En el mercado inmobiliario, todo empieza con la materia prima: el suelo. Y hoy, en España, el suelo finalista sigue siendo uno de los grandes cuellos de botella del sector. No solo escasea en muchas de las zonas en las que existe más demanda, sino que los procesos para ordenarlo, desarrollarlo y ponerlo realmente en carga siguen siendo demasiado lentos para responder a las necesidades del mercado. Esa es una de las razones por las que seguimos viendo una demanda muy sólida conviviendo con una oferta claramente insuficiente.
A ese problema se suman otros factores que hacen que promover vivienda en España sea hoy más complejo, más lento y más caro de lo que debería. La tramitación administrativa continúa siendo excesivamente larga en muchos municipios; los plazos de licencias siguen lastrando la capacidad de respuesta del sector y los costes de construcción se mantienen en niveles elevados, no solo por el encarecimiento acumulado de materiales, sino también por la falta de mano de obra cualificada. Todo ello comprime márgenes, retrasa decisiones de inversión y dificulta que el mercado pueda generar la oferta que necesita.
Y, sin embargo, la necesidad sigue ahí. España mantiene una demanda estructuralmente fuerte, impulsada por el crecimiento poblacional, la creación de nuevos hogares y la concentración de actividad económica en grandes ciudades y áreas metropolitanas. Además, esa demanda ya no se canaliza solo a través del producto residencial tradicional. Cada vez ganan más peso otras fórmulas residenciales –como el flex living, el senior living, las residencias de estudiantes o determinados modelos híbridos– que responden a cambios demográficos, laborales y sociales muy claros. Pero, incluso con esa diversificación, la conclusión es la misma: falta producto.
En ese contexto, la financiación es una pieza central. No porque falte capital en el mercado, sino porque ese capital tiene que llegar en el momento adecuado y con la estructura adecuada. La banca sigue siendo, y debe seguir siendo, el gran pilar de la financiación promotora en España. De hecho, cualquier promotor sabe que el objetivo natural de una promoción bien planteada es acabar financiándose con deuda bancaria. Pero también es verdad que, para llegar a ese punto, hace falta antes una capa de capital que permita arrancar el proyecto, asumir las primeras fases de riesgo y llevar la operación a un grado de madurez suficiente.
Ahí es donde la financiación vía equity juega un papel especialmente relevante. El equity permite entrar en una fase temprana, cuando todavía hay trabajo por hacer en la estructuración del proyecto, la adquisición del suelo o la puesta en marcha de la promoción. Salvo en casos tasados, no sustituye a la banca: la complementa. Y esa complementariedad es, precisamente, una de las grandes evoluciones que ha vivido el sector en los últimos años. Hemos pasado de un modelo muy binario –promotor y banco– a estructuras más sofisticadas, donde conviven deuda senior, deuda junior, equity preferente, equity común y otras capas de capital adaptadas a cada operación.
Como recoge el Observatorio de la Financiación a la Promoción Inmobiliaria que elaboramos junto a KPMG, la financiación alternativa ha ido ganando peso de forma progresiva no porque la banca se haya retirado, sino porque el mercado se ha sofisticado y necesita más herramientas. Esa evolución es sana. Significa que hay más opciones, más especialización y más capacidad para que proyectos viables no se queden bloqueados por una falta puntual de estructura de capital.
Ese es el espacio en el que operamos desde Urbanitae. A través de nuestra plataforma, miles de inversores participan en proyectos inmobiliarios desde fases iniciales, aportando el capital que permite al promotor poner en marcha desarrollos que después podrán incorporar financiación bancaria. En un mercado como el actual, donde la necesidad de nueva oferta es evidente y donde poner en marcha un proyecto exige cada vez más capacidad de estructuración, el equity es una herramienta esencial. Porque, cuando falta suelo, sobran trámites y los costes aprietan, el capital inteligente no solo financia proyectos: ayuda a que puedan existir.
