El déficit de vivienda en España se corregirá "como pronto" dentro de ocho años

El déficit de vivienda en España se corregirá "como pronto" dentro de ocho años, pero para ello será necesario un ritmo de promoción superior a las 230.000 viviendas anuales a partir de ahora, lo que supone más del doble (+128%) al que se registró en 2024, máximo histórico de la última década, según el Informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School.

El estudio señala que desde 2021 se han creado en España 1,2 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas, lo que supone un déficit de 740.000 viviendas que se extiende por casi todas las provincias.

El investigador Carlos Balado, coordinador del informe, señala que "no se construye donde más se necesita", sino que "la oferta crece donde es menos necesaria y se atasca donde más se requiere", un desajuste que aumenta la presión sobre los precios, "dificultando aún más la vivienda en un bucle que no cesa".

No obstante, el estudio explica que la solución para acabar con el problema "es la rigidez estructural" del mercado español, ya que hay escasez de suelo finalista y problemas para financiar procesos de urbanización. Además, hay falta de mano de obra especializada, los costes para construir son cada vez más elevados y las exigencias normativas son "muy rígidas" en materia de sostenibilidad. Por ello, Balado señala "que la vivienda se ha politizado".

Asimismo, el informe señala que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, es un " parche minúsculo para una herida gigante". El estudio reclama una mayor coordinación entre administraciones y sector privado y advierte de que las medidas destinadas a estimular la demanda, como los avales públicos o las bonificaciones fiscales, pueden incrementar la presión sobre los precios si no van acompañadas de un aumento de la oferta.

Los precios siguen subiendo

Según el informe, el precio medio de la vivienda se sitúa ya en 2.429 euros por metro cuadrado, un 36,5% por encima de los máximos de 2007. La Comunidad de Madrid presenta el precio más elevado por regiones, con 4.407 euros por metro cuadrado, mientras que San Sebastián es la capital más cara, con 6.154 euros, y Zamora la más barata, con 1.372 euros. Todas las capitales han registrado aumentos durante el último año, con León a la cabeza, con una subida del 22,7%.

El encarecimiento de la vivienda eleva también el esfuerzo necesario para acceder a una hipoteca. Un hogar medio debe destinar el 44% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca, frente al 35% que se considera habitualmente un umbral razonable. En Baleares, este esfuerzo alcanza el 56,8%, y en destinos turísticos como Benidorm, Marbella o Torrevieja, puede superar el 80%.

Asimismo, señala que, mientras la inversión inmobiliaria ha aumentado un 93% en el primer trimestre de 2026, hasta los 6.300 millones de euros, la construcción permanece estancada en niveles históricamente bajos. España apenas inicia 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, frente a las casi 20 del máximo previo a la crisis, una situación que el informe relaciona con la baja rentabilidad de la promoción y las dificultades para generar nuevo suelo.

Por ello, OBS reclama una reforma de los procedimientos urbanísticos y un mayor impulso público a la generación de suelo disponible y a la vivienda protegida.

Crecimiento del 10% anual en el alquiler

En cuanto al mercado del alquiler, el informe prevé que los precios continúen creciendo a tasas cercanas al 10% anual. Este año hay 14.000 viviendas menos disponibles y cada inmueble recibe una media de 141 interesados en diez días, frente a los 112 de 2025. La escasez de oferta está obligando a los hogares a compartir vivienda, reducir superficie o alejarse de los centros urbanos, mientras que la mitad de las familias que viven de alquiler necesitarían más de 30 años de ahorro para poder acceder a una vivienda en propiedad.X

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha encadenado en agosto su subida interanual número 70 consecutiva tras registrar un incremento del 15,6% en comparación con el mismo mes del año anterior y un encarecimiento del 0,4% en tasa mensual, lo que sitúa el valor medio ofertado en los 3.166 euros por metro cuadrado, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.

De este modo, España ha experimentado en un año un incremento del 15,6% en el precio medio de las viviendas de 80 m2, pasando de 219.020 euros a 253.270 euros en agosto de 2026.

Pese al fuerte avance, desde Fotocasa han destacado que agosto marca la subida interanual "más moderada" en lo que va de año, tras haber registrado incrementos superiores al 20% en meses anteriores.

La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, ha señalado que "agosto registra la subida más moderada de lo que va de año, lo que empieza a dibujar una ligera desescalada en la intensidad del encarecimiento".

No obstante, Matos ha matizado que "esto no significa que los precios estén bajando, sino que siguen subiendo, pero comienzan a hacerlo a menor velocidad". Asimismo, ha advertido de que el mercado "continúa profundamente tensionado" por el fuerte desequilibrio entre una demanda muy activa y una oferta de vivienda insuficiente, por lo que "todavía estamos lejos de hablar de una normalización".

Por comunidades autónomas, el coste de la vivienda de segunda mano se ha incrementado en las 17 autonomías en comparación con agosto de 2025, experimentando ascensos superiores al 10% en 13 de ellas.

Los mayores repuntes interanuales se han localizado en la Región de Murcia (28,8%), Cantabria (18,5%), Comunidad Valenciana (17,1%), Navarra (17%) y La Rioja (15,9%). En el extremo opuesto, Baleares (5,3%), Canarias (7,5%), Extremadura (8,8%) y Madrid (9,9%) han registrado las subidas más moderadas.

Crece un 15,6% interanual en agosto, según datos de Fotocasa

En cuanto al ranking de comunidades autónomas con el metro cuadrado más caro, Baleares y la Comunidad de Madrid se mantienen como las regiones más caras del país, con 5.443 euros y 5.431 euros por metro cuadrado, respectivamente.

Les siguen País Vasco (4.045 euros/m2), Cataluña (3.485 euros/m2), Canarias (3.375 euros/m2), Andalucía (2.958 euros/m2), Comunitat Valenciana (2.866 euros/m2), mientras que las autonomías más económicas son Extremadura (1.380 euros/m2) y Castilla-La Mancha (1.436 euros/m2).

Madrid y Barcelona, subidas generalizadas

Por lo que respecta a la capital de España, el precio medio ha subido en sus 21 distritos, destacando los incrementos interanuales de Villaverde (32,8%), Barajas (25,7%) y Usera (22,8%). El Barrio de Salamanca es el más caro con 10.721 euros por metro cuadrado, frente a Villaverde, el más accesible con 3.107 euros/m2.

Por su parte, en Barcelona la vivienda usada ha subido en ocho de sus diez distritos, encabezados por Sarrià-Sant Gervasi (8,1%), Gràcia (7,7%) y Nou Barris (7,1%). Sarrià-Sant Gervasi se sitúa, además, como el distrito más caro de la ciudad condal con 7.657 euros por metro cuadrado, mientras que Nou Barris es el más económico con 3.381 euros/m2.