A partir de ahora, serán los caseros los encargados de pagar los gastos y honorarios inmobiliarios generados por el alquiler de un inmueble
Tras más de un año desde que el Consejo de Ministros pusiera sobre la mesa la propuesta de la nueva Ley de Vivienda en España, y tras una infinidad de negociaciones de toda índole, las fuerzas progresistas –los partidos del Gobierno de coalición y los independentistas de Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu—acordaron a mediados de abril desbloquear la Ley de Vivienda y sacar adelante el proyecto de ley. Esta nueva norma es una de las más esperadas de la legislatura y desde el Gobierno se ha comunicado como uno de los mayores triunfos.
A día de hoy, los tiempos de ejecución de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda no estaban estipulados, aunque el objetivo del Gobierno, tal y como anunció el diputado de EH Bildu, Oskar Matute, es que esta nueva normativa vea la luz antes de las próximas elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo. De hecho, se ha suscitado cierta polémica por el acelerón del que está gozando la norma en su tramitación en el Congreso, que hoy votará el texto legal de la nueva ley.
Las claves de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda
Una de las principales claves de esta nueva normativa es la ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler. Pero ¿qué quiere decir esto? Según consta en el acuerdo, presentado en el Congreso por los portavoces de EH Bildu y ERC, serán regulados y topados todos los alquileres en áreas tensionadas “en todos los casos”.
Para declarar un barrio o un municipio como zona tensionada, la decisión recae sobre cada una de las diferentes comunidades autónomas, así como del Ayuntamiento del municipio en concreto.
Lo que sí se conoce es que, para poder efectuar esta declaración de zona tensionada de alquiler, se deberá cumplir alguna de estas condiciones:
- La primera, que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, incluyendo los gastos y suministros básicos, supere el 30% de la renta media de los hogares.
- La segunda, que el precio de compra o alquiler de la vivienda se haya incrementado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a su declaración como zona tensionada.
Esto, tal y como se explica, será efectivo para los grandes y pequeños propietarios, así como para aquellos contratos de inmuebles que ya estén en el mercado de alquiler y para los nuevos contratos.
Así, los precios de los alquileres de aquellos contratos que se efectúen en adelante, ya sea de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados, siempre y cuando sea una vivienda que pertenezca a una de estas zonas tensionadas.
De igual forma, se incluye una nueva definición para los grandes tenedores, siendo estos aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas, en lugar de las diez establecidas anteriormente.
La subida del alquiler, limitada al 3% en 2024
Continuando con aquellas medidas que afectan directamente al alquiler, una de las más sonadas, debatidas y rebatidas es la limitación de la actualización anual del alquiler el IPC a partir de 2025. De ese modo, se impone un incremento tope para el alquiler del 2% en 2023 y del 3% en 2024.
De cara a 2025 la ley contará con un cambio sustancial y es que el IPC dejará de ser el índice de referencia para la actualización de la renta de los contratos de alquiler, como era habitual.
Esto se debe a que, según defienden los grupos parlamentarios, la inflación ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes, por lo que, en adelante, se creará un nuevo índice en estos términos. El objetivo que persigue la ley es alcanzar una mayor estabilidad.
Por otro lado, a partir de ahora serán los caseros los encargados de pagar los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble. Por tanto, queda atrás aquello a lo que estábamos acostumbrado, que era la obligatoriedad de los inquilinos de pagar en torno a un 10% del precio anual del alquiler, en concepto de comisión, a la inmobiliaria.
Las viviendas de la Sareb
En paralelo a las nuevas medidas propuestas por el Gobierno en materia inmobiliaria, el Consejo de Ministros presentó el 18 de abril el plan para sacar partido de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), con el que se destinarán hasta 50.000 viviendas para alquiler social y asequible, procedentes de su cartera de inmuebles y la cesión de suelos urbanizables.
Asimismo, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció la financiación de 43.000 viviendas destinadas al alquiler a precios asequibles, que se sumarán a las 50.000 de la Sareb, por lo que, en total, sumarán 93.000 viviendas que, tal y como indicó, cumplirán con la “eficiencia energética y serán de alquiler social o cesión de uso de al menos 50 años”.
Pedro Sánchez ha justificado este anuncio de más viviendas en alquiler social tras señalar que la subida de los precios del alquiler ha superado a los de la compra, con un alza del 45% frente al 11%. Y este dato, ha señalado, habla de un problema y es que la vivienda no es un derecho tal y como está consagrado en la Constitución.
Esto se debe, en su opinión, a que se ha tratado la vivienda como una mercancía y no como un derecho para la mayoría. Por ello, ha expresado su "compromiso total y rotundo" de convertir a la vivienda en el quinto pilar del Estado del bienestar, junto con la sanidad, la educación, la dependencia y las pensiones.
El sector privado rechaza la nueva regulación
Desde el sector empresarial se han recibido con escepticismo estos cambios. El presidente de CEOE, Antonio Garamendi, cree que la ley provocará “justamente lo contrario” de lo que pretende, que es reducir el precio de los alquileres. En su opinión, las medidas de la ley “parecen muy interesantes”, pero las tacha de “populistas” e “intervencionistas”.
Es una visión parecida a la que tiene el sector inmobiliario. Desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa) consideran que limitar precios es “cortoplacista”. De hecho, creen que limitaciones de este tipo lo que provocan es que se retire vivienda del mercado para dedicarla a otros fines que no sean el alquiler.
La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias critica que las decisiones que está tomando el Gobierno no servirán para solucionar el problema del alquiler. Así se referían también a la idea de dedicar 50.000 viviendas de la Sareb al alquiler social, si bien solo el 3% de esas casas se encuentran en zonas tensionadas.
Cabe recordar que la limitación de precios es una estrategia que ya se está llevando a cabo en la ciudad de Barcelona. Según los datos del propio Ayuntamiento de Barcelona, a principios de 2020 se pagaban de media 980 euros mensuales por un piso, mientras que en la última parte de 2022 la media asciende a 1.077 euros.
Como dice Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, “las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado: reducen dramáticamente la oferta disponible y aumentan las tensiones sobre los precios”.
Desde el despacho Abencys apostillan que los inversores podrían elegir otros destinos si se aprueba la Ley de Vivienda. ¿Las razones? La falta de incentivos y el aumento de la inseguridad jurídica. Carlos Grande, socio del despacho, lo resume: “Si el inversor no tiene incentivo, no hay inversión. Si no hay inversión, no hay vivienda nueva (…), con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección”.
Por su parte, el líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, anuncia que, si llega a la Moncloa, eliminará los límites de precios. Sin embargo, se muestra partidario de dar ayudas a los jóvenes. En concreto, propone prestar una ayuda 1.000 euros para la emancipación de este grupo de edad.
Por otro lado, cree que otra buena medida sería ampliar el bono de alquiler joven, además de avalar el 15% de la compra de las viviendas, o bien avalar las fianzas que piden los propietarios para alquilar. Si bien critica las medidas del Gobierno, Feijóo entiende que existe un problema con la vivienda, con un incremento de los precios del 10%, mientras que la oferta de pisos se reduce en un 17%.
