En España, un 3% de los inmuebles en venta está marcado por descuentos que alcanzan hasta el 70% debido a complicaciones legales como ocupaciones, cesiones de remate o litigios. La normativa impide que estos inmuebles sean tasados desde el interior, lo que imposibilita la concesión de hipotecas, cerrando el paso al comprador tradicional y abriendo oportunidades a inversores con capital propio. Cataluña concentra el 40% de estos activos, según registros analizados por la firma de inversión Brikex.
Para quienes buscan vivienda en los portales inmobiliarios, estas ofertas parecen un error: pisos en zonas consolidadas con precios hasta un 70% inferiores al de edificios colindantes. Sin embargo, la advertencia "Inmueble sin posesión. No se puede visitar ni hipotecar" aparece a menudo en las descripciones. Actualmente hay más de 23.000 viviendas en esta situación en España, sumando cerca del 3% de la oferta total de inmuebles residenciales en venta.
Estos activos están inmersos en procedimientos de desalojo, ejecución hipotecaria impagada o cesiones de remate tras subasta judicial. Para el comprador medio, la imposibilidad de obtener financiación tradicional por la falta de tasación interna hace que la compra sea inviable. Las entidades bancarias no conceden préstamos si no pueden valorar físicamente el inmueble, confinando las transacciones en este segmento a compradores con capacidad de pago al contado.
El mercado de inmuebles con problemas legales se nutre de inversores capaces de esperar y gestionar litigios para sanear y reintroducir estos activos en el mercado
La compra de estos inmuebles por particulares con ahorros es arriesgada sin apoyo jurídico y técnico. Los especialistas, como señala la dirección de Brikex, compran activos a precios reducidos y se encargan de resolver problemas legales antes de ponerlos nuevamente en el mercado. La reciente Ley Orgánica 1/2025, que impone la mediación previa en procesos judiciales, ha cambiado esta dinámica. Dichos procedimientos, que antes se alargaban hasta 24 meses, ahora se agilizan mediante la mediación extrajudicial eficiente, permitiendo desbloquear el stock residencial con mayor rapidez.
A nivel geográfico, Cataluña es la región con mayor concentración de estos inmuebles, seguida por la Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana y Sevilla. En estas áreas, la fuerte demanda facilita que, una vez saneados, los inmuebles sean rápidamente absorbidos por el mercado.
