La aplicación de la Ley de Vivienda en Cataluña ha marcado un antes y un después en el mercado del alquiler. El objetivo de la normativa era frenar el alza de los precios y garantizar el acceso a la vivienda en zonas tensionadas. De acuerdo con los datos recopilados, los efectos han sido mixtos: si bien los precios han descendido, también se han generado problemas paralelos que podrían afectar a largo plazo la accesibilidad y estabilidad del mercado.
"A lo largo de la historia hay un montón de ejemplos que demuestran que, por desgracia, intervenir un mercado libre como el de la vivienda trae efectos negativos", explica a Capital Jesús Alonso de la Prida, director de marketing y comunicación en Diza Consultores. "Si los precios están altos porque hay poca oferta y si encima se provoca que haya menos oferta, entonces suben más todavía. En vez de haber 20 familias y 20 viviendas, ahora hay 20 familias y solo 7 u 8 viviendas", reitera el experto.
"Se podrían incentivar a los propietarios con reducciones fiscales y medidas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler" - Jesús Alonso de la Prida (Diza Consultores)
Caída de precios, pero con matices y disminución de la oferta de alquiler
Según los datos proporcionados por el portal inmobiliario Idealista y el Ministerio de Vivienda, el precio del alquiler ha bajado en Barcelona un 6,4% y un 3,7% en los municipios declarados como zonas tensionadas. Este descenso podría interpretarse como una victoria para los inquilinos, pero el contexto sugiere que la reducción no se debe exclusivamente a la intervención estatal.
Uno de los efectos secundarios de la regulación es que muchos propietarios han optado por retirar sus inmuebles del mercado de alquiler de larga duración, disminuyendo la oferta y desplazando a los inquilinos hacia nuevas modalidades de arrendamiento. Desde la entrada en vigor de la ley, la oferta de vivienda en alquiler ha caído un 14% en Cataluña, según datos de Idealista. En ciudades como Girona, esta disminución alcanzó el 21%, mientras que en Barcelona fue del 14%.
Además, muchos propietarios han optado por vender sus inmuebles o destinarlos a alquileres de temporada, donde tienen mayor control sobre los ingresos. "El problema es que intentamos focalizar que los propietarios son malvados especuladores, pero también tienen una cuota de riesgo muy importante. Si limitas el precio, lo que sucede es que esa oferta sale del mercado", asegura Alonso de la Prida.
"Da igual el color político. En España, en los últimos diez años no se han tomado medidas para aumentar la oferta de vivienda, y eso es clave para solucionar el problema"
Auge del alquiler de temporada, prácticas irregulares y economía sumergida
Para evitar la regulación, muchos propietarios han recurrido a los contratos de alquiler de temporada, una fórmula que les permite alquilar por periodos inferiores a un año sin estar sujetos a los topes establecidos por la Ley de Vivienda.
El auge del alquiler de temporada no solo reduce la disponibilidad de viviendas para alquiler estable, sino que también perjudica a aquellos inquilinos que buscan contratos a largo plazo.
Otra de las consecuencias de la regulación ha sido el desplazamiento de propiedades hacia el mercado de alquiler turístico. La regulación ha provocado que algunos propietarios prefieran ofrecer sus pisos a turistas en plataformas como Airbnb, donde pueden obtener mayores beneficios económicos y evitar las restricciones impuestas en el alquiler de larga duración.
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Sin embargo, esta tendencia podría verse afectada en los próximos años. La Generalitat ha anunciado que en 2028 eliminará todas las licencias de alquiler turístico en Barcelona, lo que podría obligar a muchos de estos propietarios a replantearse su estrategia.
La regulación también ha incentivado la economía sumergida. Se han detectado casos en los que se piden pagos adicionales en negro para compensar la diferencia entre el precio regulado y el valor de mercado. Estas prácticas, además de ser ilegales, generan inseguridad para los inquilinos y dificultan el control de los precios reales del mercado.
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