El mercado inmobiliario español ha alcanzado un punto crítico donde los alquileres superan sistemáticamente a las cuotas de compra, haciendo que adquirir una vivienda resulte más económico que arrendarla en el 95% de las grandes ciudades. Según el último estudio de UVE Valoraciones, hace un año, cuatro municipios presentaban cuotas hipotecarias superiores a los alquileres, pero esta cifra se ha reducido actualmente a solo tres: Donostia, Marbella y Palma de Mallorca.
El encarecimiento de los alquileres es notorio. El número de municipios con precios de arrendamiento iguales o superiores a 11 euros por metro cuadrado mensualmente ha aumentado de 34 en diciembre de 2024 a 42 en febrero de 2026, marcando un incremento del 23%. Este fenómeno se observa también en la compra de inmuebles, pues las localidades con cuotas hipotecarias que superan los 11 euros por metro cuadrado han pasado de 11 a 17.
A pesar de la reducción de los tipos de interés de 3,206% a 2,762%, lo que debería haber disminuido las cuotas en un 4,83%, el crecimiento de los precios de las viviendas ha neutralizado este efecto por completo, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Comprar sigue representando un reto financiero significativo, dado que el comprador promedio necesita entre el 28% y el 32% del valor del inmueble en ahorro para cubrir la parte no financiada y otros costos asociados. Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, ha señalado que la raíz del problema radica en la escasez estructural de oferta de viviendas.
La única solución sostenible sería aumentar la producción hasta 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años
Barcelona destaca como el municipio con el alquiler más caro, mientras que en Madrid las tendencias de alquileres y cuotas hipotecarias han mantenido una evolución paralela en el último año. En ciudades como Valencia, Sevilla y Zaragoza, los alquileres han aumentado más acentuadamente que las cuotas hipotecarias, incentivando aún más la compra.
La situación de Málaga merece una mención particular, ya que, aunque los alquileres han dejado de subir desde mediados de 2025, las cuotas de adquisición de vivienda han visto un aumento importante. Esta tendencia general ha intensificado el desequilibrio del mercado, donde los alquileres superan las cuotas de compra, un indicativo de un mercado desajustado.
Sobre las viviendas turísticas, en ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, su número podría incrementar la oferta de alquiler si se prohibiera su uso turístico. Sin embargo, UVE Valoraciones advierte acerca de la necesidad de analizar las posibles repercusiones económicas en el turismo antes de implementar medidas restrictivas de este tipo.
