El decreto de vivienda plantea reducciones fiscales de hasta el 100% para los arrendadores que bajen el alquiler, una deducción estatal del 10% en el IRPF para determinados inquilinos y préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para facilitar la compra de la primera vivienda habitual. La norma también contempla prórrogas extraordinarias de los contratos, límites a las actualizaciones de las rentas y nuevas condiciones para los alquileres de temporada y por habitaciones.
Los incentivos fiscales para los propietarios modifican la reducción del rendimiento neto positivo de los alquileres de vivienda. En el caso de los arrendadores que no sean grandes tenedores y firmen un nuevo contrato, los porcentajes dependerán de la variación de la renta respecto al contrato anterior, de la ubicación del inmueble y de la edad del inquilino.
Cuando el precio inicial se reduzca más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior, tras aplicar la actualización que corresponda, la reducción fiscal podrá llegar al 100% en dos supuestos. El primero es que el nuevo contrato se firme con el mismo inquilino una vez concluido el periodo mínimo de cinco años o sus prórrogas. El segundo, que se celebre con otro arrendatario y la renta quede por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.
Para otros contratos con rebajas superiores al 5%, la reducción será del 95% si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si el inmueble está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, y del 70% en los restantes casos previstos.
Las reducciones fiscales para los arrendadores que no sean grandes tenedores podrán alcanzar el 100% si rebajan el alquiler y cumplen las condiciones previstas en el decreto
La reducción será del 50% cuando la renta inicial no supere la última del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente. Si el precio aumenta, el beneficio fiscal disminuirá de forma progresiva: será del 40% para subidas de hasta el 5%; del 30% para incrementos superiores al 5% y de hasta el 10%; del 25% cuando superen el 10% y no excedan el 15%; del 20% cuando sean superiores al 15% y de hasta el 20%, y del 15% si rebasan el 20%.
Las viviendas que se alquilen por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores tendrán un régimen específico. La reducción será del 100% si la renta inicial queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia. También se contemplan porcentajes del 95%, 90%, 85% o 50%, según la localización del inmueble, la edad del inquilino y la relación entre la renta y ese límite. La norma prevé, además, una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o programas públicos y del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.
Deducción para inquilinos y prórrogas de los contratos
Para los arrendatarios, el decreto incorpora una deducción estatal del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, destinada a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima de la deducción será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros y se reducirá progresivamente para quienes se sitúen entre esa cifra y los 33.007,20 euros.
Su aplicación estará sujeta a otros requisitos. Entre ellos, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo las excepciones contempladas.
La norma establece asimismo una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria, tácita o, en su caso, tácita reconducción termine antes del 31 de diciembre de 2028. Se concederá por anualidades, a petición del inquilino, y conservará los términos y condiciones del contrato. Para solicitarla, el arrendatario deberá estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
El propietario deberá aceptar esa extensión salvo en los supuestos previstos, como que ambas partes acuerden renovar el contrato o firmar otro, que ya se haya suscrito uno nuevo o que exista una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda por parte del arrendador o de sus familiares. La prórroga tampoco se aplicará si se acuerda un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la vigente.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 también quedará limitada la actualización anual de las rentas. Si el alquiler supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá subir. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización; si no alcanzan un nuevo acuerdo, el incremento no podrá exceder el 2%.
Financiación para la primera vivienda y regulación de otros alquileres
El mecanismo «Tu Casa» permitirá al Estado conceder financiación complementaria para comprar una primera vivienda habitual mediante préstamo hipotecario. El importe será el menor de estas dos cantidades: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.
Estos préstamos tendrán un plazo máximo de diez años, un tipo de interés del 0% y no podrán incluir comisiones. Contarán además con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años. El ICO gestionará el mecanismo, que se financiará con cargo al presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Las viviendas adquiridas por esta vía quedarán sujetas de forma permanente a un precio máximo de transmisión.
El decreto también modifica el IBI para permitir recargos municipales sobre viviendas residenciales desocupadas de manera permanente. En los municipios que no estén en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50% si el inmueble lleva más de dos años vacío sin causa justificada y pertenece a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales. Podrá elevarse al 100% cuando la desocupación supere los tres años. En determinados casos, los ayuntamientos podrán añadir hasta 50 puntos porcentuales para titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.
En cuanto a los alquileres de temporada, se exigirá una causa real y acreditada que justifique su carácter temporal. Los contratos deberán durar más de 31 días y, como regla general, no podrán superar los 12 meses. Si exceden ese periodo sin una causa que justifique la temporalidad, o si las mismas partes celebran más de dos contratos consecutivos sobre la misma vivienda, el primero se considerará un arrendamiento de vivienda habitual.
Para los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse también los límites previstos en la Ley de Vivienda.
Por último, los ayuntamientos de municipios situados en zonas tensionadas podrán establecer recargos en el IBI de los alojamientos turísticos. Estos podrán alcanzar el 50%, elevarse al 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y llegar al 150% cuando disponga de cuatro o más.
