económico para el propio mercado.
Alquiler, demografía y las reglas de la próxima década
El alquiler es uno de los terrenos donde desaparece rápidamente el consenso del sector. La regulación de rentas pretende reducir el esfuerzo económico de los hogares en mercados tensionados, mientras propietarios e inversores advierten de sus posibles efectos sobre la oferta.
Cataluña es el gran laboratorio español. Los datos oficiales han mostrado contención del precio de los contratos en las zonas sujetas a regulación.
Pero la discusión se ha desplazado hacia qué ocurre con el número de viviendas disponibles y con los perfiles que finalmente consiguen acceder.
Jordi Tomás desarrolla su posición a partir de la experiencia de Guinot Prunera en gestión patrimonial: “Es el asunto que más condiciona hoy las decisiones de inversión, y merece mirarse con datos y no con posiciones. En Catalunya, donde la regulación del alquiler lleva más tiempo, los datos oficiales de fianzas del Instituto Catalán del Suelo muestran contención: el precio medio de los nuevos contratos en Barcelona acumula un descenso próximo al 5% frente al primer trimestre de 2024, y las zonas tensionadas crecen por debajo del resto de la autonomía”.
“Ese efecto sobre el precio de los contratos que efectivamente se firman es real y no lo discuto. Lo que discuto es que ese sea el indicador que importa. Desde nuestra división de gestión patrimonial, donde administramos más de 15.000 viviendas, lo que observamos es un mercado que se estrecha: la oferta anunciada cayó con fuerza tras la última ampliación normativa, el alquiler de temporada retrocede alrededor de un 34% interanual y la compraventa de edificios de renta en -por ejemplo- Barcelona se ha desplomado en torno a un 30%”, detalla.
“Eso es inversión que no entra y, por tanto, parque que no se amplía ni se rehabilita”, asegura. “Aquí llega la parte que más me preocupa, porque es la que rara vez se explica. Cuando se topa un precio por debajo del que equilibraría oferta y demanda, el mercado no deja de asignar viviendas: deja de asignarlas por precio y empieza a asignarlas por perfil. Si la renta ya no puede discriminar, discrimina la nómina”, asegura.
“Cada piso que sale al mercado recibe decenas de solicitudes, y el propietario, que asume exactamente el mismo riesgo de impago que antes, pero con mucho menos margen para compensarlo, elige de forma perfectamente racional al candidato más solvente: contrato indefinido, ingresos de tres o cuatro veces la renta, avales y seguro de impago. La paradoja es demoledora: estrechamos la oferta y la poca que queda se la acaba llevando quien mejor podía pagarla”, revela Tomás.
“El precio contenido termina beneficiando a un inquilino que también habría podido asumir el precio de mercado, mientras el joven con contrato temporal, el autónomo, la familia monoparental o el recién llegado -exactamente los perfiles que la norma quería proteger- ni siquiera llegan a la fase de selección. No es que paguen más: es que no entran. Y al no entrar salen del mercado formal hacia la habitación, el alquiler de temporada, la infravivienda o directamente fuera de la ciudad”, apunta Tomás.
“El tope no reparte el acceso: reordena la cola y coloca delante al más fuerte. A eso hay que sumarle un efecto más silencioso y más grave a largo plazo. El propietario histórico español se comportaba como un pequeño empresario: reinvertía, reformaba y mejoraba el activo para obtener mejor renta”, explica.
“Si se rompe la relación entre inversión y rentabilidad, y se mantiene la incertidumbre sobre los plazos de recuperación de la posesión ante un impago, esa reinversión desaparece. El precio del contrato baja, sí, pero la calidad del parque baja con él. Ese es para mí el verdadero coste de la medida: no que el alquiler resulte más caro, sino que resulte inalcanzable justamente para quien más lo necesitaba”, añade.
El debate requiere observar varios indicadores al mismo tiempo: precio de los contratos que se firman, evolución de la oferta disponible, inversión en mantenimiento y características de quienes consiguen acceder. Una regulación puede producir efectos distintos en cada una de esas variables. Pero la escasez no es la única fuerza que transformará el mercado. Los cambios demográficos modificarán progresivamente el tipo de vivienda demandado.
El INE proyecta más hogares y hogares más pequeños. El envejecimiento, la movilidad laboral y la multiplicación de personas que viven solas favorecen la aparición de formatos que hace una década tenían mucha menos presencia: flex living, senior living, student housing, unidades más pequeñas o modelos con mayor peso de servicios compartidos.
