“La seguridad jurídica debe contribuir a atenuar la volatilidad macroeconómica para que España siga siendo un polo de atracción de inversión inmobiliaria”
Tras más de dos años convulsos marcados por la irrupción de la pandemia y el estallido de la guerra en Ucrania, todo parece indicar que el elevado nivel de incertidumbre con el que nos hemos habituado a convivir no va a remitir en los próximos trimestres. La evolución de las presiones inflacionistas y el incremento de los tipos de interés continuarán marcando el final de año y el comienzo del próximo.
La situación de partida del sector para afrontar este cambio de escenario macroeconómico es sólida. Los datos de la primera mitad de 2022 han continuado mostrando un importante dinamismo en el mercado inmobiliario, manteniendo la fortaleza demostrada para recuperarse del impacto de la crisis sanitaria.
Uno de los segmentos claves a la hora de consolidar la buena salud del sector, es el mercado de alquiler residencial, que lleva ya varios años atrayendo gran parte de la inversión inmobiliaria a través de figuras como el Build to Rent (BTR) o las nuevas formas de living, como el coliving o el cohousing. El mercado español para estos activos ha demostrado ser enormemente atractivo debido a la gran demanda potencial para este tipo de productos y su mayor competitividad en precios frente a otros mercados europeos.
No obstante, no podemos perder de vista que, sin perjuicio de sus fortalezas, este mercado, además de lidiar con el incremento general de los precios y el encarecimiento de la financiación se enfrenta a retos específicos como la escasez de suelo, la subida sostenida de los costes de construcción o la incertidumbre regulatoria.
Centrándonos en este último factor, recientemente se han adoptado en nuestro país medidas tendentes a la protección al arrendatario frente al propietario, especialmente, cuando este es considerado un gran tenedor. En particular, el Proyecto de Ley de acceso a la Vivienda que se encuentra todavía en fase de tramitación parlamentaria, o la reciente aprobación (y prórroga), por vía de Real Decreto-Ley, de la limitación a la subida de los alquileres al 2% hasta el 31 de diciembre.
No es objeto de esta reflexión el análisis pormenorizado de las medidas incluidas en el Proyecto de Ley de acceso a la Vivienda o de su conveniencia, pero a modo de esquema señalaremos que junto a medidas tendentes a mejorar la oferta, tales como la posibilidad de desarrollar vivienda social en suelo dotacional o incentivos fiscales, se han adoptado otras destinadas al control de rentas, especialmente restrictivas con los grandes tenedores, mediante la definición de las llamadas “zonas de mercado residencial tensionado”. Con relación a estas últimas, su implementación ha quedado en manos de las comunidades autónomas.
Es decir, el proyecto de ley establece una serie de medidas tendentes al control de rentas en las zonas de mercado tensionadas, pero la declaración de estas zonas corresponde a las comunidades autónomas, quienes tienen la facultad, pero no la obligación de hacerlo. Esto supone incrementar la incertidumbre en torno a aquellas medidas que el mercado ha recibido con mayor recelo y que, por tanto, pueden acabar erosionando el atractivo del mercado residencial de alquiler para el inversor.
A modo de conclusión, en un entorno de compleja coyuntura, y donde los principales retos derivan de la falta de oferta de producto para alquiler, el papel de los poderes públicos debe ir enfocado hacía proporcionar un entorno jurídico favorable a la entrada de inversores que dinamicen la oferta de vivienda residencial en alquiler, sobre todo en el segmento del alquiler asequible. Si la seguridad jurídica es siempre un factor clave para la atracción de inversores, debería contribuir a atenuar la volatilidad derivada de la situación macroeconómica para que España siga siendo un polo de atracción de la inversión en este segmento, clave en la capacidad del mercado inmobiliario para mantener la solidez de la que ha venido haciendo gala.
