El acceso a la vivienda es un tema que nunca ha dejado de estar en el centro de la agenda política y social de este país. Hace casi dos años, el Gobierno, tras una infinidad de negociaciones de todo tipo, sacó adelante la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, proclamándose como uno de los mayores triunfos por parte de los que apoyaron esta propuesta en la pasada legislatura.
Sin embargo, a pesar de que uno de los principales objetivos de esta normativa fue el de aumentar las zonas tensionadas y limitar las subidas del alquiler – al 2% en 2023 y al 3% en 2024 -, parece que la teoría no ha dado todos sus frutos en la práctica.
Y es que el precio del alquiler volverá a subir este 2024 y se incrementará, de media, un 6% en el conjunto del país ante la escasez de oferta, mientras que las operaciones de alquiler decrecerán un 3,1%, según la 'XVIII edición del Barómetro Inmobiliario' de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
En base a las proyecciones de los profesionales inmobiliarios, comunidades como Extremadura (+18%), Castilla la Mancha (+10%) y Región de Murcia (+8,8%) experimentarán los mayores incrementos en los precios del alquiler este año.
Por otro lado, y teniendo en cuenta el índice Gini, que se utiliza para medir la dispersión de los entornos económicos y medir cualquier forma de distribución heterogénea, el precio del parque inmobiliario en España se ha vuelto progresivamente más homogéneo, tanto en venta como en alquiler, durante los dos últimos años, tal y como recoge un informe de Idealista.
Así, en el índice Gini del mercado de alquiler, Girona es la capital española cuyo mercado de alquiler es más homogéneo (73,5 puntos), seguida de Barcelona (78,1 puntos), Palma (79,2 puntos), Alicante (79,3 puntos) y Las Palmas de Gran Canaria (79,6 puntos), todas por debajo de los 80 puntos en el índice Gini.
En el lado contrario, las capitales cuyo mercado de alquiler es más heterogéneo son Logroño (87,6 puntos), Albacete (87,5 puntos), Melilla y Pontevedra (87,4 puntos). La ciudad de Girona también es la capital en la que más ha bajado el índice Gini con una caída de 13,3 puntos en los dos últimos años.
Los avales ICO y el acceso a la vivienda
¿Y qué ocurre con el mercado de venta en España? Esta es una de las principales problemáticas de nuestro país, en el que cada vez es más difícil el acceso a la vivienda. Por ello, el Consejo de Ministros aprobó hace apenas dos semanas el acuerdo de la línea de avales de 2.500 millones de euros a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para acceder a la entrada de la compra de la primera vivienda para jóvenes y familias con menores a cargo.
De esta manera, el Gobierno avalará el 20% de la entrada inicial de una vivienda siempre y cuando el solicitante cumpla todos los requisitos. En concreto, se trata de una línea de avales dirigida principalmente a jóvenes de no más de 35 años y familias con menores a su cargo y con ingresos que sean de 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, con rentas de hasta de 37.800 euros brutos al año, que se ampliará en caso de que sea una pareja o tengan menores a su cargo.
Para acceder a ella, la titular de Vivienda indicó que se deberá ser una persona física, mayor de 18 años y tener residencia legal en España de manera acreditada e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo. Además, no se podrá tener un patrimonio superior a los 100.000 euros.
Según un estudio de Fotocasa, un 15% de los particulares mayores de 18 años podría beneficiarse de la línea de avales ICO de hasta el 20% habilitada por el Gobierno. De esta manera, un 11% de particulares mayores de 18 años cumplirían con los requisitos para acceder a esta línea de avales, mientras que un 4% de las personas con menores a su cargo serían potenciales beneficiarios, hasta completar ese 15% total.
Los datos muestran, además, que dentro de este grupo de personas potenciales beneficiarias hay un 41% de particulares dispuestos a comprar pero que, de momento, están posponiendo esta decisión, principalmente por su situación económica y/o laboral, por la falta de ahorro o por los tipos de interés.
Si se separan a los potenciales beneficiarios de estos avales del ICO por menores de 35 años y familias, se aprecia que los jóvenes tienen, en general, mayor previsión de comprar un inmueble que los particulares que ya han formado su propia familia.
Así, un 42% de los jóvenes que tienen entre 18 y 34 años aspira a comprarse una vivienda en los próximos cinco años. Esta cifra es sensiblemente más elevada entre aquellos jóvenes que tienen pareja (55%) y algo más baja entre los que están solteros (37%). Además, solamente un 22% de los que cumplen los requisitos para acogerse a este aval descarta la compra de vivienda tanto a medio como a largo plazo.
Dentro del grupo de familias que podrían solicitar el aval, la intención de compra es algo menor. Concretamente, uno de cada tres particulares (36%) se plantea la adquisición de una vivienda de aquí a cinco años. Asimismo, un 34% asegura que es algo que no está en sus planes ni presentes ni futuros.
Los últimos datos del mercado inmobiliario
En lo que respecta a la compraventa de viviendas, esta registró en 2023 un descenso del 9,7% con respecto al año anterior, hasta un total de 586.913 operaciones, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Con esta caída anual, la compraventa de viviendas regresa a los descensos tras haber encadenado dos años de incrementos consecutivos de doble dígito. En concreto, en 2022 y 2021 las compraventas registraron aumentos del 14,8% y del 34,8%, respectivamente.
Este retroceso de la compraventa de viviendas en 2023 se ha debido a la disminución tanto de las operaciones sobre pisos de segunda mano como al de las compraventas de viviendas nuevas.
En concreto, los portales inmobiliarios consideran que el horizonte para el mercado de compraventas puede ir de menos a más durante este año 2024, ya que el BCE ha dejado entrever sus intenciones de bajar ligeramente los tipos a mediados de año, lo que abarataría de nuevo las hipotecas y atraería de nuevo al mercado a muchos compradores.
"Muchas familias se habían retirado a la espera de que los precios bajaran y que al no producirse este descenso y abaratarse el crédito es posible que vean una buena oportunidad de retornar al mercado", señaló el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.
De todas formas, Idealista ha señalado que no es previsible que afloren nuevas bolsas de vivienda en el stock de venta, que seguirá siendo bajo. "No es esperable un aumento significativo en el volumen de operaciones cerradas en los próximos meses, pero el previsible aumento de la demanda tensionará aún más los precios, que posiblemente acelerarán su subida", explicó Iñareta.
Y, por último, cabe destacar que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se desplomó un 17,8% en 2023, hasta sumar 381.560 préstamos, su menor cifra desde 2020, en un año marcado por las subidas de los tipos de interés para controlar la inflación, según el INE
Con este descenso en 2023, el más pronunciado desde el año 2013 (-27,1%), la firma de hipotecas sobre viviendas vuelve a las caídas tras haber encadenado dos años de ascensos, con alzas del 11% y del 23,8% en 2022 y 2021, respectivamente, ejercicios en los que los préstamos concedidos para vivienda superaron los 400.000.
Con todo, habrá que esperar a ver qué efecto tiene sobre el mercado de la vivienda la aprobación de los avales ICO y si resuelve, en cierto modo, el problema de acceso a la misma.