Jordi Tomás considera que esta transformación será determinante: “Los cambios demográficos dictarán las reglas del juego. El envejecimiento, el peso creciente del hogar unipersonal, la movilidad laboral y unas estructuras familiares que ya no responden al patrón del siglo XX obligan a rediseñar el producto y también la ciudad. La industrialización, la inteligencia artificial y los criterios ambientales serán en cinco años herramientas operativas básicas, commodities: quien no las tenga estará fuera, pero tenerlas no diferenciará a nadie. El verdadero cisma estará en quién sea capaz de adaptar el suelo y la legislación urbanística para dar una respuesta habitacional flexible: menos metros por unidad, más servicios compartidos, más movilidad entre regímenes de tenencia y muchos más cambios de uso sobre edificios ya existentes. Ese es el reto del operador integral: mirar a treinta años mientras, a corto plazo, forma parte de la solución público-privada”.
A corto plazo, sin embargo, la presión sobre los precios no parece destinada a desaparecer rápidamente. Carolina Roca espera que la llegada de nuevos desarrollos ayude a moderar las subidas, aunque no contempla todavía una normalización completa: “El aumento de producción previsto por la puesta en carga de nuevos desarrollos de 2026-2027 probablemente permitirá contener algo las subidas, pero no revertirlas mientras persistan los retrasos en suelo, licencias, infraestructuras eléctricas e hidráulicas y seguridad jurídica.
Y añade que “los costes de construcción continuarán subiendo, aunque posiblemente a menor ritmo que en los últimos ejercicios ya que la falta de mano de obra comienza a ser estructural y el reto de las nuevas promociones será gradual, no de verdadera normalización de la oferta”.
La expresión “gradual” resulta significativa. El déficit se ha acumulado durante años y ninguna medida permitirá poner cientos de miles de viviendas en el mercado de forma inmediata. Incluso si se aceleran hoy desarrollos y licencias, la entrega de llaves llegará ejercicios después. Eso hace especialmente importante la estabilidad de las reglas en un negocio que adopta decisiones a muy largo plazo.
Jordi Tomás cierra precisamente con esa petición: “Añadiría una petición sencilla: estabilidad. Este es un sector que trabaja con ciclos de diez, veinte y cincuenta años. Una promoción tarda cinco años desde el suelo hasta la entrega de llaves y un mandato de gestión patrimonial dura décadas. Ninguna de esas decisiones se toma bien cuando el marco normativo cambia cada dieciocho meses.
“Guinot Prunera opera desde 1905 y ha atravesado guerras, varias crisis financieras y prácticamente todos los modelos de política de vivienda imaginables. Desde esa perspectiva larga, lo que más ha ayudado siempre a producir vivienda no ha sido un incentivo concreto, sino un marco previsible. El capital privado está dispuesto a entrar en vivienda asequible, y nosotros los primeros. Lo único que pide es conocer las reglas y que no cambien a mitad de partido”, puntualiza.
Las cuatro miradas reunidas terminan dibujando un diagnóstico parecido desde ángulos distintos. España tiene demanda y tiene capital. Cuenta con promotores capaces de desarrollar grandes proyectos, inversores interesados en financiar nuevos activos y tecnologías que permiten aumentar la productividad. Pero la vivienda llega al mercado después de una larga cadena de decisiones: suelo, planeamiento, urbanización, suministros, licencias, financiación, construcción y comercialización.
Basta con que uno de esos eslabones funcione demasiado despacio para que la oferta llegue tarde. El desafío no será únicamente construir más, será construir donde se necesitan viviendas, adaptar el producto a una sociedad diferente, rehabilitar el parque que ha quedado obsoleto, atraer mano de obra, industrializar procesos y encontrar fórmulas que permitan producir vivienda asequible sin perder viabilidad económica. Y, sobre todo, hacerlo antes de que la distancia entre la vivienda que el país necesita y la que realmente puede pagar una parte de sus hogares siga ampliándose.
Durante los años de la burbuja, España tuvo que gestionar las consecuencias de construir demasiado y financiar mal. En 2026 el desafío es prácticamente el opuesto: aumentar la producción sin repetir los errores del pasado. La batalla por la vivienda ya no consiste en descubrir dónde está el problema. La verdadera batalla es conseguir que la oferta llegue a tiempo.
