El turismo urbano en España ha alcanzado un notable desarrollo en 2025, consolidando los sólidos resultados de años recientes en los principales destinos del país: Madrid y Barcelona. Ambas ciudades han batido récords históricos en el sector, según el informe '5 Claves: Madrid vs. Barcelona' de la consultora Colliers, mostrando un equilibrio entre crecimiento y rentabilidad.
Madrid ha emergido como el principal destino urbano por volumen de viajeros, atrayendo a 10,4 millones de turistas en 2025, lo que representa un avance significativo respecto a Barcelona. La capital española ha logrado 21,4 millones de pernoctaciones, impulsadas principalmente por la demanda internacional de visitantes provenientes de Estados Unidos, Italia y Francia, que ahora representan el 66% del total.
Por otro lado, Barcelona sigue liderando en el total de pernoctaciones, con 21,7 millones en 2025. La ciudad se apoya en un modelo predominantemente internacional, donde el 90% del turismo es extranjero. La estancia media en Barcelona es de 2,4 días, superando la de Madrid, que es de 2,1 días, lo que indica una mayor duración de las visitas en la capital catalana.
La diferencia en la oferta hotelera entre Madrid y Barcelona muestra una clara asimetría: mientras Madrid expande, Barcelona optimiza
En cuanto a la oferta hotelera, Madrid se destaca como el mercado más dinámico con 862 hoteles y 94.000 camas, y una transformación hacia segmentos superiores. La ciudad cuenta con un desarrollo significativo en el centro urbano y el eje Aeropuerto-IFEMA, con alrededor de 1.000 nuevas habitaciones en cada área. En contraste, Barcelona enfrenta restricciones por la normativa urbanística y la falta de suelo, contando con 680 hoteles y 88.000 camas. Estas limitaciones impulsan la optimización del parque hotelero existente y una presión al alza de las tarifas.
En términos de rentabilidad, Barcelona mantiene su liderazgo con un RevPAR de 143,1 euros, una ocupación del 80,7% y una tarifa media diaria de 177,4 euros en 2025. Madrid, aunque aún por detrás, ha estrechado el margen con un RevPAR de 125,9 euros, una ocupación del 73,9% y un ADR de 170,4 euros, gracias a un crecimiento dinámico en las tarifas del segmento de lujo.
El panorama de inversión también presenta diferencias. Barcelona encabezó el volumen financiero en 2025 con 649 millones de euros en 15 transacciones, mientras que Madrid lideró en cantidad de operaciones con 22, pero con solo 360 millones de euros transaccionados debido a menos oportunidades de gran tamaño. Las previsiones para 2026 son optimistas, con un crecimiento de la inversión hotelera en ambas ciudades proyectado en más del 13%, impulsado por nuevos desarrollos de infraestructuras y la atracción de turismo de congresos y de alto valor internacional.
