Las naves industriales y logísticas se han convertido en uno de los activos inmobiliarios más codiciados por los grandes inversores. Fondos internacionales, socimis y gestoras de activos llevan varios años incrementando su presencia en este mercado, atraídos por el crecimiento del comercio electrónico, la necesidad de modernizar las cadenas de suministro y la demanda de espacios para almacenamiento y distribución.
A diferencia de otros segmentos inmobiliarios, como las oficinas o los centros comerciales, el mercado logístico ha mostrado una notable recuperación durante los últimos años. Aunque el auge del comercio electrónico tras la pandemia se ha moderado, las empresas siguen necesitando plataformas cada vez más grandes, automatizadas y cercanas a los principales núcleos de población para reducir tiempos de entrega y optimizar costes.
Según la consultora inmobiliaria CBRE, la logística continúa siendo uno de los segmentos que más interés despierta entre los inversores inmobiliarios europeos. La combinación de contratos de alquiler a largo plazo, una demanda relativamente estable y el limitado volumen de suelo disponible en algunas zonas convierte a estos activos en una inversión atractiva para fondos institucionales.
España participa plenamente en esta tendencia. Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y el corredor del Henares concentran buena parte de las operaciones debido a su posición estratégica dentro de las principales rutas de transporte y distribución. Estas áreas albergan algunos de los mayores parques logísticos del país y continúan atrayendo nuevos desarrollos promovidos tanto por inversores nacionales como internacionales.
Entre los principales compradores figuran fondos como Blackstone, Prologis, GLP, Logicor o EQT Exeter, además de gestoras especializadas y empresas aseguradoras que buscan inversiones con ingresos recurrentes. En muchos casos no utilizan directamente las naves, sino que las adquieren para alquilarlas posteriormente a operadores logísticos, empresas de transporte, fabricantes o grandes empresas de distribución.
Las socimis también desempeñan un papel relevante. Merlin Properties, una de las mayores sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria de España, ha reforzado durante los últimos años su cartera logística mediante el desarrollo y adquisición de plataformas destinadas al alquiler. Según sus informes anuales, este segmento representa una parte creciente de su actividad y constituye uno de los principales motores de crecimiento de la empresa.
La demanda procede de sectores muy diversos. Operadores logísticos, empresas de alimentación, fabricantes industriales, empresas farmacéuticas y plataformas de comercio electrónico necesitan instalaciones capaces de integrar automatización, almacenamiento robotizado y una elevada eficiencia energética. Esto ha impulsado la construcción de naves con mayores alturas, amplias playas de maniobra y capacidad para incorporar sistemas automatizados de preparación de pedidos.
La sostenibilidad también está modificando el mercado. Los nuevos desarrollos buscan obtener certificaciones ambientales como BREEAM o LEED, incorporando paneles solares, iluminación de bajo consumo, puntos de recarga para vehículos eléctricos y sistemas inteligentes de gestión energética. Estas características mejoran el atractivo de los inmuebles para grandes inquilinos internacionales, que cada vez exigen estándares ambientales más elevados.
Sin embargo, el aumento de los tipos de interés durante 2022 y 2023 redujo temporalmente el volumen de inversión inmobiliaria en toda Europa, encareciendo la financiación de nuevas operaciones. Aunque el mercado ha mostrado signos de estabilización, las consultoras coinciden en que los inversores analizan ahora con mayor detalle la calidad de los activos, la solvencia de los inquilinos y la duración de los contratos antes de cerrar una adquisición.
Otro factor que condiciona el crecimiento es la escasez de suelo logístico en determinadas ubicaciones. En los alrededores de Madrid y Barcelona, donde se concentra una parte importante de la demanda, la disponibilidad de parcelas bien conectadas es limitada, lo que ha favorecido el desarrollo de nuevos polos logísticos en provincias cercanas como Guadalajara, Toledo o Tarragona.
